南寧市業主大會和業主委員會指導規則

第一章 總  則
第一條 為規范本市業主大會、業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《南寧市物業管理辦法》、《業主大會規程》等規定，結合本市實際，制定本規則。
第二條 南寧市房產主管部門依法對南寧市城區、開發區范圍內的業主大會、業主委員會的成立及活動進行指導監督。
各城區人民政府、開發區管委會負責房產管理的主管部門（以下簡稱“城區、開發區房管部門”）具體負責對本轄區內業主大會、業主委員會的成立及活動進行指導、監督和管理。
第三條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，接受房產主管部門的指導和監督，不得作出違反法律、法規的決定。業主委員會不得直接從事經營活動。
第四條 業主大會、業主委員會會議召開的程序及作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的城區、開發區房管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
第五條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關、人口與計生部門，與社區居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安、計劃生育等相關工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關社區居民委員會依法履行職責，支持社區居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的社區居民委員會，并認真聽取社區居民委員會的建議。

第二章 業主投票權的確定和行使
第六條 業主的投票權數，由業主擁有的專有部分物業建筑面積和業主人數共同確定。
在首次業主大會會議上，物業建筑面積按照每1平方米為一個計算單位，不足1平方米的部分四舍五入。每位業主持1張選票，選票中標明專有部分物業建筑面積。共有產權人或者同一業主擁有多個產權的，以一個業主計算。
第七條 業主擁有的專有部分物業建筑面積按業主所持有的房屋權屬證書上記載的建筑面積來計算，包括可以辦理《房屋所有權證》的車庫、雜物房等；
房屋已出售并交付使用但尚未領取房屋權屬證書的，按房屋銷（預）售合同確定的建筑面積計算；未出售的房屋建筑面積，按房屋測繪面積備案的結果計算。
第八條 下列物業的建筑面積不計入專有部分物業建筑面積：
（一）依法歸全體業主共有的物業；
（二）權屬有爭議的物業。
第九條 業主應當自行行使投票權。
業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托他人行使投票權。
第十條 業主為法人的，由其法定代表人或委托代理人行使投票權。業主不具有完全民事行為能力，應當由其監護人代為行使投票權。
第十一條   共有物業的業主投票時，只能行使一次投票權，可由共有人共同行使也可委托其中共有人行使。委托其中共有人行使的，應當有其他共有人同意的書面委托。

第三章 業主大會的成立
第十二條  業主大會自首次業主大會會議有效召開之日起成立。
第十三條  物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加業主大會會議，業主大會會議方能有效召開。
第十四條  業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
第十五條  業主大會作出下列決定，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業的決定；
（五）法律、法規或者業主大會議事規則規定的有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十六條  業主大會作出籌集和使用專項維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設施的決定，應當經專有部分占建筑物總面積2／3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。

第一節  首次業主大會會議的籌備
第十七條 在一個物業管理區域內，物業交付使用的建筑面積達到50%以上，經20%以上業主書面申請成立業主大會的，城區、開發區房管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導該物業管理區域成立業主大會。
第十八條 首次業主大會會議的內容包括：
（一）表決通過管理規約、業主大會議事規則；
（二）選舉產生業主委員會委員；
