解讀物業管理全程介入

陳慶芳/住宅與房地產-物業管理

全程物業管理大致分為四個階段 (我們用大家當前習慣的“介入”一詞來表述)即早期設計介入、前期施工介入、前期管理介入和繼續管理介入。我們把這相互緊密聯系的四個階段物業管理介入的內容統稱為“全程物業管理”或稱“物業管理的全程介入”。

　　全程物業管理及相關內容

　　早期設計介入：管理 (介入)內容為規劃\設計\設備選型及安裝設計。涉及的單位：開發商、設計單位、物業管理單位。作用及影響：為后續物業管理減少和避免各類問題打下基礎的時期。

　　前期施工介入：管理 (介入)內容為施工、設備安裝監控; 不合理設計的修改。涉及的單位：開發商、施工單位(建筑商)、設計單位、工程施工監理部門、物業管理單位。作用及影響：掌握施工情況,了解工程用料,避免施工中的隱患,減少因工程質量給后續物業管理造成的困難,為后續物管收集信息資料。

　　前期管理介入：管理 (介入)內容為包括銷售、業主入住后的準備、入住后的裝修管理和物業管理。涉及的單位：開發商、施工單位、業主、物業管理單位。作用及影響：是物業管理的承前啟后階段,是各種問題和矛盾的突出時期,為后續物業管理鋪平道路,排除困擾。

　　繼續管理：管理 (介入)內容為進入長期穩定的物業管理階段、物業管理將隨時代進步的節奏不斷創新和發展。涉及的單位：業主委員會、社區組織、物業管理單位、社會相關單位。作用及影響：保證物業正常運行,追求物業保值、增值,滿足業主不斷變化的需求。

　　在這里，我們提出了“繼續管理”的概念，它是在早期和前期介入完成之后，以業主大會成立為時間分界線的后續物業管理，是根據業主大會委托合同和各種法規政策步入一個穩定的、長期的、規范的不斷創新發展的物業管理時期 ,這個周期的長短由物業本身使用壽命來決定，是物業的終身管理,正像教育是終身教育而引出“繼續教育”一樣，在此我們使用了“繼續管理”一詞。

　　(一)早期設計介入

　　早期設計介入是從物業本身立項后在規劃設計階段的介入。在此階段物業管理企業應根據物業建成后的管理需要，為完善物業建設提出建設性意見，優化設計，避免和減少因物業設計時考慮不周帶來物業建成后發生的功能問題和管理問題。

　　由于物業管理是新興的服務行業，人們對其全面了解和社會宣傳有一個滯后期，而作為建筑設計學科的專業設計還沒有把物業管理的相關內容納入進來。當前，物業的設計人員只能從自身的社會實踐中去學習和掌握，而相當一部分物業設計人員對物業管理知之不多。由于受知識結構的局限，其在制定設計方案時，往往只是從設計技術角度考慮問題，不可能將今后物業管理中的合理要求考慮得全面，或者很少從物業的長期使用和正常運行的角度考慮問題，造成物業建成后給物業管理和業主使用帶來諸多問題。另外，因政策、規劃或資金方面的原因，物業的設計和開工的時間相隔較長，少則一年，多則三年。由于人們對建筑物功能的要求不斷提高，建筑領域中的設計思想不斷進步和創新，這使原有的設計方案很快顯得落后。過去一些小區由于缺少開發設計階段和施工建設階段的介入，在接管和業主入住后大量問題暴露出來，除了施工質量問題外，更多的是設計問題。如設計者在設計物業時根本沒有考慮空調安裝，致使業主入住后為安裝空調隨意穿墻開洞嚴重地破壞樓宇外在形象，并帶來安全隱患，陽光窗上檐因伸出長度不夠，使雨水向屋內滲漏。而這些看來不會造成人命關天的小事卻給物業管理和業主帶來很多煩惱，同時也影響了開發商的聲譽和后續的銷售。如果有早期介入是完全可以避免的。

　　物業管理企業作為物業使用的管理和維護者，對物業在使用過程中可能出現的問題比較清楚。因此，在早期設計階段從業主使用和物業管理的角度出發，參與規劃設計方案的討論，提合理的建議，完善設計的每個細節，使物業在建成后，更好地發揮其功能，并且可以有效地避免因設計欠缺給物業管理和業主使用帶來的困擾。

　　盡管多數項目是在前期施工階段才開始介入，但仍可以對原設計中一些會給今后的使用和管理造成困難的不合理處提出可行的修改建議。比如某大廈中央空調機組選型及安裝設計不合理，在同開發商和設計部門溝通后，及時修改原安裝設計和機組型號及生產廠家，確定了更合理的方案，不僅保證了供貨質量，還為開發商節約了不應發生的設備投資。

　　(二)前期施工介入

　　當完成早期設計介入后，物業管理企業應不間斷地從早期介入轉入前期施工階段的介入，即從軟件介入轉入硬件介入，此階段介入的著重點是施工建設質量。從物業管理角度出發對施工、設備安裝的質量配合監理方進行全面的臨近，發現問題及早解決。如果沒有前期設計介入，通過這一階段介入可以發現設計中的不合理問題，把問題排除在萌芽階段。

