物業管理項目承接風險防范

夏欣剛 許激揚/《住宅與房地產·物業管理》

　　我們以物業管理企業承接一個物業管理項目的過程為例，介紹物業管理企業風險來源與防范措施：
　　簽訂物業合同過程中

　　風險來源：
　　1、缺乏對另一方合同簽訂主體的資質及資信的審查。例如，在物業管理委托合同中;開發商是否具有一定的資質，是否具有良好的資信，對以后雙方的合作有著至關重要的影響。對于這一點的重要性，現在的物業管理企業還是比較重視的。但是，在專項管理分包合同中，有的物業管理企業就比較忽視這個問題。例如，在與電梯維修保養專業公司簽訂相關合同時，如果此類公司不具備專業資質從事承包工作，不僅是違反法律規定，被法律所禁止，同時分包給沒有專業資質的公司，物業管理企業即負有明顯的主觀過錯。如果設備造成業主和非業主使用人的人身和財產損害后果，物業管理單位將依法承擔賠償責任。
　　2.承諾的服務內容和水平過高于與物業管理收費標準所對等的服務內容和水平。
　　物業管理企業的收費，應當依據所提供的服務項目的不同而劃分為不同等級的收費水平。雖然從競爭的角度出發，同等的物業管理收費，如果業主所享受的管理服務不同，當然業主會傾向于服務內容和水平更高的企業。但是，我們認為，物業管理企業不能一味地不根據實際而只采取降低收費提高服務的競爭方式。因為對企業來說，降低收費和提高服務，意味著經營利潤的降低甚至虧損，這對于本來利潤空間就低的物業管理企業，無疑是加重了經營壓力。同時，如果服務內容和水平達不到對業主的承諾，物業管理企業必定將面對大量的業主投訴甚至招致訴訟，由此造成的經濟損失和負面影響對物業管理企業來說，無疑是雪上加霜。
　　3.合同內容約定不明或是條款有疏漏。
　　對此造成的風險，通過學習《中華人民共和國合同法》，物業管理企業一般能對此有一個較正確的認識，本文不作贅述。

　　防范措施：
　　1、認真審核主體資質及資信。除了審查由合同簽訂對方所提供的證件，必要時，應到相應的工商登記部門進行調查了解，以掌握主體的詳細登記情況。
　　2、合同約定的服務內容與水平要與公司實際履約能力相一致。
　　3、合同約定要具體，明確、完整，避免疏漏，避免對條文的理解出現歧義(特別是對于時間、價格，違約金的約定要注意上述問題)。
　　4、注意免責條款的約定。如在合同中約定物業公司在以下情況時不負責承擔相關責任：因不可抗力導致物業管理服務中斷的;物業公司已履行合同約定義務，但物業本身固有瑕疵造成損失的，因維修養護物業共用部位、共用設施設備需事先告之業主和物業使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備等造成損失的;因非物業公司責任出現供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其它共用設施設備運行障礙造成損失的，為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄漏、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，物業公司因采取緊急措施造成相關財產損失的。

