趙麗萍 / 京華時報
“美麗園物業糾紛案”一波三折，成為社會關注的焦點。“美麗園重審”維持原判，物業費下降成為事實，但些許歡呼之后，美麗園業主卻被現實的社區生活問題所困，美麗園一時變為了“垃圾園”。美麗園勝訴曾一度成為京城乃至全國諸多社區維權的標桿與模范，而美麗園業主生活卻由此苦不堪言。
而類似的物業糾紛也是屢見不鮮，美然動力街區物業忽然撤走，造成物業管理真空；太平家園業委會起訴北京嘉仁物業管理有限公司，要求法院裁定其移交相關手續和物業用房，最終交出小區管理權；錦秋知春小區新舊物業難交接等。這一起起更換物業案，卻并沒有給業主生活帶來什么好處，因此，業內人士開始思考，解決物業糾紛的最優途徑是什么？是要炒掉現存物業嗎？物業費是越低越好嗎？業主委員會在物業管理中到底扮演怎樣的角色？
美麗園事件回顧
2005年3月，美麗園業委會起訴鴻銘物業公司大幅度虛抬物業費的收費數額，并提出停止對外租賃電梯，將相關收益返還業主等要求。5月11日美麗園小區業主將小區物管公司北京鴻銘物業管理有限公司告上法庭。9月14日一審法院駁回了業委會的訴訟請求。此后，業委會不服一審判決并上訴；12月，美麗園小區業委會二審勝訴，成為北京首個打贏物業費糾紛官司的業主員會。
2006年5月由于鴻銘物業公司提起申訴，同時遞交了北京市物業管理協會和五位法學專家簽字的意見，北京市一中院裁定該案再審。8月11日美麗園案件再審“維持原判”，法院再次支持了業委會13項訴求中的12項，小區物業費單價由每月每平方米2.72元降為1.58元。9月1日鴻銘物業突然撤離，業主生活亂套了，一時間美麗園變成了一個垃圾園。包括停水、停電等等，社區的保潔工作也停止了，給社區的生活造成了很大的影響，業主被迫買礦泉水來應急。
9月9日，海淀區居住小區辦公室下發通知，要求9月11日之前鴻銘物業全面恢復美麗園小區的物業服務，責令業委會在45天之內召開業主大會臨時會議。目前，鴻銘物業已經重返小區，但社區電梯等仍未恢復，也沒有保安。
炒掉物業是否最優途徑
由于國家政策出臺，業主可以成立業主大會，如果通過業主大會的表決，2/3的人通過議案不滿現有物業管理，就可以炒掉現有物業，然后通過招標的方式選擇新的物業。該政策一出，北京頓時出現了多起炒掉物業公司的案例。有的小區甚至一年之內會連炒兩家物業，因此，不少物業老總抱怨，這些人太難伺候了。
物業被炒的同時，也出現了很多問題，比如老物業不愿撤走，新老物業難交接的事屢有發生，或者物業不滿法院判決，忽然撤離，讓小區物業管理出現真空，更加惡性的是新老物業大打出手，上演全武行，發展成流血沖突，這都造成很不好的社會影響。因此，一個問題就顯露出來了，炒掉物業是否最佳的解決物業問題的途徑呢？
美麗園的業主王曉先生表示，該小區有70%的業主對老物業滿意。業主王嵐女士也表示，美麗園現在的問題并不是炒掉一個物業就能解決的。任何一個物業公司來都會引發更多的矛盾，我們不能一個矛盾還沒有解決又出來一系列的矛盾。也有不少小區出現炒掉物業的案例，可是，最終并不能解決問題。
因此，物業專家舒可心表示，美麗園小區物業公司忽然撤走后，造成很多問題，如果有其他小區要投票罷免物業公司的時候要慎重。
打官司是否最好辦法
美麗園小區的官司的確是贏了，物業費從原來的2.72元/平方米·月，降到1.58元/平方米·月。但這個收費標準并沒能執行，物業公司嫌收費太低，一怒之下斷然撤走，一時間小區日常生活陷入了前所未有的混亂。因此，一時間，大家紛紛議論，美麗園小區贏了官司，輸掉了正常的安寧的生活，問題反而更加尖銳。
