物業管理招投標是物業管理社會化、專業化、市場化特征的體現，是物業管理規范化運作的必然要求。物業管理招投標有其自身的特殊性，了解物業管理招投標的特點，并在此基礎上把握物業管理招投標實踐中的要點，才能更好地實施物業管理招投標，推動物業管理行業的發展。招投標的性質和目的已經是老生常談，在此略過。
一、物業管理招投標的自身特點
物業管理招投標的自身特點主要體現在以下兩個方面：
1. 最適合的物業管理方案不易確定。
物業管理招投標與其他招投標一樣，要選最合適的而不是最好的方案。但什么樣是最合適的，往往不易判斷。如住宅小區多元化的產權結構決定了眾多業主達成對最適合的物業管理服務的一致需求的難度，費用最低的方案并不一定能夠滿足全體業主的要求。
2. 物業管理服務的行業特殊性。
物業管理屬于第三產業，是服務業。但物業管理與一般的服務行業相比，也有其明顯的個性。
首先，物業管理服務有別于社會公共服務和個體服務，是一種同時帶有社會公共服務和個體服務特征的群體性服務，這種服務的確定和選擇又是一種市場行為，而不是行政行為。
其次，物業管理服務提供的產品是全天候、不間斷、全方位、多層次的過程性服務產品。其突出的一點就是生產和消費同時開始，同時結束。
第三，物業管理服務的性價比是彈性的，而非剛性或半剛性。其所提供的產品定量容易定質難。因此，要真正做到質價相符、優質優價是不容易的。
這些特點決定了物業管理招投標過程及其結果的某種不確定性。從招標方的角度看，物業管理的招投標是有風險的，僅僅依靠標書的評判和各公司以往的市場聲譽，并不能完全保證評標結果的正確性。
二、物業管理招投標的分類及其要點
物業管理招投標可以從招標主體、招標方法和招標形式等三個方面進行分類。
1. 按物業管理招投標主體進行分類
物業管理招標的主體有三類：開發建設單位、業主大會和產權人。
⑴ 開發建設單位（開發商）
《辦法》規定，前期物業管理招投標由開發建設單位主持進行。這是因為，此時物業的產權未進行轉移或未完全轉移，開發商仍是產權人。開發商主持進行前期物業管理招投標，要特別注意以下3點：
① 開發商招標和物業管理企業投標的心態
前期物業管理招投標是一種特殊的招投標。從利益相關的角度看，此時的招投標不僅僅是甲、乙雙方的事情，客觀上存在三方利益，即開發商、物業管理企業、未來的廣大潛在業主。開發商應主要站在未來的廣大潛在業主的角度選聘物業管理企業；同時，物業管理企業在投標和合同談判中，也應更多地考慮、代表和維護這些未來購房人的利益，而不是為了中標，就更多地考慮、遷就、維護開發商的利益。否則，將為日后的物業管理留下產生問題的隱患。由開發商下屬的物業管理企業直接管理物業項目，是導致這些年物業管理矛盾、糾紛、問題產生的主要原因之一。
② 草擬制定相關文件
前期物業管理在合同簽訂的同時，應該草擬制定幾個相關文件，主要是前期物業管理協議和業主臨時公約。
③ 政府部門的參與和監管
前期物業管理招投標的顯著特點是：在進行招標時，物業未來的業主并不明確，更無法形成統一的利益共同體，也就是他們的利益沒有一個實體來代表和維護。所以此時，政府責無旁貸。前期物業管理服務合同、前期物業管理協議和業主臨時公約，業主要按政府示范文本，結合本物業情況草擬簽訂。同時，應報政府主管部門進行審查和備案，政府主管部門應切實負起指導、監管的職責，對其中明顯不合理、侵犯業主權益的條款應要求刪去。
④ 提前進行
按照《辦法》的規定，新建現售商品房項目應當在現售前30日完成招投標；預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成招投標；非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成招投標?？紤]到招標的各項準備工作和不少于20天的投遞招標文件時間，開發商應該在銷售前幾個月就開始進行前期物業管理招投標工作。
⑵ 業主大會
