江門：住宅專項維修資金即將開征

俊明/《南方日報》/20090804

　　近些年來,在廣州、佛山、中山等城市,“住宅專項維修資金”早就不是一個新鮮名詞,買房同時繳納一筆數額不等的住宅專項維修資金也已為當地廣大業主所接受。

　　但在江門,由于一直沒能出臺住宅專項維修資金的相關管理辦法,大部分業主在買房過程中不曾聽過“住宅專項維修資金”,也不用繳納；個別具有超前意識的樓盤,要求業主在買房的時候一定要同時繳納住宅專項維修資金。對此,不少業主頗有微辭:別的樓盤都不收,憑什么我就要交?這項收費到底是不是亂收費?

　　今后,這種情況有望徹底改觀。日前,由江門市房管局負責起草的《江門市市區住宅專項維修資金管理辦法》(征求意見稿)(以下簡稱《管理辦法》),正在網上公開征求意見,征求意見時間為2009年7月28日至8月8日。市民可以通過傳真、郵寄或發送電子郵件的方式將書面意見反饋給市房管局。同時,江門市房管局計劃在公示后舉行聽證會,以確定最終的收費標準和生效時間。

　　【繳納標準】

　　非電梯房:

　　60元/平方米

　　電梯房:

　　80元/平方米

　　江門市房產管理局物業管理督導科副科長張昆侖在上周媒體記者交流會上表示,現在江門主要的樓房建筑,大多是在上世紀90年代中后期建設開發的,在經過十幾年的使用后,不少樓房都開始進入維修高峰期,在這種情況下,住宅專項維修資金的問題開始逐漸凸顯。

　　“可以說,住宅專項維修資金是房屋的‘養老金’。”張昆侖說,“如果購房人購買房屋沒有建立專項維修資金,當出現房屋承重結構損壞、屋面漏水、下水主管道堵塞、小區道路破損等問題時,就可能因失去修繕資金保障而無法維修,從而影響房屋使用安全,降低房屋使用壽命。”

　　張昆侖表示,雖然江門的住宅專項維修資金相關管理辦法出臺比較晚,但也并不是完全沒有優勢,“我們起步晚,但由于借鑒了周邊城市的經驗,我們也能做到少走彎路,使出臺的《管理辦法》具備更強的操作性和現實意義。”

　　據了解,《管理辦法》實施范圍為蓬江區、江海區和新會區,業主按規定到指定銀行繳納住宅專項維修資金,交由市房產局統一管理,維護業主和房屋的共同利益,收取日期從《管理辦法》生效之日起。

　　《管理辦法》規定,根據2003年9月1日起實施的國務院《物業管理條例》,江門市房產局確定了首次專項維修資金的繳存標準為60元/平方米(非電梯房)和80元/平方米(電梯房),總額為所擁有物業(含別墅)的建筑面積乘以該項標準。這個標準是怎么確定的呢?張昆侖解釋說,按照建設部2008年出臺的《住宅專項維修基金管理辦法》規定,每平方米建筑面積繳存首期住宅專項維修基金的數額,為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%—8%。根據江門市建設工程造價管理站的數據,非電梯房建筑安裝工程每平方米造價為1200元,電梯房為1500—1800元,其后房管局將電梯房造價成本確定為1600元。這樣,按照國家規定的最低5%標準繳納,確定了非電梯房60元/平方米、電梯房80元/平方米的標準。

　　張昆侖還表示,考慮到每一時期每一個樓盤的造價不一樣,房管局會積極參考江門市建設工程造價管理站公布的年度建筑安裝工程造價標準,適時調整本市區住宅專項維修資金繳存標準,做到動態管理。

　　此外,《管理辦法》還規定,1998年9月30日《廣東省物業管理條例》實施前取得《商品房預售許可證》的商品住宅項目的專項維修資金,購房者按照所擁有物業的建筑面積以售房款2%繳交維修資金。1998年10月1日至2003年8月31日國務院《物業管理條例》實施前取得《商品房預售許可證》的商品住宅項目的專項維修資金,則是開發建設單位一次性按照物業總投資額的2%繳存。

