南寧：已有近700個物業小區 其中3/4尚未成立業委會

唐正芳/《南國早報》/20090511

    成立業主委員會（以下簡稱業委會）需要走什么樣的程序？召開業主大會必須要作哪些準備……這些問題對于大多數業主來說，是陌生而又困難的問題。從5月1日起，南寧市各小區的業主將有“指南針”——《南寧市業主大會和業主委員會指導規則》（以下簡稱《指導規則》）正式實施。

　　據南寧市房產局物業管理業務負責人介紹，目前南寧市已有近700個物業小區，約有1/4的小區已成立了業委會，仍有3/4小區尚未成立業委會。不管是否成立，業主、業委會、物業企業等主體之間的糾紛日益增多，且出現了一些新情況、新問題，比如業主大會形同虛設，業委會不作為、消極作為甚至越權作為，已成為引發物業管理糾紛的新因素。

　　目前，規范業主大會、業委會行為的法律依據主要是《物業管理條例》、《廣西壯族自治區物業管理條例》、《業主大會規程》和《南寧市物業管理辦法》。前三者對業主大會和業委會的規定較原則，缺乏可操作性，對業主大會、業委會新問題沒有相應的規定。后者對業主大會、業委會作出了較為具體的規定，為解決當前業主大會、業委會出現的新問題提供了法律依據，但對業主大會、業委會的活動沒有更具體、系統的規定?！吨笇б巹t》就是在這樣的背景下出爐的。

　　另外，還有類似于“小區法律”的兩個示范文本也在5月1日正式啟用，它們是《業主大會議事規則》和《管理規約》的示范文本?！稑I主大會議事規則》為小區業主大會的召開條件、議事方法和召開的程序提供了依據，業主大會可以結合自身實際情況依法制定自己小區的議事規則，以避免在業主大會的過程中業主對程序和議事方法產生分歧和誤會。而《管理規約》則規范了小區業主在物業使用過程中的行為，要求全體業主共同遵守，對全體業主具有約束力。