2016年第9期（總第162期）《中國物業管理》雜志對閔安總裁進行專題報道
【本站訊】（楊書先）近日，由中國物業管理協會主辦的《中國物業管理》雜志采訪了公元物業總裁閔安，并在2016年第9期（總第162期）上刊登文章《專訪閔安：再造公元》，對閔安在物業管理行業所經歷的艱難困苦和取得的優秀成績進行了專題報道?，F轉載如下：
專訪閔安：再造公元
文/《中國物業管理》記者 楊萌
盡管之前未曾謀面，但是乍一見到閔安，還是有一種熟悉感——他和前任總裁朱江有一樣的氣質，自信、儒雅、恬靜，給人師長一樣的感覺。
閔安現在的身份是深圳公元物業管理有限公司（以下簡稱“公元物業”）總裁，在這之前，這個職位一直是由公元物業的創立者朱江擔任。朱江是業界聲名遠播的人物，曾在北京大學執教，也曾執掌金地物業，在事業的巔峰毅然離開體制下海創業，直至將企業交給閔安。
“我96年大學畢業，陰差陽錯進入物業管理行業，沒想到在這個行業一晃就20年了，更沒有想到自己會接替朱江總來管理公元物業——這是個偶然，我當時一門心思只想著要做一個非常好的職業經理人。”雖然是第一次見面，閔安和記者并不“生分”，十分坦誠地講述了他和公元物業的故事，一直聊了大半個下午。
清遠緣
“我在清遠市待了6年。2008年剛去的時候，公元物業在那邊只有一個17萬平方項目（鳳城世家），到今天，已有10個項目，規模為230萬平方。”閔安說，自己與公元物業的真正結緣始于清遠。
2008年，閔安帶領清遠的公元物業團隊創下了當時清遠市第一個省優項目，這個項目（鳳城世家）在當地成為標桿項目，被政府作為當地物業管理實驗培訓基地讓各個企業去參觀、交流和學習。直至今日，8年過去，這個項目仍然按照省優項目標準進行管理，接待參觀的人數已經數不清了，僅配合市一級領導參觀調研就有二十多次，比較突出的是分別接待了清華大學、華中理工大學政府智囊團的調研。之后，公元物業接二連三在當地接管了一些項目。由于注重團隊建設及品質管理，沒用多久，公元物業就成了當地的標桿企業。其時，清遠市委書記是原廣東省委書記汪洋的秘書，在改革創新方面很有魄力。以物業管理來說，在廣東省最早實施了一系列改革措施，比如2012年率先實行物業協會“去行政化”，將政府12項行政審批職能下放給了行業協會。也正是這樣，閔安順其自然當選會長，成為物業管理行業中的“實權人物”！
“深圳的老物業公司都很偏重設備房、設備的管理，就連設備房里面的標識都特別清晰和規范。在我們公司內部，每個月都會挑一個周末的下午做設備管理方面的考核。也恰恰是我們在這方面的工作讓政府很感動，一些主管領導經常來我們管理的項目的設備房觀摩，也經常推薦當地企業來學習。后來，政府就給我們頒了兩塊牌子：兩個省優和培訓基地。”在閔安看來，在物業管理發展過程中，政府在其中擔當的職責是非常大的，如果沒有政府積極引導行業，物業服務企業至少整體上來看不會去積極主動地學習和提高，行業發展也就不會那么快了。
“我在這個企業已經整整9年了。之前是朱江總帶領我們打拼，現在擔子落到我的肩上，不管有多大壓力，只能不停地往前走。我在大學本來是學自動化專業的，我們當時那個班的同學大都在廠礦、各大鋼廠工作。無意當中，我卻與物業管理結下了不解之緣。”閔安認為，自己與物業管理確實是應著一個機緣。