　　【資金使用】

　　由業主自主決定

　　投票權有所區別

　　《管理辦法》明確規定,住宅專項維修資金屬于業主所有,房屋維修基金的使用,由業主自主決定。不過,業主擁有物業建筑面積的大小不同,也決定了業主擁有的投票權并不相同。

　　據介紹,住宅專項維修資金是房屋本體共用部位、共用設備維修費用的基本金,它的對象不是個別業主,而是共同享用的業主群體。因此,通過管理中心的協調,期望在不同的利益方上找到利益的共同點,更好地維護業主的共同利益。對此,《管理辦法》第十六條規定,專項維修基金由業主大會聘請的物業服務企業根據業主大會的決定使用。業主大會的決定應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數業主的書面同意。

　　“由于專項維修基金是按照建筑面積來收取的,擁有60平方米的業主和擁有600平方米的業主的付出不一樣,他們的投票權也應該不一樣,原則上是一平方米有一個投票權,這也是一種公平性原則的體現。”張昆侖還補充說,維修金使用的最終決議權在業主大會的手上,只有當參與投票的戶主和建筑物總面積都超過2/3,這兩個指標同時達到時,維修金才能使用。

　　四級監管確保資金安全

　　記者了解到,在市民最為關心的基金安全問題上,市房產局將建立資金的“四級”管理機制,包括市區、物業管理區(小區)、棟和戶。“四級一個戶口”,即管理中心在代管銀行設立一個統一的專項維修資金專戶,以一個物業管理區域為核算單位,按棟建賬,核算到戶,按房屋戶門號設分戶賬。這樣就能有條不紊地對維修資金進行管理,確保業主的資金和權利的安全可靠。

　　而在政府的監督機制方面,市房管局負責專項維修資金的監管工作,市財政局負責本市區專項維修資金的指導和監督檢查,市審計局依法對本市區專項維修資金進行審計監督。

　　維修資金不只繳納一次

　　在近日的采訪中,不少受訪市民都表示知道專項維修資金,但幾乎所有的受訪者都認為住宅專項維修資金的繳納是一次性的,以后可以一勞永逸。但事實并非如此。

　　《管理辦法》第十三條規定:專項維修資金的使用超過首次繳存金額的70%時,應當由業主續繳專項維修資金。而且,續籌專項維修資金的標準應不低于首次繳存的標準。“專項維修資金的使用是動態的,只要使用超過了一定程度,業主仍需要再次繳納,直到達到標準為止。”張昆侖表示。

　　記者也了解到,雖然《管理辦法》剛剛征求意見,但在江門市一些新建小區,已經有了房屋維修基金,它最初只是開發商和業主的自發行動,而發展到現在,已有部分小區將房屋維修基金移交市房管局。張昆侖向記者表示,已經繳納的住宅專項維修資金各自繳納的標準不盡相同,“有樓盤收40元/平方米的,還有其他標準的”。她表示,待《管理辦法》正式實施后,這部分不合標準的繳納者需要補交,做到全部統一。

　　【資金管理】

　　逾期繳納維修資金

　　要罰滯納金

　　據了解,目前收繳維修專項資金工作主要從兩方面開展:其一,業主或購房者在商品住宅交付使用或者辦理房屋權屬證書時,須提供經管理中心蓋章確認的專項維修資金繳款憑證,未能提供的,市房產交易窗口將不予受理房屋權屬證書的申辦,開發建設單位不得將房屋交付購房者。如果開發建設單位在購房者未繳付專項維修資金之前將房屋交付買受人的,將會被處以3萬元以下的罰款。其二,業主或購房者已經辦理房屋權屬證書,但未按規定繳存專項維修資金的,在辦理房屋權屬過戶登記、房屋租賃登記、房屋抵押登記等手續時,須補交專項維修資金,并提供由管理中心蓋章確認的專項維修資金繳款憑證,否則市房產交易窗口將不予受理。

　　值得注意的是,對于經督促又拒不繳交專項維修資金的業主,市房管局可視情況提請相關部門配合追繳,并適時選擇在小區內予以公布,并協助區域內的相關業主通過司法途徑追繳。凡發出追繳專項維修資金通知15個工作日內仍不繳存的,按首期繳存總額的2‰每月收繳滯納金并依法協助業主通過法律途徑追繳。

