物業管理產權理論分析

                           劉衛紅 張學志 廖俊平 / 中山大學嶺南學院

一、產權理論簡介©深圳物業管理信息網 -- 物業管理信息論壇，討論物業管理的方方面面?！　?/SPAN>]70

簡而言之，產權經濟學研究的中心問題是：如何通過界定、變更和安排產權的結構，降低或消除市場機制運行的社會費用，提供運行的效率，改善資源配置，增加社會福利。RlU!e3
　  產權是一個很重要而且復雜的概念，各學科對它的定義不完全相同。從法律的角度來說，產權就是財產權利（Property Rights），或者說就是憑借財產所獲得的各種權利的總和，而財產權是指存在于任何客體中或之上的完全的權利，包括占有權、使用權、出借權、轉讓權……和其他與財產有關的權利。從經濟學的角度來說，產權包括三個方面的內容：一是生產資料所有制關系，即基本經濟制度；二是建立在生產資料所有制基礎上反映、體現這種所有制關系的生產資料所有權關系；三是生產資料所有權的權能分割及其產權結構組合。V/NVa
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　  二、物業管理產生的產權理論解釋qq>~}r
©   物業管理作為一種房屋管理的模式起源于19世紀60年代的英國。當時英國正處于工業革命時期，工業對勞動力的需求很大。隨著農村人口不斷涌入城市，城市原有房屋建筑已遠遠不能滿足城市人口增長的需要。住房的巨大需求，促進了英國房地產業的迅猛發展，從而孕育了物業管理這一新的房屋管理模式。一些商人相繼修建了一批簡易住宅以低廉租金租給工人家庭和貧民居住。一位名叫奧克維婭•希爾的業主，率先為其出租的這種房屋制訂了一套別開生面的管理辦法，取得了出人意料的成功。這種管理辦法理順了租賃關系，房屋得到較好的養護，改善了居住環境，是現代物業管理的萌芽。從此以后，這種房屋管理模式不斷成熟完善并推廣到世界各國，成為現代城市管理和房地產經營管理的重要組成部分，并逐漸崛起為一個新興的行業。`$AAj7
　   物業管理就是房地產售后服務，是對區分建筑物的管理?，F代建筑由于多元產權的存在，產權關系比較復雜。在一棟物業內，存在區分所有、兩方互有、部分共有以及全體共有四種產權形態，而兩方互有、部分共有以及全體共有都因產權主體的多元化而具有“公共物品”的特點，而公共物品的顯著特點就是“外部性”。由于外部性的存在，每一個業主在行使自身的權力時都可能會影響到其他業主。這種影響可能是正面的影響，也可能是負面的，也就是說，外部性可能帶來收益或損失。

因此，外部性的存在使得個人成本與社會成本不相等，即資源未得到合理利用?，F代物業由于產權多元化而導致的外部性使得原有的自給自足的房屋管理模式不適用于業主的需要，而物業管理比較適合于這種產權多元化的需要，因而物業管理應運而生。 wdI2
　  當然，外部性對物業管理的產生的影響不僅令局限于此，更重要的在于產權制度的安排。如前所述，現代物業的產權結構是多元化的，每一位權利人都可以行使各種具體的產權，而行使產權必然會給他人帶來正或負的外部效應。其次，現代物業存在兩方共有、部分共有、全體共有等產權形態，因而不能區分財產所有者對各自財產的使用就會導致外部性的問題。獨立的、自給自足的房屋管理模式就更不能滿足業主的要求。再次，不同的產權安排會導致資源配置效率不同，由于外部性的存在，好的產權安排應盡可能將外部效應內部化。

在現代物業中，許多部分（如道路、會所、電梯、公共綠地等）屬于產權經濟學中所說的“社會產權”，對這些部分的社團產權界定會帶來無效率的外部性，如每個住戶都可以隨便在公共綠地上倒垃圾，隨意地使用小區的公共設施設備等，可見社團產權安排的無效率。為了改變這種負的外部性、使外部性內部化，就需要將社團產權安排轉換為其他更有效率的產權安排，這種產權安排就是集體產權安排。

集體產權由一個集體（Group）做出行使資源的各種權利的決定，由集體的決策機構以民主程序對權利的行使做出規定和約束。一般來說，集體產權將通過投票表決程序選出一個“委員會”，由委員會來代表全體成員行使職權。委員會通過制訂各種規章制度來約束成員的行為，對成員的各種導致負的外部性的行為予以“禁止”、“罰款”或“賠償”的方式，使這些外部性內部化，從而使資源配置比社團產權安排更有效率。