公元物業成立于2004年，之前一年，國務院《物業管理條例》頒布施行。其時，我國城鎮住房制度改革的力度進一步深化，房屋所有權結構發生重大變化，公有住房逐漸轉變成個人所有。原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關系，逐漸演變為物業服務企業與房屋所有權人之間服務與被服務關系。這一時期，全國的物業服務企業飛速增加。更為重要的是，像公元物業一樣的民營物業服務企業開始登上歷史舞臺。
從某種意義上來說，公元物業的發展恰似當時中國物業管理行業發展的縮影，其背后的邏輯和脈絡都與現時代暗合。
戰紅海
作為基本的經濟規律，深圳物業管理未能逃脫由起步到黃金時代，再到紅海的發展歷程。在業界，曾有各種各樣的版本來描述深圳物業管理紅海大戰的慘烈。
對于公元物業來說，要面對的壓力其實更大。因為，作為一家在深圳注冊的公司，其很長一段時間在深圳的發展并不順利，遲遲拿不到有影響力的項目。
“深圳只有北京的五分之一大，卻有1600多家物業服務企業，而深圳的房地產開發商大都有自己屬下的物業服務公司，比如萬科、中海、金地、招商局等等，地產企業和旗下物業服務企業都是業界大鱷。像我們這種專業化的物業服務企業往往只能接業委會項目。但是，業委會項目接過來都要投入很大精力、時間和資金等成本去改造。所以，發展之艱難確實難以想象。”談及公司的發展，閔安十分感慨。
這不由得讓記者想起馮侖對中國民營企業發展艱難的感慨：對中國民營企業來說，最大的考驗是收場，而不是開場。
“我們的選擇是啃硬骨頭——科苑花園。這個項目接管的艱難和接管后的效果之好，成為當年深圳電視臺和各大媒體的新聞，也上了中央電視臺的新聞。”聽著閔安追憶當時的“刀光劍影”，記者也有一種驚心動魄的感覺。
科苑花園是深圳南山區的一個項目，業委會因不滿意此前的物業服務重新招投標，公元物業在投標中脫穎而出。
令閔安沒有想到的是，科苑花園進駐工作難度非常之大：前一家物業服務企業把三個門口的道閘都拆走，交接時總共留下了三張白紙寫下的一些簡要資料。而且資料中900多戶業主的檔案信息70%是亂的，不是空缺就是張冠李戴。“我們花了3個月的時間去每家每戶確認信息，確認房產面積。這三個月里，我們一分錢的物業費都未收到。”閔安談及這一問題時，顯得有些無奈，“閘機拆走也就罷了，他們把電線剪得與水泥地面齊平。我們就只能重新撬開水泥地面，把電線重新換掉，再把新的閘機裝上去。路燈全部不亮，然后，在電線管井里從變壓器開始捋電線，找、接各自的線路。這個工作又花了兩個月時間，才全部恢復過來。”
不過，公元物業也收獲到了意外的驚喜：當恢復正常生活的業主看到小區重新煥發新顏，就不斷地送來感謝的錦旗。周邊的業委會也紛紛來科苑花園學習和交流。一時間，科苑花園成了深圳市知名社區，媒體也跟著來了。
科苑花園的成功也讓公元物業斬獲了品牌溢價。不久之后，知名高科技醫療設備研發制造廠商——深圳邁瑞生物醫療電子股份有限公司將其深圳的生產基地交給公元物業打理。邁瑞的深圳生產基地集研發、生產、倉儲、物流為一體，占地10萬平方米，總建筑面積超過31萬平方米。更重要的是，邁瑞是全球醫療設備的創新領導者之一，自1991年成立以來，始終致力于臨床醫療設備的研發和制造，產品涵蓋生命信息與支持、臨床檢驗及試劑、數字超聲、放射影像四大領域，其在全球范圍內的產品銷售已擴展至190多個國家和地區。
毫無疑問，與邁瑞這樣的企業巨頭合作，極大提升了公元物業的品牌影響力——邁瑞國際化的高標準要求直接提升了公元物業的管理和服務標準，而邁瑞接待的大量國內外參觀交流，也成為公元物業服務品牌輸出的契機。
