《公元物業管理文摘》（第186期）

  

非贏利共享型信息選編　　　第186期/20121130　公元物業管理有限公司

【法規動態】 ——山西：從12月1日起 《住宅物業服務標準》正式施行   ——新疆：新《自治區物業服務收費管理辦法》明年起實施 【行業要聞】 ——廣州：小區居民裝修要通知物管 亂扔裝修垃圾最高罰500元   ——濟南：物業服務企業信用等級評定評分細則   ——安徽：《物業服務崗位技能導則》出臺   ——廣州：物價部門修訂物管收費   ——湖北：出臺首個醫院物業標準   ——合肥：日前發出通知 物業要配專職電梯“管家”   ——廣西：物業管理條例明年起實施   ——邢臺：新版物業管理辦法12月1日起實施 【數據說話】 ——惠州：住宅物業費指導價擬上漲 【物管采風】 ——福建：物業保安不得搜查他人身體或侮辱、毆打他人 【學習平臺】 ——精細化管理“手冊” 【業主之聲】 ——重慶：物業泄露業主資料要扣分 不及格或取消資質 【自由論壇】 ——住宅區公共設備驗收工作淺析 【案例選編】 ——物業公司沒有收費許可證房主該不該交物業費

【法規動態】

山西：從12月1日起 《住宅物業服務標準》正式施行

張臨山/山西日報/20121204
從12月1日起，由山西省房地產業協會主編、省住建廳發布的 《住宅物業服務標準》正式施行，全省住宅物業服務質量和價格將有統一標準。《標準》為山西省工程建設地方標準，也是《山西省物業管理條例》頒布后我省制定的第一部物業管理地方標準?！稑藴省钒凑辗账綇牡偷礁吖卜忠?、二、三、四、五級五個等級，五級服務標準代表目前物業服務較高水平，一級服務標準代表物業服務的基本要求。

新疆：新《自治區物業服務收費管理辦法》明年起實施

曲媛媛/人民網/20121207
自明年1月1日起新疆實施的新《自治區物業服務收費管理辦法》，將讓您明明白白交物業費。12月6日，新疆維吾爾自治區發改委方面表示，新《辦法》不僅對原《辦法》進行了完善和調整，內容涉及對物業服務收費的定義、適用范圍；同時還對物業收費中存在的一些問題作了明確的政策界定。新《辦法》將對解決物業服務不規范、收費與服務不相符、減少業主與物業管理企業在服務收費方面的糾紛等問題會產生“解藥”的效果。

【行業要聞】

廣州：小區居民裝修要通知物管 亂扔裝修垃圾最高罰500元

南方日報/20121206
裝修垃圾亂丟亂倒或將面臨處罰！日前，《廣州市居民住宅裝飾裝修廢棄物管理辦法(征求意見稿)》正式出臺。垃圾要分類，裝修垃圾也不能與生活垃圾混合?！掇k法》規定，任何單位和個人不得將生活垃圾、危險廢物與居民住宅裝飾裝修廢棄物混合收集、堆放、運輸和消納。而根據《廣州市建筑廢棄物管理條例》，違反規定的居民將面臨200元以上500元以下罰款。

濟南：物業服務企業信用等級評定評分細則

濟南日報/20121204
今天從市住房保障和房產管理局舉辦的新聞通報會上獲悉，《濟南市物業服務企業信用信息檔案管理辦法(試行)》，《濟南市物業服務企業信用等級評定評分細則》已制定出臺，將于2013年1月1日起施行?！掇k法》對全市物業服務企業信用信息的采集、確認、匯總、公布，企業信用等級的評定和監管都作了明確規定。媒體信息首次被列入企業信用檔案信息采集范圍。

