李立 / 法制日報
解讀一：業主有權監督物業服務
如果你是房屋的所有權人，那么，你就是業主。
作為業主，入夏以來，王女士多次發現自己所居住小區的巡邏保安，經常找個背人的陰涼地方，躺下一睡一兩個小時。王女士認為這樣可不行。于是，她向小區物業公司提出，要求對保安人員加強管理。“如果保安工作如此被打折扣，小區的保安不就形同虛設了嗎？居民的保安費不就白交了嗎？”王女士說。
這事王女士管得好，她完全有權利這樣做，《物業管理條例》為她撐腰。條例明確規定，業主有9項權利可以充分行使：1,按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；2,提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；3,提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；4,參加業主大會會議，行使投票權；5,選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；6,監督業主委員會的工作；7,監督物業管理企業履行物業服務合同；8,對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；9,監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用。
有權利當然也少不了有義務。為維護全體業主的共同利益，條例規定業主應盡的義務有5項：1,遵守業主公約、業主大會議事規則；2,遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；3,執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；4,按照國家有關規定交納專項維修基金；5,按時交納物業服務費用。
解讀二：解聘物業公司權利在業主大會
誰有權選聘、解聘物業公司？誰有權制定、修改業主公約？如此等等重大的決定事項，《物業管理條例》把權利交到了業主大會的手里，而不是業主委員會。對業主委員會，條例給予的地位是業主大會的執行機構。
為什么這么規定？不少專業人士認為，其含義在于“不讓少數人決定多數人的事情，大家的事情大家決定”。
那好，業主大會如何來履行自己的職責呢？根據條例規定，業主大會應有物業管理區域內持有1／2以上投票權的業主參加，方可召開。業主大會作出的決定，必須經與會業主所持投票權1／2以上通過。還有，業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修基金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2／3以上通過。
記者注意到，上述規定與去年10月征求意見的條例草案所規定的基本一致。當時就有一種意見認為“這很難做到”。比方，對于一些大社區來說，要求1／2以上的業主到會，這幾乎很難做到；重大決議通過要求2／3多數，這就更難了。有人擔心，如果真正操作起來困難重重的話，結果將會使本意要有效維護全體業主的權利流于形式。
正是充分考慮了社會意見，這次正式公布的條例盡管原則不變，但增加了相關規定，即業主大會可采用或集體討論或書面征求意見的靈活方式召開，業主還可以委托代理人參加業主大會。
“此舉增強了業主大會的可操作性。”一位專家評價說。
解讀三：開發商和物業公司要分家
業主與前期物業管理公司的許多糾紛，很大一部分是因開發商遺留問題引發的，這似乎成了物業管理的一個死結。
有一項調查表明，凡是業主與開發商存在著房屋買賣方面矛盾的小區，拖欠物業費的現象都比較嚴重。面對房屋質差、面積縮水、更改規劃、開發商種種承諾未按時兌現或根本不可能兌現等問題，因長期得不到解決，業主只好以拒交物業費來進行對抗，誰讓你們建管是一家人呢。
的確。目前我國70%以上的物業公司是由房地產開發企業派生的和原房管所轉制的企業來做的，其中三分之一從屬于房地產開發企業。這種“父子兵”關系，在業主、業主大會自主選聘物業管理企業之前的前期物業管理中，如魚得水，其基本運作線路就是“老子”賣房拿錢走人，把問題扔給根本管不了事的“兒子”。攤上這種物業，業主就等著吃虧吧。
為打破這種關系，《物業管理條例》提倡前期物業管理實行分業經營，明確開發商對住宅物業要采取公開招投標的方式，選聘前期物業管理公司，以便明晰建管權責。
條例還規定物業公司承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗；開發商與物業公司在物業交接時，必須履行必要的驗收手續和相關資料的移交。
建管不分問題的徹底解決，與整個房地產市場的發育成熟密切相關。
解讀四：業主臨時公約開發商必須明示