在物業管理市場中，業主委員會充當這個角色。但由于管理現代物業需要各種專業知識和專業技能，一般的業主委員會很難勝任。因此，業主委員會一般將物業的管理權從所有權中分離出來，委托給物業管理公司，由物業管理公司承擔物業的各種管理工作，而業主委員會則監督指導物業管理公司，從而實現專業化分工，降低管理成本，使物業的各種資源配置達到最優?？梢?，產權安排決定了物業管理的誕生。1/2_e
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　 三、我國物業管理發展的產權理論解釋lV=/-- 物業管理信息論壇，討論物業管理的方方面面?！　?/SPAN>~#
　 1、福利房管體制與物業管理體制的比較~.Ff(
　 長期以來，我國對城市各種物業都實行福利型的計劃管理模式，目前，這一模式正向物業管理模式轉變。兩種模式比較如下：JJC
　 （1）管理體制上，傳統的房屋管理是行政福利型的管理，政府作為房屋所有權的主體，對自己所屬的房屋財產實施的局限于房屋單體建筑的維修和使用管理，周邊環境和公共 綠地等配套設施不予管理，而保安、清潔、供水、供電等則由公安、環衛、水電等部門分割管理。而物業管理是企業經營型的管理，物業管理公司的首要目標是通過提供優質的服務而盈利，而物業管理體制是一種市場化運作的體制，由市場來調節物業管理各種資源的合理利用。=4K3s
　 （2）管理內容上，傳統的房屋管理一直實行“收租養房”，政府不得不投入大量財政補貼，形成沉重的財政負擔。相反，物業管理實行企業化的管理，物業管理公司收取業主的管理費后，量入為出，使業主的房屋發揮最大的使用功能，盡量保持增值。企業通過市場運作實現其利潤最大化的目標，無須政府的補貼。|

 （3）管理效率上，福利型房屋管理體制下的房屋屬于國有，產權界定不明確，因而住戶會過度使用各種資源，造成房屋管理缺乏效率。同時，房屋管理是福利性的，缺乏監督，難免會出現道德風險。而物業管理的產生是與產權多元化相聯系的，房屋的產權界定相當明確，業主對各種產權的權利責任非常清晰，物業管理運作有效率；物業管理公司受到業主委員會的監督，出現道德風險的概率較小。UtY6o
　  （4）從管理機制來看，傳統的房屋管理是一種行政隸屬關系，住戶無法選擇房管單位，處于被動地位，主人翁地位難以體現，是一種計劃體制。相反，物業管理是雙向選擇，業主委員會與物業管理公司簽訂合同，依據合同行使各自的職權。業主委員會將物業管理權委托給物業管理公司，由管理公司對物業實施管理，而業主委員會則監督物業管理公司。?P"^
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　  傳統房屋管理與現代物業管理的區別D
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　  項目　　　　         傳統房屋管理　　　     現代物業管理FiN
    ----------------------------------------------------------------------------------    l!/h9o
      管理體制　　　　　行政福利型　　　　     企業經營型1p
      經費來源　　　　　以租養房　　　　     　以業養業*}O.:(
      業主與住戶地位　　被動接受　　　　　     主動選擇，參與"zj
      房屋權屬　　　　　產權單一，國有　     　產權多元化#?I
      管理內容　　　　　簡單的維修養護　　     全方位管理N
    -----------------------------------------------------------------------------------K
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　  2、福利房管體制向物業管理體制轉變的產權解釋_n&<-1
　  福利房管體制的弊端主要是：>
　  （1）財政負擔嚴重。產權所有人，即國家只向住戶象征性地收取一點租金，完全不能滿足維護房屋的需要，國家每年都要撥款進行房屋的維修，給國家財政造成沉重的負擔。在國家財政撥款不足的情況下，許多房屋年久失修，國家不得不投入更多的資金來維修房屋，從而陷入一種惡性循環之中。][^O
　  （2）住戶不滿意。廣大住戶對房屋維修的需求接近于無限，而國家房屋維修財政撥款畢竟有限，因此，住戶對房屋管理很難滿足。lcnrFc
　  （3）房管部門效率低。房管部門只是作為一個政府機構完成上級下達計劃或任務，缺乏經營目的，缺少有效監督，因而其效率非常低下。而且由于房屋管理是由房管、環衛、公安等部門共同完成的，各個部門之間扯皮推諉的現象不少，導致房屋管理效率低下。_7_sQ=
　  （4）不適應住房制度改革的需要。住房制度改革，使原來單一的房屋產權變為多元。產權的多元化使福利性的房屋管理難以滿足業主對其自身房屋保值增值的需要。因此，福利性房屋管理體制已不適應房改的需要。6a1^N
　    由于福利性房屋管理體制的種種弊端，這種房屋管理體制已不適應房地產發展的需要，特別是實行住房制度改革后，建筑物原有的單一產權被多元化的產權所取代。物業的管理權由于物業產權的多元化而分解，與福利性房屋管理體制下業主與物業管理人一致的情況不同，物業所有權的分散導致物業管理權的分散。

然而，分散的物業管理權對業主來說是不經濟的，業主將物業管理權分離，委托給成立的業主委員會，而業主委員會再將物業管理權委托給物業管理公司，由物業管理公司行使物業的管理工作，這種制度安排即物業管理體制。物業管理體制比福利房屋管理體制效率要高，而效率的提高是由于物業產權發生了變化，可見，產權的變化導致了物業管理效率的提高。: