上市已經成為眾多龍頭物業企業近期的目標。然而，上市其實只是物業企業進入資本市場的第一步，上市后經營好資本運作平臺為股東創造價值才是正道。因此，隨著越來越多的物業企業上市，物業企業的經營者開始關注資本運營這個話題。
物業企業該怎么做資本運營呢?
物業企業上市后，作為企業的經營者首先要實現經營思想的轉變，從關注利潤，到關注市值。這個市值，其實就是企業價值或股東價值。這個關注點的變化，要求企業家弄清資本市場上企業價值提升的路徑。
一、利用好資本市場的上升周期，實現股東價值的最大化
企業上市的根本目的是什么?對這個問題的認識，就決定了企業在資本市場的作為。個人認為，企業上市的根本目的就是：將企業未來的現金流變成實實在在的可變現資產，從而提升股東價值。因此，一種絕對估值方法，折現現金流估值法(DCF,Discounted Cash Flow)，就成為主流的估值方法。
企業價值是如何實現的?
企業價值=未來自由現金流折現值+流動性溢價+估值溢價
未來自由現金流主要受企業的核心能力和行業景氣周期影響;流動性溢價主要受貨幣政策和資本市場資金供求關系影響;估值溢價主要受資本市場本身景氣循環影響。因此，企業價值既有自身經營情況的影響，也受資本市場外部環境的影響。在企業價值出現估值泡沫時，就是投資者套現的最佳時機，也是職業經理人實現股權激勵價值的黃金時刻。
我們看一個真實的例子。2007年，工商銀行的凈利潤是822億，巔峰期估值26409億;2017年，工商銀行的凈利潤為2861億，目前的市值為：19100億。
一般認為，一個處于景氣周期的新興行業剛剛進入資本市場后，隨著上市公司的數量的增加，行業估值會緩慢上升，但當行業內全部上市公司的市場占有率(資本市場滲透率)達到45%時，會出現估值崩潰的情形。所以，企業要想降低股權融資成本，就要把握好這個估值上升的周期。
在估值上升的周期里，企業可以通過發行股票募集數倍于經營利潤的資金，通過收購兼并或投入經營項目，贏得快速發展的先機。從這個角度看，以當前的市場氛圍，物業企業越早上市越好。
目前，整個A股市場估值較高，還和股票市場沒有實行注冊制有關。若股票市場注冊制成行，整個市場的估值會有很大的回落空間。所以，在注冊制實施前上市，毫無疑問是上佳的選擇。
二、利用收購兼并等資本行動，提升股東價值
(一)上市公司分拆業務上市可以提升股東價值
案例1：某凈利潤10億的地產企業A，市場估值150億。若將其全資持有的凈利潤0.5億的企業B發行上市(假定發行后股權稀釋到70%)，通過關聯交易，向B輸送凈利潤1億，再通過企業上市后擴張和成長，增加凈利潤1億，就可以輕松地創造一個新的價值100億的估值40倍的上市公司，為股東創造的新價值約47.5億。
計算方法是這樣的：A企業在B企業的投資，權益價值是70億(=100×70%);A企業為增加B的企業價值，主動放棄的利益1.5億(=0.5+1)，降低了A企業的價值22.5億〔=1.5×(150÷10));通過分拆B企業上市，增加的企業價值為47.5億(=70-22.5)。
目前，物業企業在資本市場的估值遠高于房地產企業。因此，房地產企業有充足的動力和理由將物業企業分拆上市。同理，物業企業也可以將某些估值更高的業務分部分拆獨立上市。
(二)上市公司并購非上市企業可以提升股東價值
案例2：某凈利潤為1億元的企業M，PE估值40倍，企業價值為40億。假定其利用自有資金2億，以10倍PE并購了另一個企業N。即：N的凈利潤為2000萬元。
那么，M企業并購了N企業后，估值為48億〔=〔1+0.2〕×40，并購創造的價值為6億〔=48-40-2〕。
