中國房地信息
城市舊區物業不同于新區物業，存在著產權分散、房屋陳舊、環境臟亂、基礎配套設施差、居民收入水平低等問題。如果和新區一樣實行現代化的管理辦法，還有一定的難度。目前全國許多城市已經對舊區開展了物業管理，具體的管理辦法還在不斷探索中。
本文針對天津市舊的住宅小區在物業管理方面的現狀和存在的問題進行了探討。
一、目前天津市對舊區物業管理采取的方法
天津市物業管理截至2004年11月底已接管整治項目166個，1000．3萬建筑平方米，分別占整治項目應實施物業管理個數和面積的39％和43．99％。
從管理模式上看，天津市目前主要有三種方式：一是以房管部門成立專業公司接管為主，和平、河西、南開三區房管局都成立了局屬專業物業管理公司，以市場化運營模式進行管理，目前已經取得一定成績，共接管小區36個；二是以街道、居委會模式進行管理，紅橋、河東、塘沽、漢沽四個區，共接管小區42個；三是以單位產業模式進行管理，河北、河東和大港區三區，共接管小區33個。
二、目前舊區物業管理中存在的幾個典型問題
(一)舊區物業收費低，收繳率低，物業管理企業不愿接管。天津市各區對舊區物業收費大致實行兩種模式：一種是按建筑面積收費，一般不超過0.3元／平方米；另一種是以房型收費，大致分獨單、偏單、三室，并根據提供的服務標準制定具體的收費價格，一般獨單5—6元；偏單7—8元；三室9—10元；從目前情況看，大多數改造后的舊樓區還是以房型收費為主，舊區收費標準無法和現有的普通商品住宅小接軌。同時舊區物業管理還處于“福利”或“半福利”狀態，業主觀念尚未轉變過來，不愿交費或少交費，物業收費率低，天津市平均收繳率僅為50％。多數物業管理企業難以做到收支平衡，經營非常困難。
(二)維修基金嚴重匱乏。舊區許多房屋是房改房，按照商品房統一管理式要求，必須提取維修基金，提取比例為房款的2％。而事實上，不少地方維修基金還得不到完全落實，追繳比較困難。再加上不少房改房質量普遍較差；長期的低租金使房屋得不到及時的維修養護，造成房屋完好率低，設備陳舊、老化，給維修造成了較大壓力。另外還有一些私產舊房，由于過去交易手續的不完備，維修基金也沒有按時足額繳納。
(三)法律法規尚不完善，人們的民主參與意識不高。雖然天津市政府對舊區的物業管理比較重視，而且也意識到了法律法規的不健全，但要在短時間內建立起完善的法律法規是不可能的。目前，天津市已經出臺了《天津市物業管理條例》、《天津市商業維修基金管理辦法》、《天津市舊區物業管理服務用房購置和管理規定》以及《關于舊區物業管理服務收費有關規定問題的通知》等，但由于對一些法律法規宣傳不夠，人們的民主參與意識不高，許多居民不遵守這些法律法規，物業對這些行為又難以有效控制。因此，如何盡快制定適于舊區物業管理的制度以及如何使這些制度有效地得到執行，是值得有關部門考慮的問題。
(四)接管進度慢，物業管理形同虛設。在一些已綜合整治過的舊區，雖然可以看到自行車存放處、對小區的封閉、門衛的值班室等設施，但這里的自行車存放處沒有幾輛自行車，人們還是按原來的習慣隨處停放，小區雖用柵欄圈住了。但出口太多，擋不住出出入入的小販，門衛值班室內沒有門衛。另外，小區內也沒有物業管理辦公用房等，接管進度慢，物業管理形同虛設。
(五)新舊管理體制銜接難。過去，舊區的管理主要依靠街道居委會，同時還有供水、供氣等部門的協調配合，而現在實行新的行業管理體制后，許多地區物業管理公司與供水、供電、供氣等專業管理部門之間還沒有建立起規范的委托服務關系，出現問題，容易造成扯皮。街道基層組織的行政管理與物業管理公司的經營管理也存在責任劃分不明確、職能交叉重疊、互相爭權等現象。