安徽：《物業服務崗位技能導則》出臺 明確物業人員崗位職責

安徽網/20121121
昨天，省住建廳出臺《物業服務崗位技能導則》(征求意見稿)，對物業從業人員技能水平作出明確要求。此次，我省出臺《導則》，對物業管理員、前臺接待員、物業收費員、工程維修員、秩序維護員、消防監控員、環境保潔員、綠化養護員等8個物業服務“工種”的崗位職責、應知、應會以及操作流程內容作出詳細說明，提出操作規范，將有助于我省物業服務水平的提高。

廣州：物價部門修訂物管收費

馮艷丹/新快報/20121120
昨日，廣州市物價局對《關于進一步完善我市住宅物業服務收費管理的通知》和《關于廣州市新建住宅前期物業服務收費政府指導價最高收費標準的通知》以及《關于印發廣州市住宅物業服務收費參考標準的通知》等三個規范性文件進行了評估修訂，并向社會公眾征集意見。收費通知規定，新建住宅前期物業服務收費政府指導價最高收費標準為2.8元/平方米·月。

湖北：出臺首個醫院物業標準

馬輝/武漢晚報/20121118
武漢市標準化研究院與武漢市同濟物業管理服務公司，聯手協和、同濟醫院，制定了《湖北省醫院物業管理服務規范》。《規范》要求醫院護工，上崗前要體檢，不能患嚴重的皮膚病、傳染病等。護工不僅要做好病人的生活護理，進行飲食指導，還要具有一定的溝通能力。《規范》要求醫院所有物業收費服務項目，都要合法并公開明示；建立補救機制，一旦有投訴，要有相應的措施。

合肥：日前發出通知 物業要配專職電梯“管家”

胡霞利/新安晚報/20121119
合肥市房產局日前發出通知，要求各住宅小區上報電梯使用情況，并完善應急措施。按照要求，各物業企業要有取得電梯主管部門頒發的崗位證書的專職管理人員，做到有專人、有制度、有臺賬、有措施、有記錄，每年要按規定向特種設施設備檢驗機構申請檢驗。為確保電梯正常使用，使用單位應健全電梯安全管理制度，制定定期檢驗計劃并及時申報檢驗結果，保持電梯緊急報警裝置能夠隨時與值班人員實現有效聯系。

廣西：物業管理條例明年起實施

南國早報/20121201
11月30日，重新修訂的《廣西壯族自治區物業管理條例》經自治區十一屆人大常委會第三十一次會議表決通過，將于2013年1月1日實施。《條例》規定由基層政府和街道辦籌備召開首次業主大會，業主大會籌備組的組長由政府和街道辦的代表擔任，成員除了他們之外，業主代表總人數要占2/3的比例。《條例》還規定服務企業不能擅自設置營業攤點；不得收取未經價格主管部門核準的費用；不得擅自提高公共車位停車費標準。

邢臺：新版物業管理辦法12月1日起實施

侯延輝 閆麗靜/長城網/20121127
由邢臺市政府第五十七次常務會討論通過的《邢臺市物業管理辦法》將于12月1日起施行,2007年4月2日公布的《邢臺市物業管理辦法》(市政府令〔2007〕第1號)同時廢止?！掇k法》中規定：住宅項目的建設單位應在開工建設前制定物業管理方案，明確招聘物業服務企業進行管理、專項維修資金制度建立、物業管理用房和經營性用房的配置及前期物業管理的內容、標準、費用等事宜，并報所在地的房產行政主管部門備案。

【數據說話】

惠州：住宅物業費指導價擬上漲

林涌浩/南方日報/20121123
日前，惠州市物價局公示《關于完善惠州市市區物業服務收費政府指導價管理工作的方案（征求意見稿）》。根據《方案》，調整后的最高指導價將比2005年起執行的指導價高0.22元/平方米·月。惠州市市區（含仲愷區）物業服務收費政府指導價將進行調整，帶電梯（高層）住宅物業不超過1.65元/平方米·月；不帶電梯（多層）住宅物業不超過1.00元/平方米·月……

