建設立體車庫增加停車車位

林永華/《城市開發》/2006年07期

    摘要：住宅小區機動車停車位嚴重不足已經成為規劃設計政策上預期失誤所造成的永遠的痛。目前絕大多數的小區停車位都無法滿足業主停車的需求，這已是困擾新建小區的重要問題之一。因此解決住宅小區停車位不足是一樁非常迫切的事情。本文就自建立體停車位，解決停車位不足的途徑進行探討。

    隨著人們生活水平的逐步提高，汽車已經成為普通百姓的又一個消費熱點，并形成一個趨勢，而且這種趨勢比經濟學專家或規劃專業人士預料的來得快和強，而且政府的房產規劃政策也遠遠落后于普通百姓的思路變化。

    20世紀90年代上海市政府規定，新建住宅小區配套規劃：機動車停車位須達到住戶數的10%的比例，但是如今由于整個社會群體的生活水平提高，人們進入汽車消費的進程大大出乎一般人的預測，以上海的汽車消費情況來看，現在上海個人購買汽車的量，每年以0.8%的速度遞增（2003年統計），個人已經成為汽車消費的主體?，F在由于政府在汽車生產和消費上采取了力度比較大的扶持政策，最近又隨著世貿規定的2006年7月1日汽車關稅將從最初的70%關稅下調至28%，進口車進入國內市場降低了門檻，這對已經很火的車輛市場添加了一把柴，根據專家預測，在今后的5年里，上海的汽車消費會成為繼房屋消費后的第二個推動上海國民經濟增長的亮點。

    2000年以后建造的小區一般都帶有停車位，但可能是100%不夠用，現實現象是配套的停車位不管是室內的還是地下的或是路面的規劃車位都無法滿足住戶停車的需求，現在能相安無事的多是將占用小區的消防道路或侵占綠化地帶才勉強解決停車問題，而多數的業主都對小區的停車問題不滿意，業主“怨聲載道”，有車的因為停車不方便而不滿意，沒車的業主因為小區道路都是車走路不方便而不滿意。這些造成很多住宅小區的業主對物業管理公司有意見，造成雙方矛盾重重，幾成分道揚鑣的導火線。

    面對這樣一個購車熱，停車難的局面，物業管理行業業內人士和房地產行家都已敏銳地觀察到，今后小區的生活設施能否達到現代人的安全舒適標準，會把住宅有沒有配套車位設施來作為衡量的主要尺度之一了。有沒有足夠的停車位已經影響到住宅小區的品質和形象。

    但就目前的小區來看，由于一般住宅小區的車位設置在項目設計和規劃階段就已經確定了數量，因此在已建設成的住宅小區中再設置機動車位，實際上是很難再有所作為了。因此車位的緊缺就成為今后較長時間內的業主的一大生活難題和物業管理公司管理難點了。

    建造立體鋼結構車庫可能就是解決停車位不足的可靠的途徑之一。

    下面就根據目前和將來一段時間的發展趨勢的分析，設想一個10萬平方米左右建筑面積規模為例的小區來設計建設立體車庫方案。

    在一個10萬平方米左右（上海市有較多這樣規模的小區）再建一個50個車位的立體停車庫，所需要的資金和日后管理費用計算如下：

    立體車庫的費用支出內容如下：

    1、立體車庫的建造費用約每年每車位平均在3萬元左右（無頂蓋），每庫規模50個作為預算點的話，那么一次性的投入需要150萬元。

    2、電力消耗：每輛車每天平均以20分鐘的（日進出各一次）用電時間計算，2.2KW×0.33小時×0.85×50輛×30天×12個月×0.61元=6844.2元

    3、運行維護費：150萬元×3%=4.5萬元（只設兼職人員管理）。

    年運行維護費為：4.5萬元+0.6844萬元=5.1844萬元

    車庫的年收入內容如下：

    1、每只車位若以400元（上海市的固定車位月租金一般在300元-800元之間，現取偏低的月租金）的月租費計算，每年收入為：400元×12個月×50個車位×90%的出租率=21.6萬元

    2、來客臨時租車位每天按100元收入計算，每年可收入36500元。

    3、車庫外墻對外招廣告，每年每平方米300元（從低估算），車庫立面面積為5.4米×36=194.4平方米，那么每年有58200元的廣告收入。

    年收入為216000元+36500+58200元=310700元。

    根據以上基本的收支情況計算收回投資年限為：

    年收入310700元-年支出51844元=約258856元

    總投資1500000元÷年收入258856元=5.79年，大概通過六年的運行可收回投資。

    若設備的壽命為10年的話，那么從第七年開始，投資方可每年收益25萬元（第七年的保養費會增加，但同時每年車位的租金和廣告費收入會隨著生活指數的提高而增加），現暫估算兩項收支持平。

    立體車庫的建設在資金的一次投入，對一個以提供勞動力為主要產品的物業管理企業來講還是一個比較大的數額，況且物業管理公司的合同是三五年的合同，因此難以做長期投資建造車庫的事情，同時由物業管理企業出資建造和要長期管理收回投資，現有的政策也不鼓勵。但是如果用房屋的維修基金和由物業管理公司出資相結合的方法，來共同建造和經營立體車庫，那就有了比較可行的途徑。這樣既能讓使維修基金的呆錢變成活錢，提高收益，又能把經營管理方的責任和積極性整合在一起，既改變小區的生活必備設施，又提高維修基金的利用率和增長率。投資建造立體車庫成為三贏的好事情。

    根據政府維修基金繳納的規定，一個10萬平方米建筑的小區可收到維修基金約在900萬元上下。由于政府對維修基金的管理有嚴格的規定，因此大多數的維修基金是放在銀行里生利息，而存放在銀行產生的利息只能勉強抵沖物價上漲系數。所以能夠為維修基金找到既安全又能增值的途徑，投資效益有保障項目，就是立體車庫可行和有價值推行的踏實基礎。

    一般說來，新建商品房由于設備設施都在新的階段，在3至5年內少有動用維修基金的本金支出，每年的利息足以應付平常的設備維修費用。

    因此動用維修基金建造車庫是安全可行的。但同時也會因為在小區現有規劃的基礎上再建一座立體車庫，選址會成為比較謹慎和有難度的事情。但隨著人們對社區生活的要求不斷變化提高，對汽車的需求成為大多數人的愿望的時候，建造立體車庫會形成人們的共識，因此這個解決停車難題的方法將會得到大多數業主的支持。