物業管理法律關系中的幾個問題

李媛輝 / 北京林業大學

　　在物業管理活動中之所以出現許多問題，一個主要原因是很多人對物業管理中的法律關系認識不清，錯誤地理解自己在物業管理中的法律地位。物業管理是一個非常復雜的系統工程，涉及一處物業區的法律關系是由幾個方面構成，首先是開發物業區的房地產開發公司，隨后有物業管理公司、購房人（以后的產權所有人――業主）、使用人以及主要由業主代表構成的業主委員會和向物業區內提供其他方面專業服務的有關單位，另外還有政府有關部門。上述幾個方面的物業管理法律關系的構成都應該由物業管理法律規范來確定。所有參與物業管理的部門和人員都要認真學習物業管理法律規范，都要弄清楚什么是物業管理中的法律關系，樹立法制意識，只有這樣，物業管理工作才能搞好。

　　一、物業管理法律關系的概念

　　法律關系是法律規范在調整人們行為的過程中所形成的一種特殊的社會關系，即法律上的權利與義務關系。

　　物業管理法律關系是法律關系的一種，即物業管理法律規范調整人們在物業管理過程中形成的權利與義務關系。物業管理法律關系的這一概念包括以下幾層含義：

　　1、物業管理法律關系是物業管理法律規范調整物業管理活動的結果。要想把物業管理工作搞好，首先應當理順物業管理中的法律關系。只有理順了關系，才能夠知道怎樣協調各方面的關系。怎樣理順其中的關系？我國的物業管理必須實現有法可依、依法辦事、違法必究的法制化運作。嚴格依照物業管理法律規范來調整物業管理活動，就會形成物業管理法律關系。

　　2、物業管理法律關系是在物業管理法律規范調整之下的物業管理主體之間的社會關系。這種社會關系既包括業主管理委員會與物業管理公司之間的關系，也包括業主與物業管理公司之間的關系、業主與業主之間的關系、業主與業主委員會之間的關系，還包括上述主體與行政管理機關的關系等等。

　　3、物業管理法律關系是物業管理各參加主體之間的權利和義務關系。物業管理法律關系并不是以物業管理行為與物業管理行為產生的后果為內容，而是以物業管理主體的權利和義務為內容的。比如，某物業管理公司與某房地產公司簽訂了物業管理服務合同，合同簽訂后一個月物業公司如約提供了物業管理整體策劃等技術文件，還承諾“物業管理將達到國內外先進水平。”房地產公司如約給付雙方合同中約定的物業管理費。雙方簽合同行為、物業管理公司提供文件的行為和房地產公司給付管理費的行為都不是物業管理法律關系的內容，只有雙方在合同中享有的權利與承擔的義務才是物業管理法律關系的內容。

　　二、物業管理法律關系的特征

　　物業管理法律關系有如下特征：

　?。ㄒ唬┪飿I管理法律關系是由多重關系共同組成的統一體，即它并非僅指某一對主體之間的關系，而是人們在取得、利用、經營和管理物業的過程中形成的多重關系的組合。

　　在這個多重關系中有主要關系和次要關系之分，比如：物業管理公司受業主管理委員會的委托，承擔居住小區的物業管理，物業管理公司與委托單位簽訂了委托管理合同。合同簽訂后，由物業管理公司向所在地的區、縣房地產行政管理機關備案。在這個物業管理法律關系中，主要關系是物業管理公司與業主管理委員會之間的關系，次要關系是物業管理公司與房地產行政管理機關之間的關系。次要關系是從屬于主要關系的，也就是說，沒有主要關系的發生，次要關系也不會存在。

　?。ǘ┪飿I管理法律關系的內容即主體間的權利、義務既有平等主體間的民事關系，又有不平等主體間的行政管理關系。

　　如前所述，物業管理公司與業主管理委員會的關系是平等主體之間的民事關系，在物業管理過程中，物業管理公司作為一種民事主體，對物業進行修繕、養護、經營和對業主或非業主使用人提供特約服務，業主或非業主使用人給物業管理公司支付一定的勞務報酬。雙方的權利義務用物業管理合同的形式予以反映。另外，物業是城市的基本組成部分，管理維護物業及環境是一種重要的社會管理內容，各種物業管理主體在公共安全、公共秩序、社會責任等方面也應當承擔一定的法律責任，所以政府或司法機關對開發建設單位、物業管理公司、業主、物業使用人在物業使用、維護、監控等方面存在著監管關系。并不是說，只要界定和規范好業主與物業管理公司的關系，政府就可以不用管了，在民事關系之外，還必須存在著行政管理關系。

　　三、物業管理法律關系與物業管理法律規范

　　物業管理法律關系是物業管理法律規范與現實生活發生聯系的途徑，物業管理法律規范正是通過物業管理法律關系實現其調整一定社會關系的目的。

　?。ㄒ唬┪飿I管理法律規范是物業管理法律關系產生的前提

　　如果沒有相應的物業管理法律規范的存在，就不可能產生物業管理法律關系。有些社會關系領域，比如業主與業主之間的友誼關系、業主與業主之間的愛情關系等等，一般不由法律調整，不存在相應的法律規定，所以也就不存在法律關系。還有些社會關系領域，比如，每月交物業管理公司的小區保安費究竟保什么？家里的財產被盜，物業管理公司是否應承擔責任？雖然應該得到法律調整，但立法者的步伐跟不上物業管理實踐的需要，調整這些關系的一般規范還沒有成熟，沒有上升為法律，因此也不能產生法律關系。

　　另外，還有些社會關系領域，由于一些人對物業管理概念認識不清，對物業管理法律規范理解不準確，也不能產生物業管理法律關系。例如，某住宅小區即將入住，但在物業管理方面出現問題。某機關將小區內的一棟住宅樓全部買下，分給單位職工居住。由于小區的物業管理公司將對小區內物業進行統一管理，該單位感覺物業管理費比較高，而且物業管理服務質量也差強人意，所以就想把自己買下的這棟樓封閉起來，由本單位自己進行管理或由本單位委托其他物業管理公司來管理。發展商明確告知該單位，絕不能由其單獨進行物業管理。該單位對此不以為然。該單位員工認為，不是說業主有權選聘物業管理公司嗎？我們的權利你發展商有什么權力來干涉。所以雙方為此爭得不可開交?！侗本┦芯幼⌒^物業管理辦法》規定：新建居住小區必須統一實行物業管理，由業主委員會選擇物業管理企業。該單位的住戶都是業主，他們有權利對物業管理公司的工作進行監督、審查、批評，也可以選聘、解聘物業管理公司。但是這種權利不能任意地、無限制地行使，而必須按照法定的程序通過業主委員會來行使。業主委員會應該是全體業主的代表，代表全體業主的利益，部分業主不能按照自己的意愿，在沒有業主委員會或繞過業主委員會的情形下，擅自作出決定。因為沒有相應的物業管理規范規定住戶入住時可以自己進行物業管理或單獨委托其他物業管理公司，假使這些住戶擅自這樣做了，他們自己所從事的物業管理只能是無效的，他們與單獨委托的物業管理公司之間根本不會產生物業管理法律關系。

　　物業管理法律規范是物業管理法律關系產生的前提，它保證各種具體物業管理法律關系的建立都必須有嚴格的法律根據，廣而言之，保證全國物業管理法律規范的統一實施。反之，不根據物業管理法律規范去建立物業管理法律關系，則必然使一個國家的法制的統一性遭到破壞。

　?。ǘ┪飿I管理法律關系是物業管理法律規范實現的特殊形式

　　物業管理法律規范屬于可能性的領域，而物業管理法律關系則屬于現實性的領域。同時，物業管理法律規范總是針對同一類情況、同一類人而制定的，物業管理法律關系則是在某一具體情況下具體的權利人與義務人之間所結成的具體的權利與義務關系。因此，物業管理法律規范是抽象的，物業管理法律關系則是具體化了的。以建設部1994年第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》關于物業管理合同的法律規定為例，該合同的主體是針對一切業主委員會和物業管理公司的，該合同的內容，管理項目、管理內容、管理費用、雙方權利和義務、合同期限和違約責任也都沒有具體到是哪一個（××花園、廣場、大廈、公寓等）業主管理委員會和哪一個物業管理有限責任公司、委托管理的物業坐落于什么位置、委托管理事項有哪些、委托管理期限有多長（從何時起至何時止）、雙方具體的權利義務是什么、物業管理服務質量達到什么要求、物業管理服務費用按什么標準收取、違約責任如何承擔等等；而當雙方根據該辦法簽訂合同，即建立物業管理法律關系時，物業管理法律關系的主體具體化了，比如××花園小區業主管理委員會與××物業管理公司簽訂了為期5年的物業管理委托合同。在這里，物業管理法律關系的主體、客體以及權利和義務都是具體的。如果說物業管理法律規范是人們抽象的行為模式的話，那么物業管理法律關系則是使物業管理法律規范在人們的實際行為中加以具體化的主要工具。物業管理關系的法律調整如果沒有物業管理法律規范就會缺乏根據，不能形成統一的社會秩序，我國目前的狀況正是如此，有人說：“全國缺乏系統完善的法律體系。半數以上的省、自治區、直轄市及較大城市沒有地方性法規，有的甚至連規范性文件都極少；即使在法制建設較早的地區，法規政策仍然存在結構、體系、覆蓋面、執法等許多缺陷甚至混亂現象。”反過來說，如果沒有物業管理法律關系也不可能使物業管理法律規范的抽象的一般的規定轉化為現實的具體的物業管理關系，形成現實的法律秩序。

