李禾/中國物業管理師/20080606
核心提示：在國外，從飲食、服裝、交通直至家庭服務、車輛清洗、各行各業都進入了社會化服務的時代。在香港，人們很少在家里烹調食物，因為社會化的餐飲業異常發達，物美價廉。在信息交流發達的美國、西歐、日本、加拿大等國，坐在家里即可通過電視、廣播、電話、電腦等傳播媒介掌握各種信息，并可通過電話及互聯網預訂方式得到幾乎所有的服務。這些都說明了社會化服務的優越性和普遍性。
樓宇物業管理的歷史沿革
眾所周知，“樓宇”這個詞是英語“Building”意譯，最早是指土木建筑類的建筑物，隨著房地產業和建筑業的不斷發展，這個詞逐漸地演變為特指高層或超高層建筑物了。因此，樓宇經營與管理一般泛指具有一定規模的不分年齡、性別、職業、民族、國籍且不分人際關系的流動人群的活動空間的經營管理。這里說的樓宇是指根據人們社會活動或經濟活動的需要，按不同的服務功能由具有一定結構的建筑物組成。這類建筑物的共同特點是：在一定的時限內，可容納不同數量的人從事社會交際活動，文化娛樂活動，經濟交往活動和旅游活動等社會活動。當今世界，美國是旅游業的飯店甚為發達的國家之一。三十年代初，美國的飯店業在世界上嶄露頭角，半個世紀以來久盛不衰，不僅出現了蜚聲全球的假日（Holiday inns）、希爾頓（Hilton Hotels Corp）、謝拉頓(Sheraton Corp)、凱悅(HyartiHofe-is Corp)等國際性飯店集團公司，而且也涌現出一批如培爾斯沃思斯塔特勒（Eusworth Statier）、康拉德希爾頓（Conrad N Hilton）和威拉德馬里奧特(J.Willard Marriott)等杰出的樓宇管理企業家。他們的創造精神和管理經驗為全世界飯店業所稱道。在美國，飯店管理專業教學已有幾十年歷史，而今，各級水平的專業教學結構完整，各種專業院校星羅棋布，而各類專業書籍更是汗牛充株。發達的飯店管理專業教學不僅提高飯店行業從業人員的素質，而且保證了飯店行業人才輩出。
第二次世界大戰后，西歐諸國，日本、澳洲及加拿大等國經濟迅速發展，經濟活動日益繁榮，人民生活水平的大幅度提高刺激了國際旅游業的發展，經濟活動的社會化也使各種檔次、不同功能的辦公大廈應運而生。這些行業的出現促進了城市房地產業的迅速發展。自六十年代起，高樓大廈鱗次櫛比，幾乎成了現代化大都市的象征。僅以日本為例，1963年進行的全國調查表明：高層及超高層寫字樓為14753棟，而到了1983年，上述數字增長至29467棟，二十年的時間，增長了整整一倍。如此眾多的高樓大廈，反映了經濟的繁榮，也帶動了樓宇物業管理的發展。有關資料表明，六十年代起日本即興起所謂的“GQC”全面質量管理法。管理人員運用這一方法，利用原始數據的收集，制作各種曲線圖、直方圖、要素圖等等，找出各方面工作的規律性，同時找出影響正常運行，發揮效益的問題點和問題點中的主要因素，而后利用美國人發明的“戴明環”的循環方法進行“計劃、實施、檢查、確認、再計劃”的永不停息的改善工作，形成了一套切實可行的管理體制。西歐諸國、加拿大、澳大利亞及亞洲的新加坡、香港等國家和地區也都根據本國的情況建立了完善的法則、法令和管理體系?？梢哉f當今的物業管理已形成了一門新的科學領域，以其理論性、實用性受到了世界各國的普遍重視。
中國樓宇物業經營管理的現狀
隨著我國改革開放和國民經濟的迅速發展，極大地促進了對外經濟貿易，外資、合資及國內的高、大型企業逐漸增多，對現代化辦公樓的需求不斷增加。在這樣的背景下，許多大城市相繼建造了一些具有不同智能水平的大廈和高級旅游飯店。這些建筑大體上可分為三類。