　　在物業施工建設階段，按照法定程序雖然有監理單位進行監管，但監理單位與多數開發商一樣，往往只注重房子的重大安全質量問題，對不會造成重大責任事故的細節問題重視不夠，另外，開發商與施工商不是一個單位，往往在經費支付上發生矛盾，也會有少數建筑商對安全影響不大的部位偷工減料，當建筑工人對建筑商拖欠工資和克扣加班費等不滿時，在施工中采取不負責任報復建筑商的現象也時有發生。隨著物業本身檔次不斷提高，特別是高層、高檔次、高科技的三高建筑的出現，物業結構、管道、布線十分復雜，在安裝施工過程中，任何粗心大意、隨心所欲和不負責任的現象都將給業主今后順利使用設施、設備帶來極大的困難，甚至造成很大的浪費，也給后續的物業管理帶來一些難以解決的問題。

　　上述羅列的各種原因造成很多物業建設質量不如人意，小則今天外墻裂紋有雨水滲漏，明天因洗手間和浴室滲漏，造成上下鄰里不和 ;大則自來水管接頭爆裂，造成水漫“金屋”使業主蒙受巨大損失等，嚴重影響業主的生活質量，而物業管理公司往往成為業主投訴和遷怒的對象，代開發商和建筑單位受過。若物管企業在施工建設期間介入，會比工程監理的要求更嚴格。施工階段介入的一項重要工作，就是參加物業的階段驗收和竣工驗收。通過施工介入和參與施工驗收，使物業管理企業能對物業本身的種種情況，包括管道和布線的走向,設備的選型、性能及安裝情況，建筑材料和防滲漏材料的選用情況哪些地方容易發生質量問題都有詳細的了解，建立相應的檔案，加上應該配備給物業管理企業的一些設計、建筑、設備的圖紙和使用說明等檔案資料，為業主日后的裝修使用和物業管理提供方便。

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　　前期管理介入始于物業竣工效驗合格后，業主開始入住的時候，而止于業主大會成立，新的物業管理委托合同簽定之前。

　　前期管理介入是物業管理承前啟后的階段，這個階段 是物管矛盾突出的時期。此時，物管企業面對的不僅是業主，還有開發商和建筑商。隨著業主和裝修開始，設計、施工等問題逐漸顯現出來，而此時物業管理主要工作就是處理暴露出來的各種問題；此時也是開發商和建筑商之間最易發生相互推諉的時期，使物業管理在開發商、建筑商、業主間周旋，甚至代開發商、建筑商受過。本階段，物業管理公司在做好業主入住前的準備工作之外，首先對員工進行物業管理相關知識培訓，使員工們明確本階段的工作重點，經常同業主取得聯系，加強對業主室內裝修的監督指導，對裝修過程中暴露出來的與設計和施工有關的問題及時收集匯總，并同開發商保持密切的聯系，或者經開發商授權代表開發商同建筑商聯系，使暴露的問題能在質保期內或者建筑商尚未完全 撤離的時候，得到及時處理和排除。

　　其次，前期管理介入也是物管單位同業主的磨合期，由于很多業主對物業管理某些要求不了解，某些做法不理解，比如公共用水用電的分攤；不能隨便懸掛和開洞安裝空調；不能外裝防盜網；在裝修過程中不能損壞原設計結構特別是承重墻等諸多問題。所以前期管理介入工作的中心是業主，重點是做好為業主排難解困，對于一些建筑工程質量問題主動幫助他們同開發商、建筑商取得聯系；對于室內裝修，要加強監督、檢查和指導，讓業主真正體會到物業管理是為他們著想，是在為他們創造一個安全舒適文明的生活環境。在管理過程中，加深業主對物業管理的了解，使業主和物業管理企業在管理過程中融為一體，而不是相互對立。

　　作為物業管理企業要十分重視前期管理介入階段，它不僅能對早、前期介入的成效進行檢驗和評價，而且是繼續管理的開路先鋒，起到為繼續管理排除困擾鋪平道路的作用。

　?。ㄋ模├^續管理階段

　　這是物業管理周期最長的一段，可以延續到物業自身使用壽命的終結。由于新開發建設的物業使用壽命不斷延長，因此，繼續管理階段將是代代延續的事業，物業管理將踏著時代進步的節奏，不斷地創新和發展，同時使物業本身得到保值和增值。

　　實施物業管理全程介入，關鍵是要促進開發商和建筑 商的積極配合，同時，物業管理公司應對前期介入積極創造條件，做好專業隊伍建設。當然，如果能及早把物業管理的前期介入納入相關法規（條例）或實施細則中，從法律上規定新開發的物業項目，從設計階段開始必須有一個符合資質 條件的專業物業管理公司或者物業管理顧問咨詢單位介入，并把它作為物業管理招投標的條件之一，不僅能進一步促進物業建設質量的提高，為后續物業管理奠定良好的基礎，從宏觀上也有利于我國物業建設和物業管理整體水平的提高。