　　另一方面,開發建設單位或者物業服務企業已經代收代管的,應當及時將首期住宅專項維修資金轉存入管理中心設的住宅專項維修資金專戶,開發建設單位在商品住宅交付使用時,應當配合做好首期住宅專項維修資金繳交工作?！豆芾磙k法》正式生效后,市房管局將對市區內的房屋項目進行全面清理,對未按規定交納專項維修資金的開發建設單位,責令限期繳存；開發建設單位尚未按規定繳存專項維修資金的,需補繳首期專項維修資金。逾期仍不繳存的,按首期繳存總額的2‰每月收繳滯納金。情節嚴重的,市房管局還可依法協助業主通過法律途徑向建設單位追繳專項維修資金本金和滯納金,并提請建設單位的主管部門依法暫緩有關單位房地產開發資質。

　　【市民聲音】

　　“這是一筆不小的負擔”

　　《管理辦法》公示以后,受到了江門市民的廣泛關注,不少市民紛紛對照《管理辦法》的規定計算自己需要繳納或者補交的資金數額。從《管理辦法》來看,不但是即將購買的新房,包括之前購買的房子(如二手房)全都納入了繳納范圍。記者在走訪中發現,市民對《管理辦法》的質疑之聲頗為強烈。

　　“照這樣計算,我家要補8000元。這真是一筆不小的負擔!”黃先生2004年12月買了一套面積為100平方米的電梯房,當時房子總價為25萬元,同樣以這個面積和總價為例,如果黃先生在1998年9月30日前購買,需要補交的維修資金則可能為5000元。不過,如果黃先生的房子是在1998年10月1日至2003年8月31日之間購買的,則可能無需繳納專項維修資金,該資金由開發建設單位一次性按照物業總投資額的2%繳存。

　　受訪的章先生表示,維修資金對于尚未購買的新房來說還比較容易理解,但對已經購買多年的房子來說,其追繳會遇到相當大的難度,“比方說,業主在1998年10月1日至2003年8月31日之間購買的房子,無需繳納專項維修資金,但很多當時開發樓盤的房地產公司都只是項目公司,一旦完成開發,往往會注銷,在這種情況下維修基金如何追討?業主利益如何保障?”

　　還有市民則表示,《管理辦法》在維修資金的使用上,多個環節需要經過業主大會、業主委員會甚至是物管企業,但是,對市區許多樓齡比較長的單體樓來說,既沒有成立業主委員會,也沒有物業管理,在這種情況下,其維修資金的收繳、使用等由誰來組織、誰來實施?到時候會不會出現交了錢辦不了事的情況?有市民則直言,收繳必須區別對待。

　　在江門本地論壇上,網友對于《管理辦法》幾乎全是反對。記者瀏覽了一下內容,發現網友反對的焦點主要集中在兩個方面:《管理辦法》涉及到廣大的市民切身利益,短短的十天公示時間太短；在目前大量老樓盤沒有物管、業委會的前提下,要這些老樓盤的業主補交維修資金不實際。

　　對這些質疑,市房產管理局物業管理督導科科長李顯文在受訪時表示,江門住宅專項維修資金管理辦法出臺晚,是造成當前不少市民質疑的主因,他們也意識到《管理辦法》的施行會遇到很多困難,由于目前《管理辦法》只是征求意見,難免會有考慮不甚詳盡的地方,接下來,他們收集到各方意見后,會對《管理辦法》進行完善和補充,“比如說,針對一些老樓盤沒有物業管理的情況,我們會考慮設立一個維修資金管理中心去統籌安排；另一方面,考慮到部分低收入家庭在繳納維修資金時候會有困難,我們也會考慮補充制定相關的優惠細則,但是這都需要經過最終的論證才能決定。”

　　親愛的讀者,江門即將開收住宅專項維修資金,您是支持還是反對?理由是什么?您對征收維修資金有什么建議或意見?歡迎Email至hejunming27@163.com或致電3508398,說出您的心聲。