舒可心認為，訴訟不是處理物業糾紛的最好辦法，不少小區雖然沒有發生任何的訴訟，但是同樣解決了很多問題。美麗園事件發生后，業主們都得反思一下如何解決物業糾紛。業主雖然勝訴了，但在這場官司中沒有贏家。
作為一個物業公司來說，在沒有告知的前提下，忽然撤走，這一行為是錯誤的。北京隆安律師事務所律師陳旭表示，物業公司需要規范自己的行為。物業公司遇到問題采用這種極端的方式是很不明智的，無疑輸掉了公司的信譽。“就我個人來說，我譴責物業公司這么做。”陳旭說，“因為這樣讓很多的無辜者受到了這個不公的待遇，停水、停電，小區的生活秩序被打亂。不論是何種理由，物業公司都不能這么急躁，而是應該按照程序來執行。”
物業費是否越低越好
美麗園小區的訴訟起因是業主委員會認為物業收費不合理，要求物業公司降低物業費，結果業主贏了?？墒俏飿I公司認為這樣的價格無法經營，因此，不愿意再管理這個小區。業主生活受到嚴重影響，不少業主開始反思，物業費到底怎樣才算合理，是不是越低越好？
舒可心認為，物業管理的根本問題是如何用好業主所繳納的物業費，不斷提升物業服務的品質。業主委員會就要監督物業，讓他們能達到所交費的服務品質。這是正確的處理問題的方式，而不是要求物業公司一味降低管理費。相反，費用降低后，服務水平會下降。這就涉及到一個問題，到底要“物有所值”，還是“按值論價”。換句話說，一年的物業管理費是1%，如果我們電梯的使用壽命能夠延長1%，這個錢就交得值得，因為沒有物業管理這種行為電梯連保證期都達不到。
因此，物業管理實際是延長物業使用壽命的一種正常的投資行為，使得物業能夠延長其使用壽命。其實保安和保潔只是很小的一部分，所以一定要參與監督物業公司的這個錢，讓他們公開，讓業主知道這些錢都怎么花的。
業主委員會有何權力
自美麗園小區事件發生后，業主開始不滿業主委員會，認為業委會吹毛求疵，不顧民意，擅自要求降費，不能代表業主的意志，一時間小區里出現了內訌。那么由小區業主所選出的業主委員會到底有何權力呢？
按照官方的定義，所謂業主委員會，是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。
在定義中，業主委員會是個“民間性組織”，其責任和義務有兩個，一是代表業主反映意見，一是監督物業公司管理。但是目前來講，業主委員會在這兩個環節上做得都不夠。
美麗園小區的業主樂先生表示，拖欠物業費的往往是業委會的人。舒可心也表示，很多業委會委員吵著讓物業公司交賬，結果他自己卻不交賬。部分業主的意愿造成的問題要讓全小區的人來買單，這是不公平的。
物業專家北野先生表示，業委會不是一個維權的委員會，小區的根本意義在于和諧的生活。如果業委會轉變成一個權力機構，就已經違背了業委會最初的職責了，業委會不能為全體業主做決定，這是沒有法律依據的，也是不可能的。業委會不是一個機構，它沒有代表性，所以它沒有權力。如果業委會不能判定自己的權力和地位，一意孤行下去，整個的小區會陷入徹底的災難，業委會也沒有能力承擔造成的后果。
因此，舒可心認為，需要對業主委員會人員進行培訓，要規范委員會的行為，這已經是不容忽視的問題，否則業主委員會的行為會造成社區的混亂，會造成國家和城市的混亂。
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2006/9/23 17:37:00