1、租售型大廈，包括出租辦公大廈（寫字樓）和綜合性大廈，后者也稱為辦公綜合體，即以辦公樓為中心兼有居住、旅宿、商店、展覽、文娛社交等設施的綜合性辦公群體。這類大廈絕大多數為中外合資或外資建造，供外國公司、商社及駐華機構租用，如首都國貿中心、京廣大廈、發展大廈、長富宮中心、深圳發展中心大廈等。這些具有相當高水準的現代化大廈，建筑上頗為講究，陳設高檔，造價昂貴，其智能化程度也達到一定水平。
2、專用辦公大廈，具有一定智能化程度的專用辦公大廈，如中信公司的國際大廈、京城大廈、經貿部的國際經濟信息大樓、京信大廈、久凌大廈、珠海市石油大廈（剩余部分全部對外出租）等。這些大廈大多自行設計，建筑頗豪華，并具有先進的通訊與計算機系統等。
3、高級旅游飯店，為滿足目前日漸增多的國外旅游、駐外居住的要求，各地均建設了許多為國外旅客使用的三星級以上高級飯店。吃、住、娛樂設施樣樣具備，十分舒適豪華、廣州的花園大酒店、白天鵝飯店、上海錦江飯店、北京的建國飯店、王府飯店、王朝大酒店、國都大飯店等等，建筑均非常有特色，十分講究，陳設高檔華麗、富麗堂皇。上述這些寫字樓，旅游飯店，大部由國內外知名的飯店管理集團來進行經營管理，他們為壓縮經營成本只派來一些有經營管理經驗的骨干人員來，但中層以下大量管理人員和技術維修人員，服務人員則是在本地招聘一些有一定業務專長的人來進行補充，由于這些人員缺乏樓宇物業管理方面的系統知識，又沒經過嚴格業務培訓，與國外一流水準相比較，經營管理水平是較低的，致使飯店管理集團被迫在國內采取招聘、解聘、再招聘的方式。這種“走馬換將”的方法可以短期調整穩定現有管理水平，可很難達到提高，再提高的目的。在國內有一部分寫字樓、賓館飯店全部由中國人自行管理，如中信公司的國際大廈、京城大廈、經貿部的國際信息中心大樓、京信大廈、上海聯誼大廈等。這些單位采用派骨干人員出國考察培訓或聘用一、二名國際國內知名的飯店管理集團的專家指導經營管理。管理水平和能力處于中等偏上，與國外一流管理水平相比還有一段距離的。因此，對本土化的高級管理人員進行專業化培訓、嚴格篩選、任人為賢，對一般員工進行嚴格教育、培訓是提高物業管理水平亟待解決的問題。
總之，中國的樓宇物業管理目前只處于啟蒙開發階段，距世界一流的樓宇經營專業化、社會化、科學化標準還相關甚遠。
中國樓宇物業管理的發展趨勢
隨著中國改革步伐的加快，各種類型的樓宇和建筑在近幾年、十幾年必將有一個較大的發展，其主要原因大致有以下幾個方面。
1、進一步加快對外開放，敞開國門、吸引外資，必將導致大量的外國公司在國內設立商社和辦事機構。
2、加入世界貿易組織后，會全面開放中國市場，大量外商的涌入將對飯店、寫字樓市場形成巨大壓力。
3、鑒于國際旅游的費用高昂和一些傳統旅游地域的不安全的排外因素，外國旅游者逐漸對神秘的東方的傳統文化和低廉的費用產生了興趣，愿意到中國來旅游、觀光的人越來越多。
4、國內人民生活水平的提高，使旅游費用所占家庭支出的比例越來越高，就是說到國內各地旅游的人越來越多，而且向高消費發展的趨勢越來越強。
5、中國在國際上政治經濟地位的迅速提高，使許多大型的重要的政治會議、經濟會議、學術會議和體育盛會等得以在中國舉行和召開。例如：1990年亞運會、1993年上海舉行的東亞運動會、1995年5月在天津舉辦的第43屆世乒賽和1995年在北京舉行的世界婦女大會就是一例。