　　承接物業過程中

　　風險來源：
　　1、物業共有部位、共有設施設備有明顯或者暗藏的質量問題。
　　按照《物業管理條例》第二十八條的規定，物業管理企業承接物業時，應當對物業共有部位、共有設施設備進行查驗。但是在實踐中，我們的物業管理企業往往對此不夠重視，有些企業認為物業在工程竣工時，已經經過了建設單位及相關政府管理部門組織的竣工驗收，有相關的合驗收合格的證件，查驗也只是一種形式而已。殊不知這些驗收與物業管理企業組織的驗收，是兩種性質完全不同的驗收，從法律角度來看，其后果有著不同的責任承擔主體。建設單位及相關政府管理部門的竣工驗收，如果驗收不合格，承擔責任的主體是施工單位和建設單位，而通過了此類的驗收，承擔責任的主體就會轉為物業管理企業。實際上，通過建設單位和相關政府管理部門的竣工驗收的物業，并不必然就是物業管理意義上完全合格的物業。如果物業管理企業不以認真的態度對待查驗工作，對該驗收的項目不驗收，對不合格的項目按照合格驗收等等，那么，本該由建設單位或者施工單位承擔的責任，轉由物業管理企業承擔，這就增大了企業的經營風險。
　　2、開發商或者前物業管理企業與業主之間的遺留問題沒有得以處理和解決。
　　這對于結束了前期物業管理，以應聘者的身份進入物業的新物業管理企業來說，是特別應當注意的問題。在開發商或者前物業管理企業與業主之間，往往有一些關于建筑質量或者物業管理服務質量的遺留問題，需要在承接時得以明確責任，及時予以解決。這些遺留的問題，應由開發商或者前物業管理企業承擔責任，而且往往引發的原因是比較復雜的，解決起來困難很多。所以這些問題如果不在承接時得以解決 ,對開發商及前物業管理企業的工作不滿的部分業主，不僅不會配合新的物業管理企業開展工作，甚至有部分業主直接拒交物業管理費，這些無疑加大了物業管理企業的經營風險。

　　防范措施：<br>
　　1、交接雙方應當嚴格按照標準進行驗收，驗收不合格的，雙方協商處理，由責任單位返修，再約定時間復檢，直至驗收合格。
　　2、對于遺留問題或者發生的爭議不能解決的,向當地政府房地產行政主管部門進行協調解決。
　　3、注意保存驗收資料的完整性及真實性。對于驗收資料，建議要有交接雙方的簽字認可，以明確相關責任。

　　實施物業管理過程中

　　風險來源：
　　1、對業主或者第三人在物業管理區域內所遭受的財產損失和人身傷害所承擔的風險。
　　這里以物業管理區域內發生的業主車輛丟失案為例進行說明。筆者對近期各地法院審理的此類案件進行了一個調查 ,從法院的審理結果上來看，各有不同，既有判決物業管理企業承擔對業主的賠償責任的，也有認定物業管理企業已盡到管理職責而無需承擔賠償責任的。但是，越來越多的案例，已經把物業管理企業在管理中，對業主的車輛憑停車卡予以登記放行的行為，認定為一種對車輛的保管關系，而不是以往的只是提供車位使用的關系，這樣的關系認定，無疑使得物業管理企業的經營風險增大。
　　2、對物業管理區域內的消防事故和安全隱患所承擔的風險。筆者在此不作贅述。
　　3、對物業管理工作人員的工作違章違紀等失職行為所承擔的風險。近年來，屢見保安與業主發生沖突，甚至保安毆打業主的惡劣事件，這類事件，雖然直接責任人是相關工作人員，但是往往后果承擔上，物業管理企業招致了極大的風險。因為從法律責任的角度來說，由員工的職務行為所導致的侵權責任，是由企業來承擔其法律后果的。

　　防范措施：

　　物業管理服務方面的防范措施：
　　1、提高物業管理水平，做好公共部位、公共和共用設施和設備日常和例行的檢查、維修、保養工作。
　　2、對于容易發生損害的設施設備的區域，應建有相應的監控設備，對現場進行監控和錄像，定期存儲。
　　3、維修、養護等應進行書面和現場施工記錄。
　　4、管理要到位，同時積極面對突發事件和損害問題。

　　消防安全工作方面的防范措施：
　　1、承接物業時，一定要檢查物業的消防驗收情況。
　　2、監督業主二次裝修過程。
　　3、做好消防設施的日常維修和養護。
　　4、發生消防事故時，物業管理單位應在第一時間報警,并協助消防部門進行事故處理。

　　員工管理方面的防范措施：
　　1、明確員工招聘工作的重要性。
　　2、加強員工培訓，建設一支盡職盡責、服務優良的員工隊伍。
　　3、勞務合同中要明確員工對違反規章制度的行為要承擔相應責任，加強員工的責任感。

　　其它防范措施：
　　如購買相關的商業保險，以分擔企業的經營風險，以及聘請企業的法律顧問，對企業運作中的種種法律問題及時解決，防范風險等等行之有效的措施。