說明：為便于理解，未考慮稅收等其他因素。香港的匯豐銀行就是利用自身的高估值，以低估值換股購入非上市銀行，成為香港最大的商業銀行。
(三) 通過并購后的資源整合，提升股東價值
案例3：續案例2。M企業并購了N企業后，通過組織架構的調整，建立了更加扁平化的組織，通過管理的協同，降低了經營成本800萬元，增加凈利潤600萬元。
那么，并購和整合完成后，又創造了2.4億的新價值〔=40×0.06〕。這里，估值提升的倍數，就是資本市場估值的杠桿倍數。
事實上。不同的并購目標決定了不同的并購后整合管理的策略。本文關注的是以市值管理和投資為核心的并購，其重心在于資本層面的整合。另外，還有以提升產業鏈競爭力、降本增效為目標的并購，其重心在于戰略資源的協同;以及以全方位融合為目標的并購，其重心在于對管理和業務的深度整合。
三、通過市值管理，提升股東價值
(一)回購股份
企業上市后，若出現短期的低估的錯誤定價，可以通過回購股份穩定股價預期，提升股東價值，并且可以通過回購增加在上市公司的持股比例。
案例4：回購股份創造價值的機理：
1、D公司凈利潤為1.2億，發行股票0.2億股，股本增加到1.2億，市場PE估值30倍;C公司為D公司的控股股東，持股7200萬股。
2、D公司在公司PE估值短暫回落到15倍時，用自有資金回購了2000萬股，隨后，公司估值水平恢復到回落前。D公司通過回購股份創造的價值為3億元(=0.2×(1.2÷1.2×30)-0.2×(1.2÷1.2×15)。
3、C公司在上市公司的持股比例從60%增加到72%。
4、每股盈利EPS從1元提升到1.2元。
2016年2月16日，中奧到家曾發布了回購股份的意向，次日股價最高時上漲了23%。彩生活在2017年上半年也曾回購少量股份，起到了穩定市場和扭轉股價預期的作用。
(二)在估值更高的市場里發行新股，跨市場套利
案例5：
1、F公司為港股上市公司，凈利潤為0.6億，股本1.2億，市場PE估值20倍;E公司為F公司的控股股東，持股7200萬股。
2、若F公司在港股市場私有化后退市，在A股市場發行新股，發行市盈率為30倍，并維持此估值水平，不考慮財務費用，公司股東價值增加6億〔=0.6×(30-20)〕。
四、通過上市平臺加強企業財務管理
(一)降低融資成本
企業上市后，資信等級就會有大幅度的提升，不論是通過股票市場進行股權融資，還是通過銀行進行間接融資，兩個融資渠道都會暢通，從而增強企業抗經濟周期風險的能力。
(二)改善資產負債結構
企業可以發行股份，籌集資金，償還部分負債，從而降低企業的經營杠桿。以彩生活為例，由于收購萬象美(原萬達物業分部)，負債率大幅度提升，若2018年實現業績倍增和估值提升，公司就可以通過在較高的估值發行新股，從而降低經營杠桿。這是非上市公司沒有辦法做到的。
(三)通過資產證券化，增加資產的流動性。如將物業管理費的受益權轉讓，發行資產支持證券，從而提前獲得營運資金。
上市公司也可以將上市公司股份質押，獲得股票質押融資，這是交易便利，成本低廉的融資方式。
在研究資本運營時，要重點關注四個因素，即：經濟形勢、股市周期、行業景氣度和發展趨勢、企業自身的實力和發展階段。從過去20年的歷史看，所有牛股板塊無不是產業變遷的映射。而成長股投資策略是抵御熊市估值下挫和實現牛市業績和估值的戴維斯雙擊的最佳策略?？梢灶A見，在未來的10-20年里，物業管理行業將無懼宏觀經濟環境的變化而將穿越經濟周期保持增長，也正因為如此，物業管理板塊必將在資本市場中強勢崛起。
相信資本的力量!
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2019/1/25 13:01:00