物業管理公司對物業開發全過程的參與

馮明明 / 中國建設報

　　物業管理是建設與管理結合的紐帶，對于房地產開發企業來講，應在項目可行性研究階段就聘請專業水平較高、有一定管理經驗的物業管理公司介入。這樣不僅有利于完善項目的規劃設計，而且能夠避免由于選材不當，或施工中的遺留問題給日后銷售及使用帶來不便。對于物業管理公司來講，在具備一定管理經驗和專業技術人員的條件下，應主動申請參與房地產開發企業的物業開發全過程。在項目可行性研究階段，物業管理公司可憑實踐中獲得的經驗，提出物業管理方案；在規劃設計階段，物業管理公司可對規劃設計中易疏忽的問題提出指正意見；在施工階段，物業管理公司可對各種建筑材料的選用提出合理建議；在竣工驗收階段，物業管理公司可對工程質量提出嚴格要求。這樣不僅使物業管理公司對物業和各個部分充分了解，同時也使其成為有可能接受物業管理委托的公司。

　　一、提前介入，為實施物業管理奠定基礎
　　建管脫節是造成住宅小區管理滯后的主要矛盾之一。其主要表現：一是建設與管理各自為政，互不銜接；二是管理者不參與驗收交接，小區交接不規范，無具體標準。為了改變這種狀況，物業管理公司應提前介入小區建設工作。這樣可以有兩個方面的好處：

　　1.“兵馬未到，糧草先行”為小區的今后管理，奠定了堅實的基礎，提前介入小區建設工作，就可以從保一方平安、為群眾創造良好的居住環境出發，對物業建設的整個過程給予關注?？梢匀媪私庑^建造的概況，參與小區的規劃、設計與論證，為將來管理打好基礎。建設中提出合理化建議，彌補不足；建成后，主動參與工程驗收，嚴格控制標準，不留后患。

　　2.從嚴把住“入住”關，實施全方位管理

　　“千里之行，始于足下”。小區管理，重在良好的開端，超前介入小區管理，就能把工作做在前面。首先加大工作力度，大力宣傳開展物業管理的意義，使政府部門、建設部門以及即將進住的業主(使用人)能給予理解與支持；然后制訂好小區管理契約，凡是入住小區的居民必須嚴格遵守小區綜合管理辦法，并自覺履行其規定的義務，與物業管理公司簽訂入住契約，凡不簽約者不予辦理房屋承租、戶籍登記；最后提前組建好專業隊伍，一旦業主(使用人)簽定入住契約進住小區內，就必須有人管理、有人服務，讓小區的居民感受到物業管理帶來的生活喜悅與舒適。

　　二、可行性研究階段
　　房地產開發企業在項目可行性研究階段，就應制定物業管理方案。物業管理方案的制定可由房地產開發企業完成也可由房地開發企業請物業管理公司代理完成。方案應確定物業管理的檔次，所需經營性用房及必要配套設備、設施和擬開展的服務內容，以及物業管理費的收費標準。物業管理方案的制定一般分為以下兩個步驟：

　　(一)確定物業管理的檔次

　　可根據物業的消費水平，合理確定管理規模。如果開發的物業是寫字樓，那么相應的管理服務標準就應適應物業本身的檔次，如果開發的物業是住宅小區，用戶普遍為中低收入者，則應考慮物業管理的服務費應適合居民的實際情況。