（三）其他需要業主大會會議表決通過的事項。
第十九條 城區、開發區房管部門接到業主的書面申請后20個工作日內，完成以下工作：
（一）核實業主聯名簽名情況；
（二）確定物業管理區域；
（三）了解物業項目的開發建設情況。
建設單位及物業服務企業應當配合城區、開發區房管理部門做好以上工作。
第二十條 城區、開發區房管部門核實情況后，對于符合條件的，20個工作日內指導業主成立業主大會籌備組。
第二十一條 業主大會籌備組由業主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成，人數為5—15名的單數。
     報名參加業主大會籌備組的業主應當具備民事行為能力，完全履行業主義務。
第二十二條 城區、開發區房管部門對報名參加業主大會籌備組的人員進行資格核查后，確定籌備組成員名單。
如報名的業主超過預定人數的，可采取隨機抽簽的方式確定業主大會籌備組成員；
如報名的業主未達到預定人數，可延長報名時間3至7日，經延期仍未達到預定報名人數的，則停止指導。
第二十三條 城區、開發區房管部門應將擬確定的業主大會籌備組成員名單在物業管理區域內公示5日以上。公示期滿后無異議的，業主大會籌備組正式成立。
公示期間，如業主提出異議的，城區、開發區房管部門應當調查核實。
第二十四條 業主大會籌備組應當推選1-2名聯絡人負責召集業主大會籌備組會議及與指導部門聯絡。
   業主大會籌備組不接受指導和監督，自行開展籌備工作的，城區、開發區房管部門對其選舉產生的業主委員會不予備案。
第二十五條 業主大會籌備組成立后，應當做好下列籌備工作：
（一） 確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容，做好會務準備工作；
（二） 參照房產主管部門提供的示范文本，草擬《業主大會議事規則》（草案）和《管理規約》（草案）；
（三） 確定小區的房屋產權名冊，確定業主的總投票權數（即專有部分物業總建筑面積和業主總人數）；
（四） 根據該物業管理區域的實際情況，制定業主委員會的選舉辦法（草案），并確定表決票、選票的發放、監票、驗票、唱票及計票的人員名單。
（五） 做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。
業主大會籌備組應當自組成之日起60日內，在城區、開發區房管部門的指導和監督下，組織業主召開業主大會會議，并選舉產生業主委員會。逾期不組織業主召開業主大會會議并選舉產生業主委員會的，籌備組自行解散。
非籌備組的原因造成不能按期完成籌備工作的，經城區、開發區房管部門同意，可適當延期，延長期限不得超過30日。
第二十六條 業主大會籌備組發出業主委員會候選人報名的通知，通知內容應當包含業主委員會候選人報名的條件、方式、領取報名表的時間和地點等事項，報名時間為3-7日，并公示以下相關材料：
（一）《業主大會議事規則》（草案）；
（二）《管理規約》（草案）；
（三）成立業主大會、首屆業主委員會的選舉辦法（草案）；
（四）選票、表決票（樣本）；
（五）業主的總投票權數（即專有部分物業總建筑面積和業主總人數）；
（六）其他應當公示的材料。
第二十七條  業主委員會由業主組成，人數為5至15人的單數，具體人數由業主大會籌備組根據該物業管理區域的實際情況確定。
截止報名時間，符合條件的報名人員尚未達到預定人數，可繼續征集業主報名參加，延長期限最長為7日。
第二十八條 業主委員會選舉采取差額選舉的方式，業主委員會候選人數與應選人數差額比例不得低于20%。
第二十九條 業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力，高中以上文化程度；
（二）遵紀守法；
（三）模范履行業主義務，未欠交物業管理費用、專項維修資金、公攤水費、電費等；
（四）熱心公益事業，責任心強；
（五）具有必要的工作時間和組織能力；
（六）未在本物業管理區域的物業服務企業及下屬企業內任職。
第三十條 業主大會籌備組依照規定對所有業主委員會委員候選人的業主身份和資格條件進行驗核，經半數以上業主大會籌備組成員簽名確認后，將所有候選人的材料原件報送城區、開發區房管部門進行復核。
第三十一條 業主大會籌備組將符合業主委員會委員候選條件人選的相關材料在小區內公布不少于5日，如業主在公布期間有異議的，需再次進行驗核。公示期滿，產生正式候選人。
業主大會籌備組將正式候選人的相關材料在小區內公示不少于5日。
第三十二條 業主大會籌備組應當于業主大會會議召開15日前將召開業主大會會議通知及以下材料在小區公告欄或其他顯著位置公告。
（一） 首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容等；
（二） 《業主大會議事規則》（草案）和《管理規約》（草案）；
