西安：第一部關于維修資金的地方性法規出臺

華商網/20091216

    在西安市房屋管理局獲悉，西安市有了第一部關于維修資金的地方性法規，即《西安市住宅專項維修資金管理辦法》，將于2009年12月23日正式實施。結合實際情況，決定實施新、舊標準過渡期，時間自2009年12月23日至2010年2月22日。

　　新的辦法規定，首期專項維修資金的交存數額為：多層住宅(7層以下，不配備電梯的)：60元/平方米;多層住宅(配備電梯的)：90元/平方米;小高層、高層住宅(7層以上，含7層)：145元/平方米。

　　何時交存維修資金?有無利息?維修資金的使用誰說了算?哪些情況不能動用維修資金?無物業小區能否申請維修資金?怎樣辦理?違反規定有何處罰……記者就廣大市民所關注的一些問題，采訪了西安市房屋維修資金管理中心王建安主任。

　　西安市首部維修資金管理辦法出臺

　　在西安市房屋管理局召開的新聞通報會上獲悉，經過近兩年時間的起草、修訂，日前西安市政府以市長令簽發了《西安市住宅專項維修資金管理辦法》，并于12月23日正式實施。自此，西安市有了第一部關于維修資金的地方性法規。

　　據了解，住宅專項維修資金(以下簡稱維修資金)，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。是為了提高和保持房屋完好率，延長房屋使用壽命，保障房屋安全，維護業主的共同利益和社會公共利益。

　　其中，住宅共用部位包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。而共用設施包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　據介紹，西安市維修資金管理工作始于2000年，同全國其它城市相比起步較晚。雖然也制定了一些規范性文件，但法律效力不高，同時隨著《物權法》的實施和《物業管理條例》的修改，建設部、財政部重新制定《住宅專項維修資金管理辦法》，與《物權法》進行了銜接，使得西安市原有的規定表現出了較大的滯后性。因此，為了加強維修資金的管理，保證物業的正常使用和社會穩定，制定了本辦法。

　　西安市房屋管理局是西安市維修資金的行政主管部門，其下設的西安市維修資金管理中心，具體負責本市西安市新城區、碑林區、蓮湖區、灞橋區、未央區、雁塔區行政區域內維修資金的日常管理工作。而閻良區、臨潼區、長安區及市轄縣物業行政管理部門負責本轄區內維修資金的交存、使用和管理工作。

　　維修資金用完了怎么辦

　　答：當業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應及時續交。此外，業主持購房合同原件，業主身份證原件到西安市房屋維修資金管理中心就可以查詢自己的維修資金。

　　維修費用如何分攤

　　答：住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用的分攤辦法，相關業主有約定的，從其約定;無約定的，根據其各自擁有物業的建筑面積比例按照下列規定分攤：

　　1、用于小區共用設施設備維修和更新、改造的，由小區業主按照其擁有物業的建筑面積比例承擔，并從小區業主交存的維修資金中列支;

　　2、用于整幢樓本體共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的，由整幢樓業主按照其擁有物業的建筑面積比例承擔，并從該幢業主交存的維修資金中列支;

　　3、用于本單元內共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的，由本單元內業主按照其擁有物業的建筑面積比例承擔，并從該單元業主交存的維修資金中列支。

　　什么是新舊標準過渡期

　　答：鑒于維修資金交存標準轉化過程中出現的一些情況，結合西安市實際，決定實施新、舊標準過渡期，時間自2009年12月23日至2010年2月22日，過渡期間新、舊標準并行。2010年2月23日前，已在西安市房屋維修資金管理中心辦理維修資金立戶的項目小區，仍可按原交存標準辦理，過渡期后，一律按照新標準執行。

　　此外，要求開發建設單位或物業服務單位企業在2010年2月23日前必須將整幢樓業主的資料提交完畢，從2010年2月23日開始上報的資料一律按新標準交存。

　　違反規定有何處罰

　　答：開發建設單位或者物業服務企業未按規定將代收的維修資金轉入維修資金專戶的，由物業行政管理部門責令限期轉入專戶，對拒不轉入專戶的，處維修資金總額1%以上5%以下的罰款。違反本辦法規定的其他行為，按照有關法律法規的規定予以處理。而國家機關工作人員在維修資金管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　維修資金與物業管理費有何區別

　　答：住宅專項維修資金是用于住宅共用部位共用設施設備保修期滿后的大中修和更新改造，相當于房屋的“養老金”。而物業管理費是指對小區公共秩序、環境綠化等進行的日常管理服務并對小區共用部位共用設施設備的日常維修、保養，而向業主收取的報酬，主要用于人員工資、垃圾清運、小修費用等。

　　新的維修資金交存標準是什么

　　答：首期專項維修資金的交存數額為：多層住宅(7層以下，不配備電梯的)：60元/平方米;多層住宅(配備電梯的)：90元/平方米;小高層、高層住宅(7層以上，含7層)：145元/平方米。新的交存標準可能比舊的費用高一些。

　　何時交存 有無利息

　　答：業主在辦理房屋入住手續前，應當將首期維修資金交存至維修資金專戶。未按照本辦法規定交存的，建設單位不得交付房屋。而開發商不能代收業主的維修資金。

　　有利息，維修資金自存入賬戶之日起按國家有關規定計息。維修資金賬戶是按照四級建賬管理，以立戶項目小區，按照樓幢、單元、房號作為個人賬戶建賬單位。

　　管理方式有哪些

　　答：維修資金實行由業主大會自主管理或者物業行政管理部門代為管理的方式。鼓勵業主通過民主、協商的原則，實行業主大會自主管理。維修資金由業主大會管理的，應當召開業主大會，經該物業管理區域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意后，由業主大會授權業主委員會負責維修資金的日常管理。未成立業主大會或者業主大會決定委托物業行政管理部門代為管理的，其維修資金由物業行政管理部門代為統一管理。

　　維修資金的使用誰說了算

　　答：根據該辦法規定，維修資金使用管理遵循“專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監督”的原則，簡單來說，在?？顚Ｓ玫那疤嵯?ldquo;所有權人決策”也就意味著維修資金的使用由業主說了算。

　　無物業小區能否申請維修資金

　　答：沒有物業服務企業的，由業主、業主委員會提出使用建議，并在西安市房屋維修資金管理中心指導下，委托相關單位申請使用專項維修資金。

　　此外，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

　　哪些情況不能動用維修資金

　　答：對于房屋共用部位、共用設施設備的維修，以下幾種情況不能動用維修資金：

　　依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用;根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。