　　(二)制定物業管理方案

　　物業管理方案的主要內容包括：

　　1.物業管理機構的設置。物業管理公司應根據所管物業的用途及規模合理設置管理機構，制定各項管理制度，明確主要崗位職責。

　　2.物業管理的服務標準。物業管理的各項服務標準與其物業的檔次具有直接關系，具體服務項目可根據實際需要確定服務標準。

　　3.財務收支預算

　　(1)年度物業管理收支總額。

　　(2)每個產權人及使用人應交的各種費用。

　　(3)代收代繳費用。

　　三、把好規劃設計關
　　物業管理工作需要一定的地方與空間來開展，需要從管理的角度、從整體效益的角度來規劃。目前許多住宅小區在規劃設計時沒有考慮今后物業管理工作的開展，連一些基本的公共設施都沒有規劃，只注意在有限的土地上建造更多的房屋，以致等到小區建成以后，再考慮實行物業管理需要建立公共設施，已沒有地皮可建，對此住戶意見很大。有的住宅小區，規劃時不配套，甚至連中國老百姓最主要的交通工具——自行車的車棚都未予以考慮，住戶進住以后，自行車隨便亂放，既不美觀也不安全。為此物業管理公司參與規劃設計非常重要。規劃設計是房地產開發建設的源頭，物業管理的早期介入應從物業管理的規劃設計階段開始。在市場經濟的大潮中，房地產開發企業要保持自己產品的競爭力，必須具有超前意識。所謂超前意識，就是要從高起點起步，充分考慮人們對房屋產品和居住環境需求的不斷變化，不僅要重視房屋本身的工程質量，更應該考慮房屋的使用功能、小區的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環境、居住的安全與舒適、生活的方便等等。一個房地產開發項目的建設需要幾年的時間，但其使用時間卻是幾十年甚至上百年?？茖W的發展，技術的進步，經濟的增長，生活水平的提高使人們對居住和工作環境及技術的要求不可能停留在現有的水平上。對于房地產這種凝聚著巨大物化勞動和財富的不動產，不可能像更換家用電器那樣簡便易行。因此，房地產項目的開發建設，就應從頭做起，具有超前意識。其中一種有效的方式就是在規劃設計階段，請熟悉物業管理的專業人員參與規劃設計方案的討論，發表意見，提出建議。

　　物業管理專業人員對規劃設計的參與職責主要表現在全面細致地反映物業管理能得以順利實施的各種需要，以及在以往管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題或缺陷，把它以咨詢報告的形式提交給設計單位并且責成其在設計中予以糾正。下面的一些問題物業管理企業都有責任和義務向開發企業和設計單位提出建議。

　　1.配套設施的完善

　　各類配套設施的完善，是任何物業充分發揮其整體功能的前提，房地產實行綜合開發的目的也在于此。如果配套設施等硬件建設造成先天不足，日后的物業管理很難搞好。

　　對于住宅小區，幼兒園、學校等公益事業，各類商業服務網點如商店、飲食店、郵電所、銀行等，小區內外道路交通的布置，環境的和諧與美化，尤其是人們休息交往娛樂的場所與場地的布置在規劃設計中應給予充分的考慮。對于寫字樓，商貿中心等，則商務中心和停車場的大小與位置就顯得很重要。

　　物業管理企業根據以往物業管理的經驗和日后實施物業管理的需要，在上述方面應該提出意見和建議。

　　2.水電氣等供應容量

　　水電氣等供應容量是項目規劃設計時的基本參數。人們生活和工作質量的提高與改善，必然不斷增大對水電氣等基本能源的需求。設計人員在設計時，通常參照國標設計，而國標制定的是下限，因此規劃設計時，要充分考慮到地域特點和發展需要，要留有余地。不能硬套國標，否則不能正常使用或造成事故。

　　3.安全保衛系統

　　規劃設計時，對安全保衛系統應給予足夠的重視。在節約成本的前提下，盡可能設計防盜報警系統，給業主們創造一個安全的居家環境。如最好用報警系統替代防盜網，因為各式各樣的防盜網不僅影響美觀，而且一旦發生火災，就無法逃離現場。此時的安全，彼時卻成了更大的危險。這在香港一些地區已有了血的教訓。

　　4.垃圾處理方式

　　根據各地不同情況，決定是否采用垃圾道。如采用，則應考慮如何通過管理來保持其清潔，使之不致成為一個異味和蚊蠅孽生源；如不采用，則應考慮如何在各樓道設垃圾桶，分發垃圾袋，并由專人收倒垃圾。此外，還應考慮垃圾外運方式與垃圾集運站的位置等。

　　5.綠化布置

　　綠化主要應考慮氣候、環境、造型、布局等，特別要根據需要搭配，如常綠與落葉、針葉與闊葉、喬木與灌木、觀葉與觀花、觀果樹木與花草之間要合理搭配。

　　6.消防設施

　　在建筑設計中，消防設施的配套設置有嚴格要求的。自動滅火器位置、自動報警機位置、安全出口、扶梯以及滅火器、沙箱等應利于防火、滅火。物業管理企業則更著眼于各種消防死角。例如樓的通道部分、電纜井部分在消防設計中一般都考慮不周，自動噴淋裝置也不可能顧及到每個角落(當然電路部分是怕水的)，所以物業管理企業就應建議在這些地方配備滅火器(電器部分應用二氧化碳滅火器)或滅火沙箱。