三、城市舊區物業管理辦法的框架設計
在對城市舊區實行物業管理的時候，必須分階段、分步實施、逐層深入，要治理一個，管理一個。注重效果而不是數量和過程，要循序漸進，不可操之過急。具體管理辦法建議如下：
1、做好舊區物業管理實施的準備。深入舊區進行物業管理的宣傳，講解相關的法律法規，加深人們對物業管理的認識；對舊區的物業現狀進行摸底，摸清舊區居民對物業管理的需求。
2、對舊區進行分類，制定相應的物業管理辦法。在推進舊城區住宅小區物業管理過程中，要根據小區的實際情況分類型、分層次推進，引導居民按自身的承受能力選擇符合實際的物業管理方式——對環境配套比較好，房子比較整齊，產權比較分散，住戶有一定經濟承受能力，對物業管理需求較迫切的住宅小區優先整治，可參照新區模式開展現代化的物業管理；對配套設施比較差，房子比較舊，住戶經濟承受能力有限，對物業管理需求一般的住宅小區，以房屋維護為重點進行單項物業管理，隨著條件改善，逐步增加服務內容。
3、及時總結經驗與教訓，妥善解決易出現的各種問題。目前急需解決的問題如下：
(1)物業收費。要解決物業收費低、收繳率低、物業管理公司入不敷出的情況，可采取的措施如下：①明確業主公約。事先對小區的服務內容、服務標準、收費標準及收費方式實行由當事雙方協商確定，制定本小區的業主公約，同時應注意公約不得違反當地的法律法規。政府要給物業管理企業對違反“公約”的人有“罰”款權，法院或仲裁機構對物業糾紛主要應依“公約”判案。②在小區顯眼的地方張貼服務內容及服務標準、收費標準、收費方式以及對違反公約的處罰措施。③公有租賃住房應從租金中提取一定比例的物業管理費用，物業管理單位要相應承擔一定的責任。專業部門委托給物業管理單位承擔綠化和道路養護的，有關部門應給一定的費用。④物業管理企業可就地吸納下崗職工，享受優惠政策，降低運行成本。⑤以政府補貼的形式，作為資助特困家庭交物業管理費的專項經費。⑥業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。⑦控制物業公司的進駐資格。一定要選擇規模較大、社會信譽好、企業知名度高、管理人員素質高、具有較強市場競爭力的公司，這些公司的管理好，資源配置的能力強，直接管理成本低，即使物業管理費用低些也有利益可圖。⑧加強物業公司與業主之間的溝通。物業公司平時應注意舉辦一些活動。⑨可以采取物業繳費社會化的形式，讓居民把物業費直接交到銀行。⑩政府應出臺有利于舊區物業管理更優惠的政策，對積極參與舊區物業管理的物業管理公司給予補貼和扶植，保證物業公司能保本微利，形成良性循環機制，待條件成熟時再按照市場化的模式進行運作。
(2)住房維修基金。①應盡快出臺相應的法律法規。②加大舊區維修基金的歸集力度，不斷完善基金繳存程序，簡化手續，使新老政策盡快并軌。③建立完善的維修基金管理制度，讓廣大業主能隨時了解、監督維修資金的使用情況。
(3)理順各部門的職責。物業管理與社區管理、社區服務、社區精神文明建筑及供水、供電等部門的專業管理有著密切的聯系，搞好物業管理單靠一家不行，只有充分發揮政府主管部門的核心作用，各部門密切配合，才能實現。要充分依靠街道、居委會，在街道、居委會的配合支持下，理順小區的管理體制。
在處理物業管理和供水、供電等部門的關系上，可按照新小區的辦法進行管理。業主委員會是物業小區(大廈)業主民主協商、自我管理、平衡利益機制的組織。政府主管部門應按照新小區的管理方式促進業主委員會與物業公司之間的雙向選擇，促進合同約束機制的發展，推動物業管理行業向規范化、專業化和規?；l展。
閱讀：
11714
次
2005/10/9 16:29:00