這些外界因素都在促使我國房地產開發業、建筑業和樓宇物業管理業迅速發展，要想在世界行業之林立于不敗之地。就需要我國在借鑒國外先進經驗的基礎上，盡快盡早地縮短差距，并且在這個過程中創造出具有我們自己特色的管理理論和管理方法。
目前，各類的旅游專業院校、職業學校已有很多，并在不斷增加，很多有識之士也已在總結經驗的基礎上對樓宇物業管理進行了一些摸索的探討，一些頗有見地的書籍也散見于各類書店，這些都顯示出了我國在樓宇物業管理這個領域的理論化與實踐化正在興起，在不太長的時間內，其發展趨勢必將是高速度、大步伐、全方位的“高、大、全”方式，采取快速引進、快速吸收的方法，完善有自己特色的理論體系；并且迅速地應用到實踐中去。只有這樣，才能使我國的物業管理行業得以迅速發展，迅速繁榮。
樓宇物業管理專業化的必要性
在論述樓宇物業管理專業化之前，首先要深入了解現代化樓宇應該具備的基本條件。日本的一家權威研究中心，把這些條件高度概括為“樓宇物業管理的任務”。譬如安全性，對于樓宇管理來說，不僅要保證在地震、洪水或其它自然災害時的人身安全，而且在人們的經濟活動，社會活動中還應保證其不受火災、煤氣爆炸、設備事故乃至人為侵襲的傷害。同樣，在考慮衛生性的時候，就必須以保證不受室內外空氣污染，以防止傳染病為目的空氣和水的消毒，殺滅害蟲以及常規的衛生清潔工作，以保證有一個生理和心理都能夠健康的舒適的辦公環境。設備的運行和管理在樓宇的舒適性宏觀管理中更占有重要的一席之地。在近十幾年來國際、國內大量興起和發展的“智能型”建筑物中，設備系統管理被放在了最為重要的位置。一篇論述智能型建筑的文章中把表征該類建筑物的特點分為四個方面。即通訊自動化系統，樓宇自動化管理系統、辦公自動化系統和消防自動化系統。上述自動化系統大部分都是由復雜的設備和管路、管線組成。以一個建筑物為例，有保證供電（其中絕大數為自動切換的雙路以上供電系統）的供電系統、照明系統、空調系統、供水系統、煤氣系統、供熱系統、防災報警系統、防犯監視系統以及適應各種環境的消防滅火系統以及對上述系統、設備進行自動檢測、監控的自動化控制系統，以實現安全、節能、經濟和舒適為綜合目標。所有這些系統、設備設施以及安全、保安、衛生清掃都是為了實現樓宇的現代化管理，或者說樓宇的現代化管理就是依托這些具體的、實際的措施和過程來實現的。
而在我國，樓宇物業管理又是處在何種階段？坦率地說，不論是從理論上，還是實際管理上都是處在一個剛剛起步的時期。由于尚未形成完整的理論體系，所以管理的盲目性、隨機性和非專業化、非程序化隨處可見，比比皆是。
一位在合資寫字樓工作多年的高級設備管理人在一篇文章中寫道 ：很多發達國家的設備管理專家來到中國，一旦深入接觸到我國的工程技術人員，了解了他們的實際工作情況，大多數人都驚奇地發現：中國的一些優秀的設備維修人員，維修工人處理設備的疑難故障或緊急事故的能力非常出色。他們往往能很快地判斷出這些故障，并能想出各種各樣的方法和措施來應付事故，排除故障。在設備、技術、管理諸方面比起發達國家都有很大差距的中國能有這樣一批樓宇設備管理人員確實令人費解。但如果深入分析起來，就可以得出如下的結論。第一，是這些人員對待工作的責任感和認真的態度，他們經常注意自覺學習世界各國的先進技術，并加以觸會貫通，應用到自己的工作中去；第二，便是在我國目前比較落后的管理方式下（這種管理往往是非專業化的隨機方式），設備系統經常出現一些不應出現的事故，使設備維護人員常常處于被動搶修，排險解難的工作狀態之下，客觀上為他們提供了大量的實踐機會。從現代設備管理的角度看這一現象，有一批比較優秀的工程技術人員固然是好事，但具有悲劇色彩的是，這里面又恰恰反映出非專業化的管理的盲目性、落后性給設備系統帶來的故障頻出，這給一個企業乃至一個國家帶來的損失是不可忽視的。
例如，某物業的供熱水管道，由于施工質量低劣，在管道伸縮節處安裝質量低劣的橡膠軟管，又因大廈在竣工時沒有進行認真的專業化驗收。招聘來的技術人員又沒受過專業訓練，更沒有一個完善的規范化巡回檢查制度。致使熱水溫度達到90。C，壓力達到6kg/cm2，造成橡膠軟管的老化加快、引起破裂、燙手的熱水噴出，淹浸了外商公寓達35處之多，引起客戶的抗議，有的還告到外交部，不僅給企業帶來損失，也損壞了國家形象。僅從這一事例就可看出，在樓宇物業管理上要克服管理上的盲目性，必須走專業化的道路，選聘一批具有管理業務知識和經驗的專業人才并對其進行嚴格規范化的培訓。將是十分必要和充分可行的。
樓宇物業管理社會化的可行性和必然趨勢
人類的社會文明發展到今天，大量的家庭式和作坊式的工作方式，逐漸轉向了社會化方式。在國外，從飲食、服裝、交通直至家庭服務、車輛清洗、各行各業都進入了社會化服務的時代。在香港，人們很少在家里烹調食物，因為社會化的餐飲業異常發達，物美價廉。在信息交流發達的美國、西歐、日本、加拿大等國，坐在家里即可通過電視、廣播、電話、電腦等傳播媒介掌握各種信息，并可通過電話及互聯網預訂方式得到幾乎所有的服務。這些都說明了社會化服務的優越性和普遍性?？梢哉f，社會化的各類服務已經走入了千家萬戶，滲透到樓宇、飯店以及工業界、金融界在內的各個領域。
樓宇管理的社會化在經濟發達國家里是非常普及的，有些看起來常規的事情由于社會化的管理和服務顯得非常優越。例如：日本東京新宿區的野村證券“新都心”大廈，高50層，建筑面積近14萬平方米，而管理該樓全部清掃工作的清掃課只有一名課長，其清掃任務全部由各種類型的47家公司承擔，這些公司包括專門清洗外墻玻璃的清潔公司；取得有關部門許可的專業消毒的飲用水消毒公司；殺蟲害公司；清洗地毯公司；甚至連清除粘結在地毯上的口香糖都有專門的公司承擔。這些公司具有專用的工具、設備、其工作人員受過專門的訓練，有的還取得了政府有關部門頒發的各類證書。主管課長的任務就是監督檢查這些公司的進度和質量。其分工之細，設備之全，水平之高，令人瞠目結舌，淋漓盡致地體現了現代社會化服務的優勢。試想，如果該幢大樓的全部清洗工作都由自有人員承擔，那么，需要配備多少專用工具，需要培訓多少專業人員，其復雜程度可想而知，更不用說自有人員的大量進入，給企業增加的一系列問題。例如，就餐、住房、休息室等，許多額外負擔大大加重了。
在經濟高度發達的國家中，樓宇的設備、系統管理在很大程度上依靠專業公司，特別是一些較為復雜或者是帶有一定技術專利，技術保密的設備和系統更是如此。如電梯及其控制系統，樓宇中心控制室的自動切換及監測系統，消防報警系統等。
我國自上世紀八十年代起就開始借鑒國外的物業管理經驗，探索適合我國國情的適應社會主義市場經濟的社會化、專業化、企業化、經營型的物業管理道路。這種物業管理從觀念上、模式上以及管理的內容、廣度和深度上都明顯區別于原來的“房管局”式管理，從宏觀角度看，其區別方要有以下方面：
1、變多個產權單位、多個管理部門的多頭、多家管理為物業管理公司的統一管理。
2、變過去那種單純的房屋維修為對建筑物附屬物、場地和環衛、治安、綠化、道路等實施全方位的維修、養護以及專業化的管理和多方面的綜合性服務。