（三） 業主委員會的選舉辦法、候選人名單及簡歷；
（四） 業主在首次業主大會會議上的投票權數（專有部分物業總建筑面積及業主總人數）。
（五） 負責開箱驗票的監票、驗票、唱票、計票的人員名單。
與業主委員會委員候選人有利害關系的業主應當回避，不能擔任監票、驗票、唱票、計票等工作。
第三十三條 業主大會籌備組應當于業主大會會議召開2日前，制作投票箱，將選票、表決票發放給全體業主。
選票、表決票應交給業主，有條件的，可以采用遞交書面通知、放入業主信箱內、郵寄或其他方式送達業主。
如收到選票、表決票的是非業主使用人時，應及時轉交或告知業主。

第二節  首次業主大會會議的召開
第三十四條 在城區、開發區房管部門的指導監督下，業主大會籌備組根據業主大會會議通知上確定的時間、地點和形式，組織召開首次業主大會會議，并組織業主在投票點做好驗核業主身份、登記選票、表決票等工作。
第三十五條 業主大會籌備組應在業主大會會議通知上載明的地點設定固定的投票箱，原則上不得設立流動投票箱上門收取選票或表決票。
第三十六條 以書面征求意見方式召開業主大會會議，投票的時間超過一天的，應當由籌備組與城區、開發區房管部門、社區委員會負責在投票地點公開對投票箱進行封存和開啟。封好的投票箱由街道辦事處或社區居委會負責保管。
第三十七條 業主投票時，應持證明本人有效的身份證件、產權證明（房屋所有權證或購房發票、購房合同等）到指定的投票地點進行投票?；I備組應當組織人員在投票點做好驗核業主身份、登記投票情況等工作。
業主因故不能參加投票的，可書面委托代理人代為投票，代理人須出具業主的產權證、身份證明，書面委托書及證明代理人身份的合法證件。
第三十八條 涂改的選票或表決票無效。在將選票或表決票投入投票箱之前更改的，投票人應當重新領取選票或表決票填寫。
第三十九條 投票時間截止后，不能再采用任何方式收取選票或表決票。
第四十條 投票結束后2日內，籌備組負責組織公開唱票，統計業主大會會議的投票結果。
第四十一條 統計選舉業主委員會的結果時，應將所有的選票逐一進行核對，分別統計出每個候選人獲得專有部分物業建筑面積的總數（以下稱為“建筑面積數”）和業主支持人數的總數（以下稱為“業主人數”）后，按下列方式確定選舉結果：
（一） 候選人獲得1/2以上的建筑面積數且1/2以上的業主人數的選票，才能當選業主委員會委員。
（二） 獲得1/2以上的建筑面積數且1/2以上的業主人數選票的候選人超過應選人數時，則按照候選人獲得建筑面積數或業主人數，從高到低的順序進行排列，建筑面積數高或業主人數高的當選。
（三） 獲得1/2以上的建筑面積數且1/2以上的業主人數選票的候選人超過應選人數，但當選最后一名委員的候選人為兩人或兩人以上、不能確定當選人時，由并列的候選人以抽簽方式決定。（或由籌備組將選舉結果在物業管理區域內公告，在公告中確定的時間內對票數相等的候選人進行第二輪投票，得票多的當選）
（四） 獲得1/2以上的建筑面積數且1/2以上的業主人數選票的候選人少于應選人數時，可以采用以下方式確定業主委員會委員：
1、獲得1/2以上的建筑面積數且1/2以上的業主人數選票的候選人少于5名（即業主委員會最低人數要求）時，不足的名額，根據差額選舉的要求，按照差額比例不低于20%的比例，在30日內另行征集所需候選人報名，進行增選。
2、獲得1/2以上的建筑面積數且1/2以上的業主人數選票的候選人為5名以上的單數的，可以由籌備組與城區、開發區房管部門協商后縮減業主委員會人數，直接確定當選的候選人組成業主委員會，不再另行選舉；不縮減業主委員會人數的，對不足部分的委員進行第二輪選舉，第二輪選舉根據在第一次投票時得票多少的順序，依照差額比例不得低于20%，再次確定第二輪候選人名單。
3、獲得1/2以上的建筑面積數且1/2以上的業主人數選票的候選人為5人以上，協商后縮減業主委員會人數，但最后兩名候選人得票相同不能確定當選人的，由并列的候選人以抽簽方式決定，或就票數相等的候選人第二輪投票，得票多的當選。
（五） 所有候選人都未經1/2以上的建筑面積數且1/2以上的業主人數同意的，本次選舉失效。   
第四十二條 籌備組應當于業主大會會議結果統計完的次日將結果在物業管理區域內公告3—7日。
在業主大會會議結果公告期間，業主對該結果以書面形式提出異議的，城區、開發區房管部門應當組織人員對投票情況重新進行統計與核對。
第四十三條 業主委員會自城區房管部門備案之日起成立。
籌備組自業主委員會成立之日起自行解散。
    如業主大會無法選舉產生業主委員會，籌備組自公布選舉結果后自行解散。
第四十四條 業主委員會產生后3日內召開第一次業主委員會會議，選舉主任1名、副主任1-2名。
第四十五條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持業主大會會議成立情況說明、業主大會議事規則、管理規約、業主委員會選舉辦法、業主委員會組成名單、內部職責分工及業主委員會辦公場所證明文件等材料向城區、開發區房管部門備案。