提醒你，買房前一定要細細琢磨前期物業服務合同的內容，不滿意就千萬別勉強自己匆忙買房?！段飿I管理條例》第25條規定，開發商和購房者簽訂的房屋買賣合同，必須包含開發商與其所選聘的物業管理企業簽訂的前期物業服務合同。
這意味著購房者不能兩眼只盯著看房屋的價格、質量，還要仔細查看前期物業服務合同，認真斟酌。這一關，買房前應盡量把好，而不是等買房后再吃“后悔藥”。
買房前，還應該要看到業主臨時公約，這是開發商必須明示的。今年3月26日，李靜蓉搬進北京通州區一小區新房，令李靜蓉非常不快的是，當天物業公司要她簽訂物業管理公約。李靜蓉感到納悶：“這份公約我以前根本就不知道。”
按照《物業管理條例》規定，開發商制定的業主臨時公約，應在物業銷售前向購房者明示。業主臨時公約應對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益和應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。其不得侵害業主的合法權益。
物業服務合同，應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。無論是前期物業服務合同還是業主、業主大會自行與所選聘的物業公司訂立的物業服務合同，都要約定這些內容。
解讀五：財產被盜業主被殺物業公司失職要擔責
1998年4月4日晚，深圳高檔住宅小區筆架山莊內發生一起兇殺案，57歲的“紐扣大王”明丕白在自家豪宅前遭兩名歹徒搶劫后被殺害。明家悲痛欲絕，在追究兇手的刑事責任之后，明家接著起訴小區的物業管理公司。明丕白的兒子明璞說：“最無法接受的，是父親竟死在自己的家門口。”
2001年3月5日凌晨，家住上海滬太路復星新苑的許發、鄒芳夫婦，發現愛女竟在家中被流竄進來的歹徒強奸并殺害。在犯罪分子被繩之以法之后，老許夫婦同樣也沒放過物業公司。
這些年，因小區發生人命案而把物業公司推上被告席的訴訟，已非鮮有，爭論非常激烈。與此同時更多的是，住戶因停放在小區內的自行車、汽車等丟失或家庭財產被盜，而引發的業主和物業公司在對小區安全責任問題上的糾紛。家住重慶金科花園小區的劉洪建先生，去年3月6日早起外出時發現他停放在小區地下車庫的汽車不見了。他以物業公司疏于管理為由把物業公司告上法庭，結果獲賠16萬元。
小區安全到底誰負責任？物業公司疏于管理導致業主人身、財產損失，要不要負法律責任？對這個長期以來困擾業主和物業公司的問題，《物業管理條例》給了一個說法。
條例明確規定：“物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”這就是說，合同是最根本的依據。
如果業主面對的是一份連起碼的安全措施都沒有的物業服務合同，那就根本不要去簽它，因為這樣的合同根本就保護不了業主；業主可以通過業主大會招標選擇物業公司，對業主人身財產安全的保護措施作出更為具體的約定。
切記：安全，是物業服務至關重要的一環。
解讀六：物業代收水電費不得另加手續費
“住進這個小區已有幾年了，我至今有一個問題想不明白，物業公司究竟是根據什么來收費。我們是5月份入住的，可物業費從1月就開始交，每戶還收了入住手續費15元。更讓我感到奇怪的是，有線電視入戶除了交正常的安裝維修費外，物業還每月收有線電視兩個端子費，一個端子1.66元。我問了有線電視的工作人員，他們說他們沒有這項收費。”說者李先生，北京一花園小區業主。
物業費牽扯的是一根敏感的神經，它牽連著廣大百姓的切身利益。鑒于目前物業管理市場發育還不完善，需要國家對普通住宅的物業費給予必要的指導和規范，條例對此作出了原則性規定。
條例第41條規定，物業費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業公司按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。
在物業費問題上，有一個現象特別突出，就是業主和物業公司都覺得自己是竇娥，冤得很。
物業公司指責業主拖費欠費，總想少花錢甚至不花錢得到物業服務，以至物業公司維持正常的運轉都很艱難；業主則抱怨“交物業費不是買服務而是買氣受”，而且一些物業公司擅自巧立名目亂收費實在不像話。雙方針鋒相對。
有人說二者都是“問題青年”。對逾期不交納物業費的業主，《物業管理條例》規定，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業公司可以向法院起訴。
條例同時明確，物業公司從事代收業務的，不得向業主收取手續費。“物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。”
有一位業主要求物業公司幫她家換下水管，物業公司提出收費，她答應了。條例規定，物業公司可以提供物業服務合同以外的服務，報酬雙方認可即可。