　　因此，物業管理法律規范與物業管理法律關系的統一是法律調整物業管理關系正常發揮作用的重要保證。

　　四、物業管理法律關系的種類

　　物業管理法律關系可以根據不同的標準進行分類。

　?。ㄒ唬┢綑嗟奈飿I管理法律關系與隸屬的物業管理法律關系

　　按照物業管理法律關系主體的相互地位，可以把物業管理法律關系分為兩大類：一類是平權的物業管理法律關系，即法律關系主體之間是平等的，沒有相互隸屬的關系，比如民法關系，《商品房銷售管理辦法》規定：商品房銷售時，房地產開發企業和買人應當訂立書面商品房買賣合同，商品房銷售價格由當事人協商議定，國家另有規定的除外。這一類法律關系主要是指物業管理民事法律關系。另一類是隸屬的物業管理法律關系，即法律關系主體之間是相互隸屬的，一方服從于另一方的，比如行政法關系，《城市新建住宅小區管理辦法》規定：房地產行政主管部門負責小區的管理工作；市政、綠化、衛生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門和住宅小區所在地人民政府按職責分工，負責小區管理中有關工作的監督和指導。這一類法律關系主要是指物業管理行政法律關系。

　?。ǘ┮话愕奈飿I管理法律關系和具體的物業管理法律關系

　　按照物業管理法律關系的具體化程度不同可以劃分為一般的物業管理法律關系和具體的物業管理法律關系。一般的物業管理法律關系的特點在于，該關系的主體是不具體的個人、社會組織或國家機關，如《憲法》第13條規定：“國家保護公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權。”這種物業管理法律關系的主體是指一切取得中華人民共和國國籍的擁有公民權的人，而并沒有具體化為哪一個人，所有我國公民的合法的房屋所有權都受到國家的保護，它是一種“一切人對一切人”的關系，即任何人都不能非法侵占、損毀其他公民的房屋。同時，一般物業管理法律關系的產生不需要特殊的事實，只要求國籍，因此它是與物業管理法律規范同時存在的，是一個國家經濟制度和公民的法律地位的固定化形式。具體物業管理法律關系的特點在于，該關系的主體是具體的（或者一方是具體的，或者雙方都是具體的），該關系的產生不但要有物業管理法律的規定，而且要有具體事實的發生。比如房屋租賃物業管理法律關系，出租人與承租人都是具體的，該物業管理法律關系的產生，不但要依據《城市房地產管理法》和《城市房屋租賃管理辦法》的有關規定，還必須有承租人與出租人簽訂的租賃合同以及承租人向出租人租賃的事實的存在，否則該法律關系不能建立起來。

　?。ㄈ┙^對物業管理法律關系和相對物業管理法律關系

　　具體物業管理法律關系依據主體單方具體化還是雙方具體化可以劃分為絕對物業管理法律關系和相對物業管理法律關系。絕對物業管理法律關系的主體的一方——權利人是具體的，而另一方——義務人則是除了權利人之外的所有的人，這種法律關系以“一個人對其他一切人”的形式表現出來。絕對物業管理法律關系最典型的是房屋所有權關系，房屋的所有權人是具體的，而義務人則是不具體的一切人，他們都有義務不得侵犯權利人對房屋的占有、使用、收益和處分。相對物業管理法律關系的主體，無論權利人還是義務人都是具體的，這種法律關系則以“個人對個人”的形式表現出來。相對物業管理法律關系最典型的形式是商品房銷售合同的債權關系，買賣雙方互為債權債務人。債權人（某一個具體的購房人——業主）享有請求債務人（開發商）將約定的房屋按時交付的權利，債務人（開發商）負有滿足該項請求的義務；債權人（開發商）享有請求債務人（購房人——業主）按約支付價款的權利，債務人（購房人——業主）負有滿足該項請求的義務。在上述債權關系中，債權人與債務人都是具體的，而且債權人享受的權利依賴于債務人承擔自己的義務，否則債權人的權利也不可能得到享受。