3、變政府部門行政性，福利型的管理為企業化、專業化、經營型的有償服務。
4、變管理單位的終身制為由業主選擇并通過合同方式在合同規定期限內的委托制。
這是一種和房地產的綜合開發的現代化生產方式相配套的綜合性管理，是隨著住房制度改革的推進而形成的產權多元化格局相銜接的統一管理，是和建立社會主義市場經濟體制相適應的社會化、專業化、企業化、經營型的管理。這種集高度統一的管理，全方位多層次的服務，市場化經營為一體的管理體制充滿生機和活力，在發展過程中顯示出了強大的生命力，開創了我國物業管理走向社會化的道路。
就物業管理的具體運作來說，其社會化進程之所以得以發展和普及，還因為它具有如下特點：
1、專業性強。專業服務公司大都是產品供貨公司的連鎖機構，其技術人員非常熟悉其產品的性能和特點，維修起來得心應手。特別是一些需政府有關部門認可的行業，其工作人員還必須具有相應的認證資格。
2、設備完善。由于專業的需要，這些公司都配備有專用設備或工具，品種齊全，有些是市場上不易購得或根本買不到的自制工具，這些設備和工具是樓宇業主無力或無需配置的。
3、服務周到。由于市場機制的因素，買賣雙方市場非常明確，要想在市場競爭中取得勝利，就必須提供優質服務。先進的通訊設施，也為這一要求創造了條件。信息的準確、快捷、使急修和搶險工程也可迅速實施。
上述這些特點概括了樓宇管理社會化的優勢所在，同時也指出社會化服務注定要深入到樓宇管理中來。
實際上，樓宇社會化管理的雛形在中國早已存在。例如：緊急消防車的出動，解決了樓宇的外救消防問題，對此，沒有哪個大廈自備消防車；再如，衛生防疫，在發生傳染病的區域，消毒檢疫工作是由受過訓練的專門人員完成，任何單位既無能力完成此項工作，也不需日常配備專門人員和專用工具、藥劑來備患。當然，這些例子都屬于極端情況，不一定具有普遍意義，但也確實說明了中國樓宇管理社會化并不是今天才有。
那么，在中國是否需要推進樓宇管理的社會化進程呢？答案是肯定的，不僅如此，樓宇管理逐漸走向社會化、專業將成為一種不可逆轉的必然產物。
其主要原因有以下幾個方面：
1、觀念和意識的更新
在我國物業管理發展過程中，很長一個階段里，人們的思想停留在一個封閉型的管理模式中。自己的物業自己管理，成了一件天經地義的事情。幾乎每一個單位都設有自己的行政處、總務處、管理科，由這些部門來行使管理物業的職能。為了管理自己的物業，這些部門一般都設置一些水暖班組、電工班組、土建修繕、清潔班等專業技術部門進行物業的維修管理工作。機構臃腫，人浮于事。且大多由于管理人員素質較差、效率低下，管理水平很低。致使物業老化程度加快，有些竣工交用不長的大樓就顯得很舊。這種管理模式反映出長期存在于人們頭腦中的封閉意識。
隨著我國第三產業的發展，服務市場也迅速崛起。專業化的清潔公司、保安公司、電梯維修公司、搬家公司、出租汽車公司乃至無所不為的三替公司紛紛成立，促進了社會化服務的極大發展。這些現象也為樓宇業主們開辟了一個嶄新的思路：物業管理能否也走科學管理的社會化道路呢？為了提高經濟效益和物業管理水平，一些有開拓創新精神的樓宇業主開始把目光轉向了專業化服務的大市場，進行了由淺入深的嘗試。有的先把局部的物業管理項目（如保安、清潔）委托給專業公司完成，取得經驗或嘗到甜頭后，逐漸把其它項目向外委托，最終實現了物業綜合管理的全面委托，徹底地從封閉型模式里走了出來。在這個過程中，實現了社會服務的觀念和意識的更新和升華。不僅如此，隨著物業管理水平的提高，人們逐漸認識到，物業管理絕不是一項簡單工作，越來越完善的物業管理理論和管理方法表明，物業管理已經形成了一個新的科學領域，是一項綜合了多種學科、有規可循的系統工程。掌握、運用這些理論和方法，不是一朝一夕的事情?？茖W的進步，使社會分工越來越細，許多客觀因素都在起著制約作用。因此，必須走社會服務這條道路，才能實現科學管理、提高經濟效益、保持物業高品位的目的。