　　7.建筑材料選用

　　建筑材料的選用涉及到工程質量、造價與維修管理和防火安全。物業管理企業應根據自己在以往所管樓宇中所見建材的使用情況，向設計單位提交一份各品牌、型號的常用建材使用情況的跟蹤報告，以便設計單位擇優選用。

　　8.其他

　　規劃設計時，對室內各種線與設施的布局、位置、高度、離墻距離等，常有一些易被忽視的問題，但從日后使用和維修的角度看，卻很重要。如灶臺下放置煤氣罐的高度是否低于煤氣罐的高度，懸掛的廚柜向通道伸出了幾十公分，用戶不小心就會碰到腦門，冰箱、洗衣機預留位置及下水口是否適當，電路接口是否足夠、位置是否合適等。類似這些細節問題，物業管理企業都有義務向設計單位提出，請其注意。

　　總之，設計階段，物業管理企業選派工程技術人員參加工程規劃設計的目的，是從有利于投資、綜合開發、合理布局、安全使用和投入使用后長期物業管理的角度進行參謀，提出建議。

　　四、在規劃階段應注意的問題
　　房地產商在新建小區規劃設計時，往往會請規劃部門及設計院對所開發小區進行規劃、設計，但往往會忽視請物業管理公司共同參與規劃設計。專業設計部門與物業管理部門對小區規劃設計都有不同的著重點。有經驗的房地產商在請專業設計規劃部門設計時，同時會請有經驗的物業管理公司參與設計意見。這時被邀請的物業管理公司就應從平時物業管理對設計、規劃感覺不足及應注意那些方面等，提出物業管理公司的看法供房地產商及規劃、設計部門參考。

　　一般物業管理公司參與規劃設計可以從下面幾個方面考慮：實用、美觀耐用、安全、方便使用、方便管理、節能、節省維護維修費用等。

　　1.實用性

　　(1)房屋的采光——應做到每個房間均能得到自然采光。

　　(2)房屋的通風——盡量采用自然通風比較好的方位。

　　(3)房屋的隔(冷)熱——選用材料及附件、設計方案盡量能保溫，達到冬暖夏涼的效果。

　　(4)房屋實用率——盡量提高實用率，在合理的情況下減少公用面積，減少承重柱。規劃、設計時注意實用率與不注意實用率的設計結果，會產生至少5％的實用率差值，即從業主利益考慮直接隱含影響了樓價的5％上升或下降的結果。比較典型的代表，如建綜合大廈，注意實用率的設計，每臺車所占位為20～25平方米，住宅利用率可達85％以上，而不注意實用率的設計，使每臺車所占位可高達40平方米，住宅利用率只有80％以下，當然超值豪華住宅另當別論。

　　2.美觀、耐用性

　　美觀與耐用兩方面處理得好，會很和諧，處理不好又會很矛盾。例如，有些發展商為了純講美觀，突出一些造型，用夾板或鐵網、掛灰批蕩等壽命短的材料裝修一些間隔墻或造型，特別一些公共部分，造成物業管理公司在接手管理后沒幾年，就需花大量資金重新裝修，給物業管理公司和業主造成很大的后期經濟負擔。切記，房產物業的建設不能像做電影道具和模型一樣，只講究美觀，而不注意耐用，這種現象對于新入行經驗不足的發展商表現比較突出，開發商建設者應站在廣大業主的角度考慮問題，“房產物業是百年大計”的工作！這一項工作做得好，可使業主接樓后得到實惠，物業管理公司的維修量大量減少，發展商的信譽會越來越高！

　　影響房屋美觀除了建設前期的問題，還應考慮使用后期可能出現的問題，應盡量提到建設前期來解決。

　　例：住宅空調統一留位，防盜網門統一安裝，盡量減少二次裝修影響公共外觀不統一的工作，以上材料盡量采用不銹、耐用材料，以免長時間銹跡，污染外墻，影響整體美觀等。