【物管采風】

福建：物業保安不得搜查他人身體或侮辱、毆打他人

楊文/海峽導報/20121203
從明年1月1日起，在居民生活小區擔當門衛及維護秩序的保安員，必須持有《保安員證》方可上崗。記者昨日獲悉，省公安廳與省住房和城鄉建設廳聯合最新發文進一步加強全省物業服務企業保安服務管理工作，明確我省物業服務企業保安員不得有限制他人人身自由、搜查他人身體或者侮辱、毆打他人，以及有違反法律、行政法規的其他行為。

【學習平臺】

精細化管理“手冊”

鄭權/《現代物業·新業主》/2009年第06期
第一篇：工作流程及服務標準要精細化 　　一、拾遺管理 　　寫字樓內的保潔員在清潔15層洗手間時，發現在4號衛生間內掛衣鉤上有一女式皮包，于是拿起包找到該層的幾家公司去詢問，結果沒有找到失主，于是就將包暫放到工作間內，打算清潔完自己所負責的樓層后再交到管理處。此時失主趙女士走到一樓大堂處忽然意識到未拿包，馬上返回洗手間卻發現包不見了，看到公共通道做清潔工作的保潔員，就上前去詢問，才知包已被她收起來，于是認為保潔員私藏客戶的物品，投訴到管理處。 　　精細化操作建議： 　　1、為規范員工的拾遺管理，應制定完善的失物上交和認領程序，建立相應的拾遺工作流程及管理制度。員工在拾到物品后，—定要及時上交公司統一處理，并馬上告知公司服務臺，由服務臺通知樓層秩序維護員或監控中心來協助查找失主，有廣播條件的通過廣播尋找到失主： 　　2、找到失主后，失主應說清包內物品，證件、現金等，并憑有效證件認領，辦理認領及簽收手續，并且失物認領記錄要健全，以備日后查找； 　　3、如果找不到失主，服務臺可以把物品登記在宣傳欄上或公告欄上，以方便顧客查找； 　　4、在洗手間等容易丟失物品的場所張貼“請勿遺忘物品”等提示牌。 　　二、搬家管理 　　寫字樓的貨梯里出來幾位搬抬辦公桌椅、電腦等物品的搬家公司人員，被門崗秩序維護員攔住，進行登記并詢問，同時索要該公司搬運大件物品的放行單。其中一位稱是12層的業主，秩序維護員立即用對講機聯系收費人員查詢此業主情況。收費人員回復此房間已被業主出租，租戶并未向業主告知搬家之事。門崗秩序維護人員當即向面前的“業主”再次詢問，此人最后不得不說出自己不是業主而是租戶的事實。沒爹久，業主本人已到現場，原來租戶欠業主租金，想提前—個月搬家一走了之。 　　精細化操作建議： 　　1、租戶搬出大件物品，須有業主的書面許可或相關證明，物業工作人員要禮貌核查放行物品與業主開具的放行單列明的物品是否相符，放行單必須有業主簽名及公司蓋章，不相符的只放行單據列明的物品，如業主不在場，一定要確認確實是業主開具的放行單； 　　2、如沒有辦理有效的放行手續時，應要求物主在辦理有效放行手續后放行； 　　3、如是業主給管理處打來的電話，告知是自己同意搬出的，請物業予以放行，切記一定再次仔細核實業主的身份，如讓對方報出業主的身份證號、工作單位、家庭人員等等情況，確保萬無一失； 　　4、業主資料要建立齊全，業主住宅、辦公電話及手機號碼、住址、單位等均應記錄并及時更新，是否自用及租賃、租期具體時間要準確詳實。真實完善的業主資料將會有效地避免無法與業主取得聯系的情況，以及交費對象變更致使物業費未及時繳納情況的發生，同時事先要對公司營業執照及企業資質等證件進行查閱，防止不規范的公司入駐所可能導致的不按規定繳納物業費的現象； 　　5、物品、業主經核對無誤后，當值人員應及時將物品的種類、數量等登記在《物品放行登記表》上； 　　6、同時要加強物業工作人員特別是秩序維護員對業主的公司工作人員或家庭成員的熟知度。 　　三、裝修管理 　　寫字樓內一租戶入駐，履行驗房及裝修審批程序后，在裝修時，發現天花板內布線較多，于是找到管理處予以解決。維修人員推測是前租戶裝修后導致的，管理處負責將天花板布線情況進行恢復。 　　精細化操作建議： 　　1、入駐流程及退房流程應明確，對驗房的具體內容及要求應清晰全面； 　　2、退房時需對應入駐及裝修的具體情況進行檢驗，以防漏項； 　　3、相關流程做好記錄，并有負責人簽字，對特殊情況要予以標明； 　　4、加強維修的巡視檢查次數，提高服務質量。 　　