2、專業化管理的需要
現代化的物業管理是一項非常復雜的系統工程。先進的管理理論、現代化的管理工具和掌握理論、會使用工具的優秀管理人員這三個要素缺一不可。隨著建筑業的發展，大量的所謂“智能型”的大廈如雨后春筍般的崛起。人們經常說的“3A”或“5A”大廈就是智能型大廈的具體內容。［3A－通訊自動化系統（CA）；辦公自動化系統（OA）；自動化管理系統（BA）。5A－（CA）；（OA）；（BA）；消防自動化系統（FA）；信息自動化管理系統（MA）］?？梢韵胍?，如此復雜的系統管理將會涉及多少科學領域的知識。管理人員的分工越來越細，專業性越來越強，甚至到了必須依賴全社會的程度。很難想象一個智能型大廈的樓宇業主只靠自己的力量就承擔起全部管理工作。
實際上，社會化的專業服務公司對某一專業或系統的管理具有很強的能力和經驗，它們完全可以承擔某一范疇的管理，業主無力或無需進行的工作委托給這類公司是完全可行的，其費用開支也會低于自行管理的方式。在國外，這種外委管理方式比比皆是。我國的許多樓宇業主和綜合物業管理公司也進行了許多這方面的嘗試，走出了打破“封閉模式”的一步。
專用管理設施的利用率低下也是封閉式管理的弊端之一。為了進行良好的物業管理，就必須購置大批專用設備或工具，由于工作量有限，就造成了這些設備和工具的長期閑置，實際上加大了管理費用。如某大廈為擦拭大廳頂部的燈具、風口，特是購置了一臺液壓升降車，價值幾十萬元，而此車每年僅用幾次，工作人員還得定期保養，其管理成本之高令人瞠目。對于專業的管理公司，這種現象就可大大緩解?？梢栽谒芾淼奈飿I中隨時調用，提高了設備的利率，降低了管理成本。
技術管理人員的配置也會出現類似情況。有些專業技術人員（如電、所焊工種，鍋爐）需要取得專業認證資格，而在工作量不飽滿，又無法從事其它工作（另一種工作也需要專業資格）的情況下，就會造成機構臃腫、人浮于事的現象。人員的閑散還會帶來工作疲沓、紀律渙散的不良后果。同理，專業化的物業管理公司的體制就可較好的解決這個問題。專業管理公司可以根據所管物業項目的情況，合理調配專業人員，使這些人員的工作量基本處飽滿狀態。提高了人員利用率，也就從另一方面起到了降低管理費用的目的。
3、減少非生產性人員降低管理費用
眾所周知，任何一個經營管理單位都是一個完整的組織，所謂麻雀雖小，五臟俱全。如果一個樓宇業主采取自行管理的模式，既注冊管理公司或建立管理部門，則不僅要配備足夠的專業人員（設備管理人員、保安人員、清潔工等），還要設置管理這些專業人員的機構，如人事部（負責招聘、解聘、培訓、工資管理等）、財務部（負責財務管理）、總務部（負責后勤保障和其它雜務）及其它部門（物品采購部等）。這些非生產性人員并未直接參與管理、創造價值，但對企業卻是一個很大的負擔。換言之，這些部門及這些非生產性人員的存在，會很大程度上使勞動生產率降低。按一般情況統計，采用這種管理模式勞動生產率將會相應降低10％-20％左右。而如果該樓宇業主采用物業管理外委的方式，則不必考慮這些問題，無需設立這些部門了。實際上是把這個“包袱”甩給了專業化的物業管理公司。對樓宇業主來說，省去了很多麻煩，會相應地降低管理費用。而對于物業管理公司來說，由于本身就是專業化的公司，前述的部門是經營管理必不可少的，所以不會造成過大的負擔。
