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按《海南經濟特區物業管理條例》(下簡稱《條例》)中規定，物業共用部位、共用設施設備的大修、更新、改造費用，由業主按照其擁有的物業建筑面積比例分攤。依照有關規定設立專項維修資金的，從專項維修資金中列支。然而，記者調查了解到，目前一些住宅小區的現狀是，要么沒有專項維修基金，要么就是申請不下來。小區公共部分維修究竟誰來買單？
A 沒有專項維修金———費用分攤，難！
“我們這種舊樓大多是沒有繳納專項維修基金的，但是問題出現的比較頻繁，維修就成了大問題。比如公共水管、公共過道、樓梯等修起來都是一筆費用。如果找業主分攤就很難辦，如果放著不管，業主還會找我們物業，所以很多時候我們就只能墊付。”美舍小區物業公司盧經理表示。
據正在為分攤發愁的?？谑兴囋反髲B物業負責人陳女士介紹，自從她接管該大廈，就開始向業主催繳電梯更新維修費，電梯是物業公司剛進入小區時更換的，一共花了五萬多元，因為沒有專項維修基金，只能由物業公司墊付。“這筆花銷到現在已經有三四年了，但始終沒有把錢收完?，F在還有不少業主一共欠我們2萬多元。”陳女士桌子上長期貼著一張紙，上面是這筆欠款繳費和不繳費業主的記錄。“從我2011年接管這個大廈以來，除了正常工作之外，最主要的工作就是向業主催繳這筆錢，大多業主還是比較通情達理的，今天就有一個業主發短信給我說有時間就過來交錢。這位業住大概要公攤3000多元。”
而能主動送錢上門的并不多，平時陳女士都是挨家挨戶解釋，樓上樓下貼上催繳的公示，這筆錢從誰口袋里掏出來都很難。“很多業主并不能理解，有的說這筆費用不該自己出，有的說自己不是房東不歸自己管，有的說我們物業多報了費用，總之，能拖就拖，能不給就不給。”陳女士說，“不少房子是出租出去的，根本找不到業主，想收錢就更不容易。”
同樣是電梯維修，明都大廈一位劉女士向本報反映，電梯停運兩天竟然沒有人來修，記者向物業了解情況得知，“電梯維修花了6萬多元，業主們不理解，除了物業費一分錢都不多交，也不能就這么一直停運，最后還是我們墊錢把電梯修好，但是后面的催繳就成了難題了。”
記者從?？谑蟹抗芫至私獾?，目前整個?？谥挥?50個小區建立了專項維修基金，總金額達到10億元。?？谑袃H美蘭區就有1100個小區，據業內人士估計，?？谑行^可達到3000個，大部分小區沒有繳納專項維修基金。而據?？谑蟹抗芫止ぷ魅藛T介紹，并不是每個已建立的專項基金都收繳齊全，有些小區雖然建立專項維修基金，但是交錢的也只有一部分。
B 申請專項維修金———雙“三分之二”同意，難！
從2004年之后，所有新小區都按規定繳納了專項維修基金，也開始為自己購買了“養老金”，但是令業主和物業苦惱的是，這筆錢著實難用。“據我說知，目前?？诟鱾€小區能夠申請下來專項維修基金的很少。”?？谑幸晃晃飿I管理部門工作人員介紹。
記者6日從?？谑蟹抗芫至私獾?，近幾年專項維修基金每年的使用在400到500萬元。“專項維修基金的使用要嚴格按照規定才行，因為規定比較嚴格，所以申請起來也是很麻煩。但如果小區提供過來的資料齊全，申請基金使用也會相對快些。”該局一位工作人員介紹。
該工作人員還介紹，“《條例》中規定，決定籌集和使用專項維修資金；改建、重建物業共用部位、共用設施設備等事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。其實申請所需材料大多還是比較容易辦到，只有這一條雙“三分之二”很難辦到，所以說申請比較困難。”
“雙‘三分之二’已經成為了小區最主要的障礙，大部分小區根本沒辦法做到，要么是小區業主的積極性不高，導致人數不能超過三分之二，要么是小區空置率過高，面積不能超過三分之二。我們小區發生過幾次公共維修費用支出都沒能申請到，索性也就沒人再指望這筆錢了。”?？谀承^王先生說，他還給記者舉了個例子，“如果一個小區A棟的電梯壞了需要動用維修基金，就需要整個小區的雙三分之二的表決通過，那么其他如B、C、D棟的業主就不會積極參與，甚至更不愿意動用這筆款項，因為這筆維修支出并不能影響到他們的利益”。