上述備案事項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更情況到城區、開發區房管部門備案。

第三節  業主大會定期會議和臨時會議
第四十六條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
業主可以書面委托代理人參加業主大會會議。
第四十七條 業主大會作出籌集、使用專項維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設施的決定，應當經專有部分占建筑物總面積2／3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。業主大會作出其他的決定，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
第四十八條 業主大會或者業主委員會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第四十九條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
第五十條   業主大會定期會議由業主委員會按照有關法規和議事規則的規定召集，每年至少應召開一次。
第五十一條 有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:（一）有20%以上業主提議的；（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形?！　?br /> 20%以上業主提議召開業主大會臨時會議的，業主委員會有權核實提議業主的業主身份，非業主使用人未經業主授權的提議無效，無法核實業主身份的業主的提議無效。
業主委員會未按照上述規定及時組織召開業主大會臨時會議的，物業所在地城區、開發區房管部門應當責令業主委員會限期召開或者采取其他補救措施。
第五十二條 業主大會會議召開15日前，應當以書面形式在物業管理區域顯著位置公告會議的議題、時間、地點、表決的事項等內容，公告時間不少于5日。
第五十三條 業主大會定期會議和臨時會議應當邀請所在地的社區居民委員會參加。
第五十四條 業主委員會或業主大會籌備組應當做好業主大會會議記錄。
第五十五條  除業主委員會、城區、開發區房管部門或社區居委會外，任何單位和個人不得擅自召集業主大會定期會議和臨時會議。
第五十六條 業主大會定期會議和臨時會議的會務準備、召開、表決等應當按照相關法律法規、《業主大會議事規則》的規定執行，參照首次業主大會的相關規定執行。

第四章  業主委員會
第五十七條 城區、開發區房管部門應當掌握本轄區內業主委員會的任期情況，并建立業主委員會檔案。
第五十八條 業主委員會是業主大會的執行機構，委員應當依法履行下列職責：
（一） 模范遵守管理規約、履行業主義務，按時交納物業管理服務費、專項維修資金；
（二） 參加業主大會會議和業主委員會會議；
（三） 定期與業主溝通，了解業主在物業管理方面的意見和建議；
（四） 向業主大會報告業主的意見和建議。
（五） 配合主管部門、街道辦事處、社區居委會做好本物業管理區域內的社區管理工作；
（六） 及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業管理服務合同；
（七） 業主大會賦予的其他職責。
第五十九條 業主委員會委員在任期內應當參加市房產主管部門組織的業務培訓和會議，掌握物業管理相關法律政策。
第六十條 業主委員會應當建立業主委員會活動檔案，并指定專人保管。檔案一般包括以下內容：
（一）工作經費來源及使用情況。
（二）各類會議記錄、紀要；
（三）業主委員會、業主大會決議、決定等書面材料；
（四）各屆業主委員會選舉產生、備案的材料；
（五）房屋產權名冊；
（六）物業管理服務合同；
（七）有關法律、法規和業務往來文件；
（八）業主和使用人的書面意見、建議書；
（九）物業專項維修資金收支情況；
（十）其他書面和實物資料。
第六十一條  經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議。
業主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋印章后存檔。有不同意見的，應記錄在案。
業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定時應當經全體委員半數以上同意。每名委員擁有一票表決權。業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會的會議。