4、競爭促進了管理水平的提高
社會化服務的崛起，也引進了競爭機制。物業管理行業也不例外，要想占領市場，就必須有優惠的價格、優質的服務。在這種形勢下，物業管理公司紛紛轉換經營機制、完善管理體制，提高服務質量，降低管理成本，從而促進了社會范圍內物業管理水平的提高。面對封閉式的管理模式，由于缺乏這種競爭機制，則顯示出了很強的惰性。管理人員日復一日重復同樣的工作，不必擔心市場的喪失，久而久之，就會產生不思進取的傾向，導致管理水平發展的停滯甚至下降。而對于專業的物業管理公司，管理人員隨時有一種危機感，管理和服務的任何一點失誤都可能造成災難性的后果，因此必須兢兢業業，不斷提高管理水平。在這個不斷競爭不斷發展的過程中，管理人員的技術水平，責任心大大提高，企業的凝聚力和團隊榮譽感大大加強，形成了良性循環。
5、供貨廠家的技術保密
在高層建筑中，由于國內有些設備滿足不了特定的使用要求，迫使業主選用了一些國外的先進設備。例如：高速電梯、程控電話系統、消防報警系統、監控設備等。這些國外廠商為了保護自己的技術利益，在供貨的關鍵設備上都以保護專利為由不提供詳盡的技術資料和圖紙，且關鍵零部件采取專賣方式，一旦使用過程中出現問題，業主或管理公司只有請供貨廠家派人員修理或更換元器件。而該人員在分析問題原因時，總要找出一些使用方存在的問題，以違章使用、管理不善為由索要高價，為保證設備正常運行，使用方又無這方面的專業技術人材，只好委托廠商連鎖機構進行維修或管理，并希望以優惠價格供應元、器件。這也是樓宇物業管理不得不采取社會化、專業化的理由之一。
6、特殊行業的技術要求
在物業管理范圍內，會涉及到很多專業性很強的特殊行業，如園林維護、觀賞性花鳥魚蟲的維護、消毒、滅鼠、殺蟲、擦窗等。這些行業不僅有很高的技術要求，而且需有專用的機械或工具，其中的部分行業還需有政府主管機構的認證資格。對業主或物業管理公司來說，招聘一些有技術特長的人員尚可作到，但配置大量的、使用率并不高的專用機械、工具就大可不必，對于需政府主管機構認證的資格更是無能為力，所以只能將這類工作委托給社會化的各類專業公司。
7、政府?？貦C構的監督和干預
開放搞活促進了經濟的發展，也帶來了一些管理上的弊端。有些政府職能也成立了一些三產公司，有一些非政府職能部門三產公司的公司為了市場的需要也紛紛掛靠政府部門，成了一些行業的所謂“指定公司”，在政府部門的干預下，一些物業管理公司完全有能力承擔的工作也必須委托給這類公司進行。如消防部門要求廚房煙道的清洗必須委托給煙道清洗公司；環衛局要求垃圾清運、化糞池清掏必須委托給下屬的垃圾清運處；熱力公司要求熱力站管理必須委托給下屬的三產公司等等。由于這些公司或單位和政府主管部門的特殊關系，使得驗收或需要質量認可的一些環節變得很容易。一些按照常規很難辦的事情也迎刃而解了。所以業主也省了很多麻煩，索性按照政府部門的要求，兩全齊美。
綜上所述，各種外界因素為物業管理的社會化、專業化提供了基礎和發展的必要條件。因此，越來越多的樓宇業主開始把目光投向了這個廣闊的市場，選擇一些質量、信譽均佳的公司為其進行管理和服務，這些專業化公司是社會發展的必然產物，它們為樓宇管理社會化開創了美好的前景。
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2008/7/24 9:42:00