C 建議降低專項維修基金申請門檻
“雙三分之二是個硬性的標準，但是具體操作中我們也會盡量簡化。比如業主不再本地的，可以通過傳真將表決傳回來，可以不用見到業主本人和現場表決。這樣就能相對容易些。”?？谑蟹抗芫忠晃还ぷ魅藛T表示。
?？谑幸晃蛔隽诉^年物業監督管理的專家表示，專項維修基金要從兩方面改善，一個是降低申請標準，提高這部分錢的使用效率。另一個就是進行細化管理，細化到戶，維護誰的利益花誰的錢。他說，“如果一棟樓里的公共水管，或者電梯需要維修，不關其他棟樓業主的利益，就可以由這一棟業主進行表決，通過之后只提取這部分業主的專項維修基金，而其他業主不用花錢也不用表決，情況就會好辦的多。”“如果專項維修基金能建立個人賬戶是最好，細化管理，讓每一部分錢的使用和支出細化到每一位業主，該由誰出多少就扣除其賬戶上的資金，不足再由業主自己補交。這樣就不會才產生利益分攤、損失分攤的情況，業主的意見也就會減少。”
他還表示，“海南有自己特殊的省情，應該根據具體情況來指定我們自己的標準?，F在省內一些小區存在房屋空置現象，平時連人都見不到，想要對一件事情表決超過三分之二更是不宜。”另外，他還向記者透漏，目前?？谝苍卺槍Ρ镜匦^的具體情況起草相關的法規，其中就可能涉及?？谑行^專項維修基金的使用與管理問題，以期能夠改善現有的不足。
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1 專項維修基金
專項維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養護基金。其本金由售房單位和購房人共同籌集，所有權歸交納人?！稐l例》規定：物業共用部位、共用設施設備出現嚴重損壞、故障，嚴重影響業主生活或者人身財產安全，需要緊急動用專項維修資金進行維修、更新的，業主委員會可以在書面報告所在地人民政府物業管理主管部門申請動用專項維修資金。
2 新聞背景
2004年7月20日?？谑蟹慨a管理局出臺《關于依法收繳物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的通知》，《通知》第五條規定，商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關維修基金繳交約定。購房者應當按購房款2-3%向售房單位繳交維修基金。再按每套房屋列出詳細帳目，在辦理房屋產權過戶手續前，統一繳存到房管局指定的專項維修基金專戶代管。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。?？谑械淖≌^真正統一收取公共維修基金就始于2004年8月1日。
不收取公共維修基金就無法辦房產證。據了解，物業專項維修基金的交繳，是國家建設部早就有文件規定，但由于種種原因，導致海南銷售的房產大部分都沒有繳納物業專項維修基金。因此，許多住宅在入住幾年后，出現多次需要大修卻沒有資金的問題發生。并由售房單位按一定比例一次性代為收取。2008年8月1日，由于專項維修基金存在資金可能被挪用的隱患，?？谑蟹康禺a管理局規定，房地產開發企業或物業服務企業一律停止代收購房人交存的住宅專項維修資金，個人交存住宅專項維修資金到指定銀行后，可憑票據辦房產過戶手續。
購房人接到售房單位交存住宅專項維修資金通知后，應及時持本人《房屋買賣合同》、身份證明到住宅專項維修資金專戶管理銀行指定網點，交存本人首期住宅專項維修資金。交存標準為：商品房每平方米60元人民幣，已售公房每平方米55元人民幣。專戶管理銀行代收該資金后，向購房人出具《海南省住宅專項維修資金專用票據》，購房人憑該票據向售房單位辦理房屋交付入住手續。
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