第二篇：維修講解及記錄工作要精細化 　　一、維修程序 　　寫字樓內一業主入駐不久，辦公室里的小套間門鎖不能開關了，于是給管理處打電話，要求趕快檢查維修。維修人員立即趕到，熟練地將鎖芯拆掉，換了新的安上。鑰匙一開一試，門鎖正常，故障排除了，于是給業主開了單據收取維修費用。不料業主堅決不付，認為維修人員未經檢查測試，怎么就確認是這個鎖芯的故障呢?定然是寫字樓內這種故障太多了，由此說明房地產開發公司選用的門鎖以次充好，應該由房地產開發公司支付這筆費用。維修人員拿著管理處近期的維修記錄，請業主查看，證明寫字樓內出現此類故障并不像業主所說，業主這才解除疑慮交了維修費用。 精細化操作建議： 　　1、首先向業主講明故障原因、維修方式和收費標準，經業主同意后再進行維修； 　　2、每次維修結束要做好工作記錄，以便關鍵時刻能派上用場； 　　3、物業管理服務工作要講究時效，如果事先將工作做細，則事后會規避諸多麻煩，同時也會取得客戶的信賴和認可。 　　二、維修方式 　　某日一業主投訴所住單元樓道內的聲控照明燈多處有不亮或長明現象，管理處隨即通知了地產公司進行更換和修復。因施工人員緊張，四天以后才能修復。又因該小區二期工程未竣工，地產施工人員通過管理處的協調，同意盡快在兩天后處理此事，管理處安排維修人員。兩天內，對長明燈白天將電源斷掉，天黑前再將電源連接上。 　　精細化操作建議： 　　1、暴露的照明燈電源在修復之前。其附近一定要有警示標識，必要時應有保護措施。以文字形式告知業主，嚴防有觸電或漏電現象。 　　2、加強巡視檢查次數，提高工作質量。 　　第三篇：安全巡檢工作要精細化 　　一、火情控制 　　某商場內一專賣廳新開業，在裝修過程中，因施工人員違章操作，未及時清除易燃物品，導致電焊火花將碎木屑引燃，突發火情。正在巡視中的秩序維護員立即就近取用滅火器材迅速撲火，不料火情有進一步發展趨勢，秩序維護員一邊呼叫鄰近工作人員參與控制火勢，一邊呼叫消防管理中心主管和相關人員前往撲救。 　　精細化操作建議： 　　1、增加裝修現場及安全巡視頻次，提高監督力度，必要時維修人員與秩序維護人員協調聯動，內部保持溝通渠道暢通； 　　2、加強對裝修工作的審批管理，對違章操作的情況在審批時進行告知并控制； 　　3、制定完善的消防管理體制，配備合理的秩序維護人員，定期舉辦消防演習； 　　4、將業主培訓納入公司整體培訓體系，加強客戶消防知識的宣傳。 　　二、規范使用用電器 　　某商場一品牌專賣廳內射燈突然著火，事后經物業管理處工程維修人員檢查，起火原因是射燈鎮流器過熱造成的。在專賣廳裝修前，因其射燈不符合《裝修管理規定》，物業管理處曾對該業主下發《裝修違章通知單》建議整改，未被業主采納，工程維修人員將不整改的害處告知其工作人員及店鋪業主，業主并未聽取。直至發生起火事件后，專賣廳的負責人才按要求進行整 改。 　　精細化操作建議： 　　1、加大現場裝修安全用電的巡檢力度，對違規用電堅決予以查處，從根本上避免火災事故的發生； 　　2、物業公司應嚴格履行審批、驗收程序，對不符合規定的裝修，及時采取措施，令其整改，消除潛伏的隱患，確保安全。裝修前提出專業的、富有建設性的意見，避免違章現象的發生。若違章已經發生，針對不同人員采用理性的、柔性的或剛性的意見來說服裝修者停止違章行為，并提出積極的整改意見； 　　3、不合格、不符合標準的開關、鎮流器、電線、燈管等存在安全隱患，對業主加強安全意識教育和宣傳，同時業主不應存在僥幸麻痹心理，要嚴格按照《裝修用電管理規定》執行。 　　第四篇：清潔服務工作要精細化 　　在商場二層的休息廳內，餐桌旁一位小朋友突然將冰粒飲料碰翻在光滑的通道地板上，沒過多久一位老年顧客在此經過，未看清地面的飲料而摔倒在地，家人找到管理處要求為老人進行體檢。 　　精細化操作建議： 　　1、保潔員應立即采取緊急措施，置放“請繞行，防滑倒”的標識牌，并及時進行清潔； 　　2、如不能及時擺放標識牌，可臨時用椅子等障礙物放在灑落的飲料上，或工作人員站在潑灑的飲料處附近，告知顧客小心繞行，并迅速轉告保潔員立即清潔； 　　3、增加保潔員的巡視頻次，或者在客流高峰期內合理調配。

【業主之聲】

重慶：物業泄露業主資料要扣分 不及格或取消資質

李潔 李文彬/重慶時報/20121203
玻璃幕墻有破損或不干凈；小區綠化有雜草，花草枯死；業主信息資料被泄露了……居住在南岸區的業主們，在你們家小區有沒有碰到過這些問題呢?如果有，現在要注意了，因為從明年春節開始，南岸區將推行一套《物業服務企業考核辦法》，這套辦法實實在在羅列出7大類共39項評分細則，哪項沒達標就扣分，還另設了一票否決制度。等到年底公布“成績單”，沒拿到60分及格分的物業公司，最嚴重的會被注銷資質。

【自由論壇】

住宅區公共設備驗收工作淺析

張龍/現代物業/2009年第03期
驗收前，要對設計安裝的設備進行全面和深入的了解 　　一、對小區配套的公共設備設計圖紙進行了解 　　在整個住宅小區的整套設計圖紙出來以后，建設單位應該對小區公共設備設計圖紙進行全面的了解，如公共設備的數量、型號、規格、容量、使用性能、能耗、安裝位置等，要從設備今后的使用和維護角度出發，對其中存在的問題及時提出來，否則，等設備貨到安裝時，再提出更改意見來就來不及了。 　　二、在設備安裝時，建設單位的設備技術人員要經常到設備安裝現場進行了解和跟蹤設備安裝情況 　　當設備經過選型、定貨、購買、運輸到達現場進行安裝時，建設單位的技術人員要及時到現場了解設備的有關情況。一方面，確定現場安裝的設備的型號和規格是否與購貨合同上要求的一致，包括設備主體、配套設施、附屬設施等；另一方面，及時了解設備安裝的位置會不會對以后的維護管理和小區居民生活造成影響，比如噪音、震動、廢氣排放等。同時，還要對設備安裝中的隱蔽工程了解清楚，否則會給以后的維護工作帶來很大麻煩。還有一點要注意的是，在設備進行安裝時，不得妨礙其他相鄰設備設施的正常使用。否則等整臺設備一旦固定好之后，就很難再對其進行調整和移動。 　　三、在設備進行調試和試運行時，建設單位的技術人員要盡可能多地在現場參與設備的調試和試運行工作 　　在設備調試和試運行階段會暴露出很多問題，而這些問題恰恰是在設備正式驗收時需要重點注意和以后維護工作中經常遇到的問題。如果這些問題在設備安裝調試階段沒有得到徹底解決，那么，即使當時設備驗收時能通過，但設備在使用過程中用不了多長時間，這些問題一定會重新暴露出來，成為設備運行中的一個永久的隱患。 　　在設備驗收過程中，要堅持仔細和全面的原則 　　一、各種設備驗收資料必須齊全有效 　　一般大中型設備的使用壽命至少都在十年以上，如果在設備驗收階段，與該設備有關的資料和圖紙不全或缺失，便會給設備使用單位以后的維護工作帶來很大困難。尤其在過了保修期，又與設備廠家失去聯系，這時候與該設備有關的圖紙資料就會給設備的維修和更換帶來很大幫助。因此，在設備正式驗收時，必須讓設備生產廠家提供以下資料：購貨合同、裝箱單、產品出廠檢驗合格證(蓋公章)、產品使用說明書、產品保修書、性能檢測報告、隨機附件清單、安裝調試報告、隱蔽工程驗收記錄等，有些設備在正式驗收交接時還必須出具政府有關部門頒發的檢驗合格證，統計一下，主要有以下幾類： 　　電梯系統——質量技術監督局的檢驗合格證明 　　消防系統——消防局的檢驗合格證明 　　發電機系統——環保局的檢驗合格證明 　　二次供水系統——水務局的水質檢驗合格證明 　　高低壓供電系統——供電局的檢驗合格證明 　　燃氣系統——燃氣集團的檢驗合格證明 　　停車場系統——交通局的檢驗合格證明 　　地下室民防設備——民防部門的檢驗合格證明等 　　而且上述資料必須與現場安裝的設備的規格型號相一致。