建平臺
2016年8月12日，公元物業新引進的智慧物業平臺系統正式上線發布，并在清遠鳳城酈都開展了上線前期技能培訓。
“當前跨區域管理的物業公司都普遍存在員工流動性大、成本不斷增加，以及對現場服務質量管控信息滯后等困難。”在閔安看來，解決這一問題的根本在于科技的引用，“為此，我們引進了‘巡航管家’系統。這個系統源于我的一個老領導和老朋友張萬和，張總原是招商局物業的老總，后來是富力物業的副總，他一直在主導研發這個系統，可以說，這個系統是他的一個夢想。我們經常交流，交流后我發現他的這個思路是對的：做物業管理首先要做好基礎服務，而這個系統解決的就是這個問題。”
記者在采訪中了解到，公元物業被作為廣東省第一個試點單位，正在配合廣東省有關部門做物業管理的省級標準。值得一提的是，這一次的省標剛好結合了這個“巡航管家”系統。比如，在物業管理工作中，現場的桌子如何擺放，是否符合標準要求，只要用手機拍一張照片上傳系統即可對照。再如，清潔工把洗手間的工作做完以后，臺面上擺什么，鏡子擦到什么樣的程度，清潔工具擺放在哪里，等等，只要這個清潔工拍照片上傳系統，后臺就可以進行檢查。通過后臺檢查，管理人員就可以通過系統對照標準檢驗是否符合要求，甚至這些工作是幾點幾分做完成的等情況也一目了然。
“物業管理不像制造業，制造業都是在一條生產線上，哪個崗位沒做完的話，流水線上的產品就會在這里堆積如山。而現在物業管理所服務的小區，常常分布在全國、跨省市的區域里，這種情況你怎么辦呢？只能通過現在的互聯網技術和大數據管理來實現。毫無疑問，這也是未來的發展方向。”閔安認為，互聯網技術解決了傳統物業服務無法解決的問題，那就是一個傳統企業用傳統的辦法已經無法一一監控一線員工的工作，而互聯網技術則可以輕松做到。
公元物業的智慧平臺系統擁有三大功能：統計匯總并形成報表、對既定工作監督檢查和績效考核機制。據了解，這個系統的統計匯總和報表功能十分強大，大部分統計匯總都是以圖表方式展現。這一點，對于并不以管理見長的物業服務企業來說，無疑有助于管理層分析數據并從中找到規律，進而做出決策。
從平臺系統的設置來看，公元物業的智慧平臺系統初步實現了“線上與線下、走動式與互聯網”相結合，系統涵蓋了巡航管家系統手機端、平臺，工單運營系統手機端、后臺以及各部門工作事項標準。換句話說，公元物業打造的這一平臺不是傳統模式的簡單技術改造，而是一種創新的管理模式，初步實現了高新技術與管理、服務的無縫對接。
配合智慧平臺系統建設，公元物業在線下推進了一系列配套工作。一是注冊成立深圳市六維工程有限公司，專門開展建筑物的機電設備運行維護和保養及大中修改造、建筑智能化系統集成及設計施工。目前，六維公司開展的業務領域涵蓋建筑智能化系統集成、設計、施工以及樓宇智能系統、消防系統、變配電系統、給排水系統和中央空調等設備維修養護及改造等。二是建立新入職應屆畢業生企業導師制，使新員工迅速進入工作角色，成為企業核心員工和后備干部，為企業發展儲備人才，提高企業人才競爭力。2015年6月，公元物業還啟動了“常青藤”培訓班計劃，主要培養目標是總經理和項目經理。三是推行合伙人制度，由公元物業提供全新的創業平臺、資源及股份，讓個人自帶或持有項目作為合伙人，參與合伙事務的執行，享受企業的收益分配。