業主委員會召開會議時，可邀請所在地的社區居民委員會派員列席會議。
第六十二條 業主委員會會議作出的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公示7日以上。有下列情況之一的，還須經全體委員過半數以上的委員在公示上簽字：
（一）關于專項維修資金使用的建議；
（二）關于調整物業管理服務費并提交業主大會表決的建議；
（三）根據業主大會的表決及有關法規的規定，采取何種方式（招標或協議方式）選聘物業服務企業的工作方案；
（四）對物業服務企業制訂的年度管理服務計劃初審并提交業主大會表決的建議；
（五）關于決定召開臨時業主大會會議的建議；
（六）關于罷免委員的建議；
（七）向主管部門投訴、申請行政復議、訴訟、仲裁的建議；
（八）其他涉及物業管理區域內部分或全體業主利益的重大事項。
第六十三條 以業主委員會的名義發布信息的，須經業主委員會作出決定，加蓋業主委員會印章方可對外公布。
第六十四條 業主委員會委員是否領取津貼、工資或發放標準、來源等事項應在《業主大會議事規則》中確定，由業主大會表決通過。
第六十五條 業主委員會可以聘請專職秘書，負責處理業主委員會的日常事務，酬金根據業主大會的決議確定。
    專職秘書應當按照國家的有關規定取得物業管理職業資格證書。
第六十六條  業主委員會自城區、開發區房管部門備案之日起成立，首屆任期為2年。新一屆的業主委員會任期由業主大會決定，但一般不超過5年。
第六十七條 業主委員會任期屆滿的，其委員資格終止，不得擅自以業主大會、業主委員會的名義開展活動。
第六十八條 業主委員會任期屆滿60日前，應當召開業主大會會議進行業主委員會換屆選舉；業主委員會全體委員在任期內辭職的，應當在全體委員正式辭職的30日前召開業主大會會議進行業主委員會換屆選舉；逾期未換屆的，城區、開發區房管部門應當指導換屆工作。
第六十九條 原業主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好交接手續。
第七十條 業主委員會任期屆滿后因行使職能給業主造成的損失，責任人應當負責賠償并承擔相應的法律責任。
第七十一條   新一屆業主委員會產生后10日內，原業主委員會應當將印章、檔案資料以及財物等移交給新一屆業主委員會。
第七十二條 業主委員會部分委員在任期內提出辭職或委員資格終止的，業主大會應當在缺額之日起90日內增補新委員。
第七十三條 分期開發的物業，已交付使用物業已成立業主委員會的，新交付部分的物業區域內有20%以上業主聯名要求的，應當增補業主委員會委員。
　　增補的候選人從新交付物業的業主中推舉，增補后的業主委員會委員總人數不得超過15人。
　　增補工作應當在城區、開發區房管部門的指導下開展。增補工作完成后，應當將增補情況報城區、開發區房管部門備案。
第七十四條 業主委員會委員有下列情況之一的，經業主大會會議通過，其委員資格終止，并予以公告：
（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是本物業區域業主的；
（二）因犯罪或其他原因被持續限制人身自由三個月以上的；
（三）拒不履行業主義務的；
（四）因疾病或其他原因喪失工作能力的；
（五）以書面形式向業主大會提出辭呈的；
（六）在本物業管理項目所聘請的物業服務企業工作的。
第七十五條 業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。
第七十六條 業主委員會超越職權作出的決定給業主造成損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任。
第七十七條 業主委員會成立后憑城區、開發區房管部門的備案通知刻制業主委員會印章，刻制的印章應報城區、開發區房管部門備案。
第七十八條 業主委員會應依法制定印章使用、管理規定，并遵照執行。違反印章使用規定，造成經濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任。
第七十九條 因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會解散的，在解散前，業主大會、業主委員會應當在城區、開發區房管部門或社區居委會的指導監督下，做好業主共同財產清算工作。

第五章  附  則
第八十條  本規則自二00九年五月一日起施行。
第八十一條 業主委員會的名稱須與物業管理區域的名稱保持一致。
第八十二條 業主大會議事規則應當規定業主委員會的組成、產生、任期等。業主大會議事規則沒有規定，或者規定不符合法律法規規定的，依照本規則執行。
第八十三條 市轄縣業主大會及業主委員會的成立及活動參照本規則執行。
第八十四條 本規則由南寧市房產管理局負責解釋。