在實際工作中，經常遇到雖然設備廠家給了不少資料，但里面的內容卻與現場的設備對不上號。因此在設備驗收時，我們一定不能忽略設備資料的驗收移交工作，因為這是做好設備驗收工作的前提。 　　二、進行設備驗收時，要對現場的設備實物進行認真檢查和核對 　　要根據購貨合同內容，逐項核對設備的各個組成部分的銘牌、規格、型號、尺寸、安裝位置、管線布置等，對發現的問題要及時以書面的形式向設備廠家和安裝單位提出來，并在驗收記錄上注明。不過有一個問題在這里要提出來，就是大家在檢查驗收時，大部分人只檢查設備的主體部分，而對設備的附屬設施部分卻沒有引起重視。有些設備生產廠家往往有意忽略或省去某些附屬設施，若購貨合同上沒有明確寫明，事后設備使用單位再提出讓生產廠家增加這部分附屬設施，廠家就會令其另外購買，而且價格往往會偏高。因此，在對現場設備進行檢查和驗收時，一定要逐一進行檢查和核對，不漏掉任何一個部分，一旦發現缺少某個部件，要立即向廠家提出增補，以免給今后的使用和維護帶來不便。 　　三、設備的功能檢查驗收一定要做到全面 　　設備的功能驗收是整個設備驗收工作的重點。在對現場設備進行功能檢查驗收時，我們必須按照訂貨合同上的規定，對設備應有的功能逐項進行驗證，尤其對那些安全保護裝置，更要仔細反復查驗，即使同類設備有很多臺，對每一臺設備都應該這樣不厭其煩地進行逐項檢驗。對設備的功能進行檢查驗收時，不但對主要功能進行查驗，還要對那些附屬功能進行檢查試驗。對于功能驗收中發現的問題，必須及時向設備生產廠家書面提出，讓廠家盡快進行整改，直到符合要求為止，以免為以后的設備運行埋下隱患。比如在電梯的驗收中，我們在對其功能進行檢查驗收時，不但要對電梯的一些常規功能進行檢查，如電梯的上行、下行、啟動、停止、關門、開門、內呼、外呼、照明、通風、顯示功能進行查驗等，而且要對其一些特殊功能進行核查，如限速器、安全鉗、安全觸板、緩沖器、警鈴、求救電話、急停等功能。只有所有這些功能全部合格，我們才可以放心讓這臺電梯投入使用。否則，如果設備帶著安全隱患運行，就會給乘客的人身安全帶來嚴重損害。 　　四、做好設備附件的驗收 　　很多機電設備出廠時，都會隨機帶著一些附件，一般包括配套專用維修工具、易損件、易耗品等。因此，我們在對整臺設備進行驗收時，既要做好對設備主要組成部分的檢查驗收，也要做好對設備附件的驗收和交接，這對今后的維修工作十分必要，尤其對一些特種設備更是如此。因為，一些機電設備的零配件和維修工具一般在市場上很難買得到，一旦這類設備出了問題，又一時聯系不到廠家，設備使用單位如果沒有與該設備配套的零部件和專用工具，就很難進行及時處理。例如柴油發電機的隨機工具在市場上很難買到。因此，在我們對設備進行全面驗收時，一定不能忽略對設備附件的檢查驗收，以免給今后設備的維護工作帶來困難。 　　保修期內的設備維護和管理 　　住宅區的公共設備經過驗收合格之后，就進入了設備的保修期。保修期一般從幾個月到幾年不等，但是對大多數設備而言，雖然設備在驗收時各種性能指標都符合要求。