“其實，談及平臺，作為服務行業里工作的我們往往不能一下子看清它的戰略作用和驚人力量。”閔安舉了個例子，“你看鋼鐵行業，95年的時候我們同學分別在寶鋼和武鋼實習，寶鋼當時有9000人，武鋼當時有20多萬人，寶鋼的產量卻是武鋼的兩倍。最后誰能活下來呢？那肯定是寶鋼，武鋼肯定活不下來。這背后就是平臺的力量，也就是科技的力量。鋼鐵是這樣，物業管理亦然。”
進社區
“前些年，我父母他們還在西安住。我每次回去以后就會把家里的水龍頭、燈泡給他們掃蕩檢查一次，該修的都會修一遍。我們家里有個梯子，我不在的時候，一旦燈泡壞了，兩個七八十歲的老人都是一個人扶著梯子，一個人爬上去換燈泡。因為不敢輕易找陌生人，而找熟人時人家往往沒時間；要不就只能等。”父母曾經的經歷讓閔安覺得，物業管理應該在社區里做更多的工作，這其中還有很多商機。
閔安進一步表示，不管業主買到的房子是50年還是70年產權，對他們來說，那就是一輩子的家，房子將承載兩代人甚至三代人的生活和記憶。這個漫長的時間過程中，物業服務企業就是要當好“業主的好管家”。但是，什么樣的管家才是好管家呢？閔安認為，隨著互聯網+、共享經濟等新思維的興起，特別是社區經濟熱潮的勃興，讓物業管理面臨著轉型和升級的現實壓力。為此，閔安以公元物業旗下新注冊的匯生活科技公司為平臺，以滿足業主生活需求為導向，加大了資源整合的力度，開發出“匯生活”系列服務產品：室內維修“360維修包”、農產品私人訂制、自助旅游等。目前，“匯生活”已經把物業繳費、業主投訴等基礎物業服務與居家維保、農產品私人訂制、拎包入住、自助旅游等一系列新服務融為一體，為業主提供智能化的線上服務，初步實現了傳統物業管理服務向社區智能化服務的轉型升級。
在閔安看來，當下整個社會，人與人之間的信任并未建立起來，這就造成社會老齡化以后，老人們時常會出現需要幫助時的無助。“我的岳母在深圳這邊幫我們帶小孩，常常顧不上做飯，這樣一來就把樓底下的飯館都吃遍了。而我們物業服務企業一般都要給員工開設飯堂，如果我們在員工飯堂增加一兩個人手，就把社區里業主需要的飯菜一并做出來了。這樣，業主只需要點單，就可以在社區飯堂或家里享用我們做的放心餐。”閔安表示，“這個時候，物業管理的機會就來了。你想想，我們一線的物業服務人員與業主可以說是“相濡以沫”，天天生活在一起，10年，20年，不就成了業主最信任的人嗎？”
按照閔安的設想，被業主信任的物業管理社區平臺還可以做到更多。比如，這個平臺不僅可以在上面賣東西，還可以實現點對點的定制化服務。舉例來說，業主想要理發，既可以去社區樓下的發廊選擇某個發型師，也可以通過平臺直接選擇心儀的發型師，甚至可以通過這個平臺預約理發的時間，精確到幾點幾分到店里。這樣的話，極大地提高了效率，實現了對工作的提前合理安排。再比如，去銀行辦事，往往要排隊等待很長時間。通過平臺，就可以開通VIP客戶服務：事先安排好停車位，事先排好號，客戶按預約時間到達后即可享受點對點的服務。
2016年1月底，經過廣東省質監局研究批準，公元物業被列為廣東省現代服務業先進標準體系試點單位。在閔安看來，這是給予公元物業開啟物業管理服務“O2O”模式的一個契機：一方面，將徹底扭轉人們“物業管理就是‘保安+綠化’的認識；另一方面，依托“互聯網+”，以實現“讓業主少跑腿，數據多跑路”為服務目標的“匯生活”服務平臺將大顯身手。換句話說，今后，業主足不出戶即可在線享受全方位的物業服務和社區服務。
