福建：出臺新規 物業服務設施養護禁用商品房維修金

程歆/《福州日報》/20091125

 
　　小區的公共設施損壞了，是物業出錢維修，還是業主掏錢修？這是許多小區物業和業主爭執的焦點。福建省住房與城鄉建設廳24日正式出臺《福建省商品住宅專項維修資金使用暫行辦法》，明確了商品房維修金的動用原則和使用范疇。

　　據悉，《辦法》將從明年元旦開始施行。

　　維修金歸全體業主所有

　　在商品房買賣交房時，物業會向業主收取房屋維修金，許多業主認為維修金被物業收走了，就歸物業所有了，不再具有支配使用的權利?！掇k法》明確了商品房的專項維修金屬全體業主所有，必須專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造 ，不得挪作他用。

　　據介紹，住宅共用部位指的是房屋的墻體以及相關結構部位等(如門廳、樓梯、大堂、柱、梁、 樓板等)；共用設施設備包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施等。房屋相關部位已過保修期確需維修，或業主大會通過決議同意完善住宅的共用部位，方可使用專項維修資金。

　　2/3以上業主同意方可用錢

　　如需動用專項維修資金，《辦法》提出，小區全體業主或業主大會可商議維修事宜，但具體費用的支出方案必須經2/3以上的業主同意方可執行。

　　具體實施過程中，相關業主、業主委員會或者物業服務企業應先提出使用建議并制定《維修和更新、改造方案》；該《方案》應經商品住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意，并在小區明顯位置和所在地住宅專項維修資金管理機構指定的網站進行公示，公示時間不得少于10個工作日。

　　另外，每家每戶在維修項目上分攤的費用也不相等，維修和更新、改造費用應由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。如果商品房某個部位的維修只屬于一個單元，則費用由該單元全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤；如果只屬于一個樓層，則費用由該樓層全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。如涉及到尚未出售的房屋，則未出售部分的維修費用分攤比例應由開發商承擔。

　　物業服務設施養護維修禁用維修資金

　　《辦法》對不得從商品住宅專項維修資金中列支的費用進行了明確，物業服務設施養護維修禁止使用維修資金。不得使用維修資金的情況包括：依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、 改造費用；依法應當由相關單位承擔的供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；根據物業服務合同約定，屬于物業服務內容的住宅共用部位、共用設施設備的日常維修和養護費用；因人為損壞及其他原因，應當由當事人承擔的修復費用等。

　　業主委員會和有關行政管理部門有權監督維修金的使用情況。商品住宅專項維修資金專戶管理銀行每年至少向設區市、縣(市)住宅專項維修資金管理機構發送1次住宅專項維修資金對賬單；定期向業主委員會發送住宅專項維修資金賬戶對賬單， 接受業主對其分賬戶中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。