但是，這時候的設備的運行狀態卻是不穩 定的，因為從安裝到調試再到竣工驗收，設備往往在這期間的運行時間比較短，設備各部分還沒有經過充分的磨合，有些隱含的問題還沒有完全暴露出來，而這些隱含的問題大部分在保修期內就會暴露出來。因此，幾乎所有的設備在保修期內都會出現這樣或那樣的問題，如果不能及時發現和處理這些問題，就會給以后的設備運行和維護帶來很大的隱患。因此，保修期在整個設備的使用生命周期中是一個特殊時期，如何做好這一階段的設備維護和管理工作，對以后設備的運行和維護至關重要。 　　那么，怎樣才能做好這一階段的工作呢？筆者認為應該弄清楚以下幾個問題： 　　第一、設備保修期的概念。保修期，顧名思義，就是產品保修的期限。即在這段時間內，產品生產廠家對產品在正常使用過程中出現的問題將免費進行維修。有些設備的保修期當地政府有法規明文規定，那就按法規規定執行；如果對某類設備的保修期沒有法規明確規定，那就按訂貨合同中規定的保修期執行。保修期的起始日期有以下三種情況：一是自設備竣工驗收之日算起，二是自政府簽發的驗收合格證之日算起，三是自合同規定的日期算起。比如有的合同中保修期是自設備出廠之日算起。因此，作為設備的購買方一定要對這個問題引起重視。 　　第二、設備保修范圍的界定。對于設備保修問題，一般人可能只是關注設備保修期的長短，而對保修范圍卻沒有做深入的了解。大部分合同的保修條款都對保修范圍做了明確的規定，哪些問題屬于保修范圍，哪些問題不屬于保修范圍。另外，還要引起注意的是，即使在保修范圍內，有些問題是全部免費維修，而有些問題是要收取一部分零件費(材料費)，尤其對于那些特種設備，有時零件費的價格往往是比較貴的。因此我們在設備驗收后，在與設備生產廠家簽訂保修協議時一定要注意這一點。 　　第三、保修協議的簽訂。從前面的論述中，我們知道，各種設備在保修內都會出現這樣或那樣的問題。如果設備在實際運行過程中出現故障，該怎么辦呢？聯系設備生產廠家，讓廠家派人來現場進行處理，這一點一般人都能想到，這也是一般的做法。但是有些時候，這種辦法就不能及時奏效。因為，現在一些廠家的售后服務工作往往做不到位，尤其是一些品牌知名度低的企業，有時一個問題要拖上一個月，可對于設備的使用方來說，我們可拖不起，尤其是住宅小區的公共設備，一旦發生故障，如不能及時處理，就會給廣大住戶的正常生活帶來很大影響。怎樣才能避免出現這種情況呢？可以采取以下這種辦法：設備使用管理單位，在設備驗收移交時，要與設備生產廠家、建設單位三方共同簽訂一個具體的可操作性保修協議或保修承諾，即在協議規定的保修期內，一旦設備在運行過程中發生故障，若是緊急故障，廠家必須在接到電話后24小時(可以視具體情況而定)內趕到現場進行處理：若是非緊急故障，廠家應該在接到電話后在協議規定的時間(如一周)內解決；若廠家在規定的時間內沒有派人來進行處理或者雖有人來但沒有解決問題，設備使用方有權自行處理(自己處理或委托第三方進行處理)，所發生的費用從設備保修款中扣除。有了這樣的規定，就為設備的正常運行提供了有力的保障。 　　總之，公共設備的驗收工作是整個住宅區驗收工作的重要組成部分，也是做好公共設備后續維護管理工作的基礎和前提。因此，我們一定要做好設備的驗收及前后相關工作，確保小區各種設備的安全正常運行，為廣大居民營造一個安全、舒適、祥和、文明的生活環境。

