香港物業管理的職業化與課程發展

                        鄺子文 / 香港大學

簡介

自從1953年石挾尾大火以來,香港特區政府對香港一半以上的居民提供了房屋供給服務。物業管理服務作為社會服務的一部分,由香港房屋署提供給特區政府修建的居住區的租戶。但是,物業管理服務越來越多樣化,私營成份的物業管理比以前更加重要。從行業角度來看,物業管理已經不再是由政府提供給公共居住區租戶的社會服務了,而是被重新界定為商業服務,并且客戶被作為消費者來對待。此外,不僅僅是行業,還包括客戶及整個社會在內,都對物業管理行業的職業化懷有極大興趣。

　　職業物業管理課程的發展

　　A、香港職業化物業管理的發展

　　從1953年石破尾大火到前任港督默里·曼奇豪斯爵士宣布十年課程,香港物業管理已經經歷了飛速的變化。但是,最大的變化出現在最近幾年。

　　直到20世紀80年代,公共房屋在香港是一個占統治地位的政策。相應地,政府在房屋供給服務政策及物業管理中扮演著領導角色。從60年代未以來,物業管理是政府向居民提供的服務之一,房屋署一直贊助其工作人員在香港大學接受物業管理方面的職業化訓練。

　　除公共物業管理以外,私營物業管理從70年代,特別是美孚新材等大型居住區的完工之后有了快速的發展。1"0年,私營居住區和私營物業管理的發展鞏固了香港物業管理公司協會的成立。香港很多領先的物業管理公司都是該協會的會員。協會致力于香港物業管理的職業化。隨著越來越多的私營機構參與物業管理并將其作為一種職業服務,房屋署在物業管理領域中的支配性角色被取代了。在最近的1999年2月,香港房屋委員會公布了一項〈物業管理及維修服務中的私營機構〉的檢查報告。該報告估計到2009年或2010年,隨著居者有其屋計劃的實施,房屋署的4則多名員工將成為冗余人員(資誠會計師事務所,1999年)。

　　物業管理發展的趨勢反映在香港物業管理的培訓機會中。從1968年到1998年,香港大學是香港地區唯一提供物業管理教育課程的地方。數據顯示,在七十年代初以前,職業物業管理的培訓需求非常小;只有少數的人員畢業于該課程。但是,隨著新香港房屋委員會在1973年成立,培訓需求有了顯著的增長。房屋委員會的成立是為了支持前任港督默里·曼奇豪斯爵士于1972年宣布實施的十年房屋課程。在這十年中,只有8%(49名)的畢業生來自私營機構。由于住宅的增長,培訓需求在整個八十年代均飛速增長。在八十年代,總共有944名學生畢業于十年課程,其中83名(8.8%)來自私營機構。九十年代培訓需求繼續增長,約有1200名學生畢業,其中242名來自私營機構。從八十年代算起有20%的增長,幾乎是七十年代的兩倍。但是,最明顯的變化出現在九十年代未。在過去三年內,私營機構的培訓需求有顯著的提高。私營機構的申請者數量從1997年大約100名翻倍到1999年的200多名。1999年,私營機構注冊百分比已經增加到第一年總注冊量的一半左右。

　　總的趨勢顯示物業管理服務越來越多樣化,并且私營物業管理將成為香港物業管理的主要模式。這種變化有雙生暗示。從房屋供給行業的觀點來看,物業管理不再是政府提供給公共居住區租戶的社會服務,而是被重新界定為商業服務,并且客戶被作為消費者來對待。1993年,〈建筑物管理條例〉生效以便加強業主委員會在選擇物業管理提供商方面的權力。結果,客戶的滿意度成為度量物業管理服務質量的重要標志之一?？梢哉f物業管理的角色已經逐漸從社會工作者的實踐活動轉移到一個商業環境中,在那里,總體質量管理成為主要私營物業管理公司和公共部門的普通實踐活動。

　　從培訓的觀點看,宗旨的改變以及物業管理行業中的實踐活動對培訓內容和職業物業管理的要求有極大的影響。在過去,當培訓主要是面向社會時,諸如社會政策、社會服務以及社會結構之類的科目提供強烈的物業管理背景培訓以便服務他們的客戶?，F在,這些科目沒有其它諸如財務管理,私人物業管理等科目重要了。

　　簡而言之,從業者的轉移形成了職業培訓課程的發展過程。職業培訓課程需要對業界變化非常敏感并且支持行業的發展。一方面,社會環境形成了物業管理的職業化過程,另一方面,職業培訓適應業界改變并支持職業的發展。因為社會處于不斷變化之中,每一種職業均應經歷本職業內類似的甚至更大的重建工作。本文將物業管理作為一個研究的案例,說明發展職業教育的主要方向和技術。

　　B、職業物業管理課程

　　伙伴關系的重要性

　　為了建立滿足職業要求的成功課程,教育機構與學員之間的伙伴關系的形成是關鍵所在?；锇殛P系在職業教育的多個宗旨中均起著重要作用;這些宗旨包括:滿足業界需要,動員教學資源,根據職業變化調整課程,以及為學生加強職業發展。為了形成一個成功的伙伴關系,教育機構需要識別職業中的參與者。例如,在物業管理職業中有很多關鍵的參與者,他們包括主要的雇主(房屋署),職業團體(英國特許房屋經理協會和香港房屋經理協會)以及公司協會。為避免錯誤搭配職業培訓和學科發展,將該領域中不同參與者的理念整合起來非常重要。以下部分描述了"形成職業伙伴關系"物業管理課程采用的方法。