解讀七：屋頂廣告收益不能全歸物業公司
在屋頂上、電梯內、綠地上做廣告，把公共建筑出租他人，其收益物業公司有權獨吞嗎？
提出這個問題并非空穴來風。不少小區的物業公司與業主在協議中約定：“屋頂、公共墻體的使用權歸物業。”記者的一位同事不久前買了一套頂層住房，他就稀里糊涂與物業公司簽下了這樣一款協議。物業公司就把經營后的所得理所當然地裝進了自己的腰包。
屋頂等公共建筑的產權歸全體業主享有，物業公司憑什么用全體業主的財產賺自己的錢呢？兩個月前，北京市海淀區人民法院受理了一起訴訟，一家物業公司狀告小區業主不交物業費。小區業主馬上提出反訴，要求物業公司將小區公共建筑出租的收益吐出來，作為物業費。
這類糾紛不是少數?！段飿I管理條例》第55條規定：“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。”
屋頂等廣告，公用建筑等出租，物業公司做了出面聯系、管理等工作，物業公司應該得到相應的報酬，但決不能獨吞。
解讀八：挪用專項維修資金：罰款，吊證，判刑
有些小區，不管是周圍的公共環境，還是公共設施，給人的感覺是無人管理。劉先生所居住的小區內，道路高低不平，坑坑洼洼，晴天塵土飛揚，雨天一片泥濘，無論是行人還是駕車者都感到非常不便，可李先生每年被要求交納的公共設施維修費用高達5073.24元。李先生問：“這些錢用到什么地方了？”
這的確是個大問題。圍繞這個問題，《物業管理條例》作出的規定有：
———住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金；
———業主大會決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；
———專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法由建設部會同財政部制定；
———違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收非法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
新區新房維修問題或許不是很突出，過保修期后的維修費用會明顯增大。這個問題的監督工作不可懈怠。
解讀九：綠地變停車場要經業主大會同意
物業公司擅自占用綠地建停車場收取費用的事，不是沒發生過。這個問題實際是問：小區內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，能不能改變用途？誰有權改變用途？
原則上，《物業管理條例》對此規定不得改變用途。同時，無論是業主還是物業公司，不得擅自占用、挖掘小區內的道路、場地，損害業主的共同利益。
實際生活中可能會確有需要，“業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。”
對確需臨時占用、挖掘道路、場地的，業主應當征得業主委員會和物業公司的同意；物業公司要這樣干的，應當征得業主委員會的同意，并在約定期限內恢復原狀。
解讀十：挪用物業用房所得收益服務業主
業主花錢買物業，都希望能聘到個“貼心管家”。但實際情況可能并不如人意，以致物業糾紛不斷升級。
《物業管理條例》的第58條、第60條、第61條、第62條都明確寫到，“給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。”
看看條例具體列舉的情況包括哪些：
———開發商擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的；
———未取得資質證書從事物業管理的；
———物業公司聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的；
———物業公司將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的；
上述4種情況下，地方政府行政主管部門要對其進行相應的罰款，給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
在處理行政處罰和民事責任的關系上，條例體現了優先保護業主共同利益的原則。
比如，未經業主大會同意，物業公司擅自改變物業管理用房的用途的，條例第65條規定應受行政處罰，罰金1萬元以上10萬元以下。對所得收益，條例規定用于小區公共建筑、設施的維修、養護，剩余部分業主大會做主使用。條例第66條也是明確了一些個人和單位的一些違法行為的所得收益，一樣同上處理。
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2005/9/29 9:45:00