【案例選編】

物業公司沒有收費許可證房主該不該交物業費

案例描述： 　　2007年4月，王慧（化名）從某房地產公司購買了一套商品房并簽訂《商品房買賣合同》及《前期物業管理服務協議》?！渡唐贩抠I賣合同》約定：房屋所處地塊規劃用途為住宅，商品房暫定名為某某公寓?！肚捌谖飿I管理服務協議》約定：本物業名稱為某某公寓，物業類型為商住公寓。后王慧辦理了《大連市房地產權證》，證書記載：地類用途為城鎮單一住宅用地，設計用途為住宅，使用權限為70年。 　　入住后，王慧發現自己所購房屋存在質量問題，衛生間經常漏水，窗體及墻面多處存在嚴重滲水等質量問題，多次維修后仍然無法解決。并且，物業服務公司無收費許可證，公共區域私設小超市，物業服務依照公寓類收費標準收費及財務計劃未公示，無安全臨控、無值班巡視等。自2007年7月，王慧認為物業公司無收費許可證而且收費標準過高，拒絕向物業公司交納物業管理費。物業服務公司以其向王慧提供了物業服務為由要求其支付物業服務費用。
律師說法： 　　本案爭議的焦點為：1、物業服務公司在無收費許可證的情況下能否收取物業服務費；2、物業服務費應當依照何種標準收取。 　　根據《大連市物業服務收費管理實施細則》規定：“物業服務企業實施收費前，應到價格主管部門辦理《收費許可證》。”可見，物業服務公司辦理《收費許可證》是作為收取物業服務費的前置程序，依照《遼寧省物業服務收費管理實施辦法（試行）》規定：“經物價部門確認，具備下列條件并按規定辦理《收費許可證》的物業企業，具有收費資格，允許向業主收取物業服務費。”因此，物業服務公司在未辦理收費許可證的情況下，不得向業主收取物業服務費。 　　對于物業服務費收取標準《大連市物業服務收費管理實施細則》進行了明確規定。本案中，房屋的《大連市房地產權證》記載用途為住宅，此登記與工程建設檔案中記載的土地及房屋用途一致。雖然《前期物業管理服務協議》中約定為公寓，并且雙方都在協議中簽字，但是簽字不能否定物業本身應屬的用途。因此本案中物業費收取的標準應當依照住宅類物業服務收費實施核定價格，而不應當依照公寓類物業服務收費實施市場調節價。

       

閱讀： 15114 次     2012/12/7 17:50:00