目前，“匯生活”服務平臺已在清遠開始試運行，獲得了業主的熱捧。下一步，“匯生活”服務平臺將逐步推廣并覆蓋公元物業所有在管項目。
新三板
2016年7月26日，公元物業與東莞證券股份有限公司、中天運會計師事務所、廣東華商律師事務所簽署了《全國中小企業股份轉讓系統掛牌財務顧問協議》等一系列文件，開啟了公元物業的資本市場之路。
“當這個行業的風口來臨之時，我們要順應時代的要求，抓住來之不易的歷史性機遇。”閔安認為，如果說朱江總創立公元物業是抓住了時代給予的第一次機會的話，公元物業的資本之路是又一次歷史機遇，是對公元物業的再造。
閔安表示，公元物業啟動“新三板”上市程序，標志著公司開始步入資本運作市場，將形成新一輪的發展格局，也將為做大做強公元物業注入新的發展內涵。進一步來說，“新三板”之路將推進公元物業運用新流程、新辦法，實現企業深化改革，進一步規范經營管理。閔安認為，更重要的是，登陸“新三板”的過程中，將進一步優化公元物業的法人治理結構，提高企業內部經營管理水平，提升企業品牌影響力，同時還將進一步完善股權激勵機制，穩定和吸引更加優秀的業內外人才，增強公元物業的核心競爭力，最終促進企業良性和可持續發展。
讓閔安下定決心走資本之路的原因其實也是物業管理這個行業當下的一個現實瓶頸問題，那就是行業現行的收費模式、收入水平已經很難支撐日益高漲的人力成本支出，更不用說吸引高素質人才的進入。
閔安與記者追憶10年前深圳時頗為感慨：當時，深圳的物業公司大家都在拼，而且非常注重學習，各自都在比拼誰能提供更精細的服務，誰能創新性地提出一些先進的理念、口號，誰能革新物業服務的工作方式。而這幾年呢，這方面比拼就少多了，特別是隨著物價的上漲、人工成本的上漲，管理費卻沒有同步上漲，導致很多物業服務企業再也無力像十年前一樣比拼了。與此對應的是，規?；l展讓許多物業服務企業的業務像攤大餅似的在全國鋪開，這就對企業自身人才造血能力提出了很高的要求。這樣，即便是對業界的一些知名企業來說，都是一個十分痛苦的問題。
“那么，物業服務企業未來該怎么辦呢？”閔安對自己提出的問題同時做了回答，“大企業可以去兼并重組，通過規模提升邊際效益和獲取額外價值；而有條件的中小企業則要能抓住機會，進一步做大做強。我們公元物業之所以要上‘新三板’，就是因為我們的團隊對企業有很深的感情，我們當初創立這個企業時提出了宏偉的目標，我們就要想辦法實現它。”
“其實，我已經在清遠買了房子，做了長期打算，準備將來父母年齡大了，就從西安接來清遠住。我在那里工作，也可以照顧他們。”采訪最后，沉穩、恬靜的閔安沒忍住，感情一下子流露了出來，“那是個粵北的小城市，有一條北江流過，水秀山明，清香逸遠。”
盡管閔安不愿向人提起，但是記者還是了解到他去年其實經歷了一場大的手術，鎖骨粉碎性骨折，連做了三次手術，最后從其身上移植了一塊骨頭才把鎖骨連上。因而，當記者看到近日《清遠企業家》雜志采訪閔安的文章，以及配發的閔安一張瞇著眼微笑的照片時，不由得感嘆——掌管這樣一家企業看似輕松，其實著實不易。
從閔安辦公室的窗戶向外看去，深圳的高樓鱗次櫛比，匆匆忙忙的人流車流穿梭其中——這片改革和創業的熱土似乎有一種無形的魔力，召喚著勇敢的人投入其滾滾洪流之中。
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2016/10/21 10:04:00