在業主大會成立以后，業主大會就成為物業管理招標的主體，這時前期物業管理企業已經開始工作一段時間，因此業主大會首先要評價前期物業管理企業是否能夠滿足業主的需求，如果符合要求，進行續約即可；如果不符合，則需要考慮重新選聘物業管理企業?！侗本┦形飿I管理招標投標辦法》中規定：更換物業管理企業的招標投標工作，應在原（前期）物業服務合同終止前3個月完成。更換物業管理企業手續眾多，因此業主大會更換物業管理企業也要有充分的準備。
⑶ 產權人
產權人作為物業管理招投標的主體，通常指的是物業只有一個或少數幾個產權人的情況。這種情況通常不出現在住宅項目中，而以辦公樓最為常見。
2. 按物業管理招投標的方法分類
物業管理招投標按招標方法分為自行招標和委托招標兩種?？紤]到上述兩種方法的利弊，可以采取自行招標和委托招標相結合的第三種方法。即招標方聘請專業發招標代理機構，操作招投標的具體運作過程及一般文件的編制，而對物業管理服務的具體要求及對投標企業的考察仍由招標方負責。
3. 按物業管理招投標形式分類
物業管理招投標按形式分為公開招標和邀請招標兩種。除特殊情況外，物業管理招投標不適用議標。相對于公開招標來說，邀請招標的成本比較低，但暗箱操作的可能性有時比較大。因此在選擇招標方式的時候應注意權衡利弊。
三、評標的要點
物業管理的評標是招投標過程中最重要的環節。評標委員會的評議結果對中標將起到決定性的影響與作用。招標方對此應給予足夠的重視、慎重對待。物業管理招投標自身的特點決定了其評標也較一般招投標的評標有所區別。主要有以下幾點：
1. 評標要留有必要的時間
一些招標方在開標后用半天或一天的時間就評標完畢，評委們沒有時間去閱讀比較標書，即便有現場答疑，也不宜做出相對準確公正的評判，這是不合適的。合理的做法應該是開標后，招標方的工作小組對可比性的數據、資料（如人員配置、費用測算、企業資質等）先行統計、整理；然后召開評委會，評委用至少半天到一天時間各自閱讀標書；最后進行各投標方答辯，評委會最終評出評議結果。
2. 投標方對本物業的認識
每一個物業項目都有各自的特點，在管理服務上也有不同的要求。評委在審議標書時，首先要重點考察投標企業對該物業個性的認識，尤其對招標方的一些特殊要求有無實質性的響應和相應的分析、理解及對策。因為這既反映了投標方對此次投標的重視程度，也反映了投標方對物業管理服務的理解和認識。從一般工作的規律來講，了解和把握其個性才是做好具體工作的關鍵，物業管理工作同樣如此。評標中最忌諱的是投標方一本標書打天下。
3. 管理處主任的考察
俗話說“兵熊熊一個，將熊熊一窩”，所以，應對投標方推薦選派的管理處主任進行重點考察?？疾靸热菀皇枪ぷ骱啔v，重點在于是否曾主持過同類型物業的物業管理，即原職務是管理處主任還是副主任，或是部門經理，原則上不宜從管理處副主任、更不能從部門經理直接提升。二是擬派人選參加答辯，在答辯中進行面試，考察其性格、素質，特別是應對、應變能力和對本物業物業管理的設想。
4、費用的測算
費用測算是標書中最重要的部分，但很多標書恰恰在此處篇幅最短，甚至只用一頁紙一帶而過。在費用測算上，關鍵不在于費用具體值的高低，而在于測算依據和過程。
由于服務內容各有千秋，各企業測算角度不同，費用的測算缺少一個統一的平臺，不像設備采購那樣有一個明確而統一的標準，因此在比較不同的投標方案時，往往會挑出其中一些具有可比性的指標，比如人員工資等進行比較。有經驗的招標方也可制作統一的費用測算表格以方便比較。
固定資產的處置方式是費用測算中應當注意的一個問題，尤其是前期物業管理招標。物業管理需要先行投入一定的固定資產。這些固定資產的投入或購置有三種方式：一是物業管理企業自行帶入；二是由業主出資購買后交由物業管理企業使用；三是物業管理企業向業主借資購買使用。這三種方式其產權和折舊資金的提取返還都不同，自然也將對費用測算產生較大影響。最后，需要注意的是物業管理費用并非越低越好。物業管理費用除直接影響管理服務質量外，還與房價存在一定的關系。尤其在二手房市場上，好的物業管理能夠大大提高房屋的售價。