　　1　聯絡主要雇主
　　讓業界雇主支持職業教育非常重要。雇主可以贊助職員參加職業教育,并且經過正式認可,學員受到鼓勵參與職業培訓。與雇主形成伙伴關系的方法之一是與雇主簽訂正式的協議。對于物業管理中的培訓,我們的物業管理課程培訓與業界的主要雇主建立了長期的合作關系口從1968年開始,我們一直為香港房屋署的員工提供培訓。房屋署與香港大學共同認為物業管理員工的知識與視野有了提高。相應地,我們有一份正式協議,為房屋署員工提供一定數量的培訓機會以增強他們的職業技能與知識。我們還有其它雇主,如房屋社會也鼓勵其員工參與我們的課程。在過去的幾年中,課程不僅僅從房屋署獲得支持,還從業界的其它主要私營公司獲得了支持。通過與物業管理行業中的不同雇主建立持續的合作關系,我們在有關業界不斷改變的需求與實踐方面獲得了一個更具綜合性的觀點。但是,有時候要在教育機構與雇主,特別是私營機構之間達成正式協議并非易事。因此,非常有必要以其它方式與業界參與者建立正式的聯系。

　　2　職業課程的正式確認
　　除雇主外,職業團體是業界另一組監督人員。與這些團體的正式聯系不僅確保課程的關聯性,還確保學員的職業發展軌跡。職業會員關系始終是吸引學員參加職業培訓的動力之一。但是,獲得職業團體的正式認可經常是一項精致而復雜的工作。

　　香港大學的物業管理課程很久以前就獲得了英國特許房屋經理協會的認可。每三到五年,該協會將重新驗證課程。由于1997年香港回歸,本地成立了很多職業團體。香港房屋經理協會成立于1988年,成為物業管理業中另一個主要的職業團體。在1995年6月,物業管理課程也獲得香港房屋經理協會的認可。但是,兩個協會的重新驗證過程稍有不同。

　　為了使一個普通課程提綱能夠滿足兩個協會的要求,成立了一個由兩個協會的代表以及我們的課題組構成的特別小組。課題組長負責該小組的運作,在1995年到1996年之間舉行了一系列的會議討論課程修正的方向以及每一個課程提綱詳細的改變情況。來自雇主代表,例如香港房屋署,房屋協會和香港物業管理協會的意見也有采納。特別小組同意分兩階段修改課程。第一階段著重于現有課程提綱的更新。來自重新驗證報告的推建和修正涉及到的所有各方的建議在1996年及1997年實施。

　　在第二階段,特別小組計劃改變課程結構以適應香港房屋業不斷變化的需求。由于香港的職業物業管理趨更加向于商業化,教學重點也相應轉移。大家一致同意與社會學習相關的課程應該由著重于居住物業管理、工業物業管理和商業物業管理的新概念和新論點所代替。為適應物業管理不斷增長的多樣性,修改后的課程以堅實的基礎培訓,靈活性和專業性為特色。最后,經過若干年的準備,課程于1998年通過了英國特許房屋經理協會和香港房屋經理協會的聯合驗證。

　　3　課程設置中的代表
　　與業界形成合作關系的另一方法是邀請業界代表加入課程委員會。如同我校其他有獎學金的課程,學術委員會保證物業管理課程的學術標準。具體而言,它批準課程結構,推薦教師和外界考核人員任命,批準入學和其他有關課程的規定。委員會的成員通常包括:SPACE系主任、課程領導、校內外學術會員,教授,雇主,教師與學員代表,等等。為了更有效地與培訓需求結合起來,房屋署和房屋委員會代表也是課程學術委員會的成員。此外,我們的委員會還邀請了兩個職業團體(英國特許房屋經理協會香港分會和香港房屋經理協會)的代表來加入委員會?？紤]到物業管理領域的結構變化,在附年我們還巧了物業管理公司協會的代表加入我們的委員氣:通過與重要各方的成員關系,這個正式的委員會就保證該課程滿足客戶——公共部門與私人機構的培訓需求起了重要作用。學術委員會每年進行課程評審以維持學術標準并確保課程提綱與香港的目前發展保持一致。

　　4　學員反饋與培訓需求分析
　　在課程規劃與開發中,除了雇主和職業團體外,學員和從業者的觀點也很重要。對于物業管理課程,實施了正式的課程與教學評估來收集學習者的反饋意見。除了有正式的反饋機制,課程管理組還通過非正式渠道來收集關于課程實施與教師表現的信息。例如,與教師和學員代表就課程管理的意見的談話。我們經常舉行這樣的非正式接觸,來了解學員與教師對課程是否有何不滿的地方。

　　為提高物業管理課程的品質,我們對業界從業者的意見也很重視。1997年4月,我們進行了一次培訓需求分析來評價物業管理人員的觀點。此項研究有助于了解香港物業界在未來幾年中需要的知識?？傮w來說,這項研究的發現表明,物業法律知識、維護的研究,管理知識和物業管理方法,應是香港物業界的培訓核心。這結論與監物業界發展趨勢一致。我們也結合了這項結論學進行課程開發。

　　結論

　　因為職業教育和繼續教育將逐漸成為物業的管理部分的一個主要發展,了解提供滿足業界需求的優質職業課程的方法是很重要的。本文描述了與主要的業界主體形成伙伴關系,是達到提供優質職業課程的目標的一個主要方法。無論是通過正式的人力合作,還是通過非正式的聯系,源自于業界的思想應與課程計劃和開發聯系起來。