物業管理制度設計的一個核心問題是厘清政府、市場和社會三者的關系。首先，厘清政府與市場的關系，剝離物業服務企業準公共服務職能，回歸市場主體身份，政府可以通過合同購買物業服務企業準公共服務。其次，厘清政府與社會的關系，做實業主大會，賦予其社會組織身份，自我完善，自我發展，履行物業服務合同甲方的權利與義務，政府可以購買第三方服務指導和監督業主大會。最后，厘清市場與社會關系，業主大會與物業服務企業是合同甲乙方關系。
在改革開放40年的時間節點上，共同研討新時代深圳社區治理的頂層設計與基層實踐這個話題，是一件非常有意義的事情。物業管理行業管理的是業主共有物業，服務的是全體業主；面對的問題表面上看是一個行業管理問題，深層次是基層社區治理問題。離開社區治理思路解決物業管理問題，只能是一地雞毛。解決物業管理矛盾是社區治理的頂層設計在基層的具體實踐。
過去的成績
深圳是物業管理行業誕生的搖籃。1980年，深圳經濟特區成立，38年間從一座默默無聞的小漁村崛起成為一座國際化現代化的創新之城，在世界城市發展史上堪稱奇跡。物業服務行業也歷經改革發展的37年。37年來，物業管理在深圳誕生、壯大，走出深圳，走向全國，回顧深圳物業管理發展的每一步，是無數物業人在這座城市努力奮斗、改革創新、不斷成就夢想的結果。
近年來，深圳市物業管理行業穩步發展，一是服務規模進一步擴大，眾多品牌企業走出深圳開拓外地市場，在管物業項目數量和在管物業總建筑面積方面，保持穩定增長；二是行業營業收入和主營業務增長幅度較大，主營業收入已經突破650億元，企業圍繞其專業優勢和業主需求，積極探索多種服務業務，如萬科、中海、長城、彩生活等大批品牌企業憑借其優質物業服務能力，積極利用“互聯網+”等創新手段，延伸服務鏈條，在為業主提供優質增值服務的同時，也為企業帶來良好收益；三是與資本融合進一步加深，涌現了第一家上市物業企業——彩生活，并先后有多家公司登陸資本市場；四是行業集中度進一步提升，企業間兼并重組等經濟行為持續進行，優勝劣汰機制正在形成，行業呈現良好發展態勢。
面臨的問題分析
作為行業主管部門，我們系統總結行業發展經驗的同時，更關注面臨的困難和問題。全國各地物業管理矛盾多發，各地主管部門同行交流都有同感，第一反應是深圳當年向香港學習，內地向深圳學習。深圳沒有學到位，留下了很多問題，造成如今全國各地物業管理矛盾高發。
城市除了道路就是物業小區，物業小區是社會的基本單元，物業小區的問題解決好了，城市基層社會治理問題就解決了一多半。目前解決問題的思路還是靠改革創新。物業管理制度設計的一個核心問題是厘清政府、市場和社會三者的關系。首先，厘清政府與市場的關系，剝離物業服務企業準公共服務職能，回歸市場主體身份，政府可以通過合同購買物業服務企業準公共服務。其次，厘清政府與社會的關系，做實業主大會，賦予其社會組織身份，自我完善，自我發展，履行物業服務合同甲方的權利與義務，政府可以購買第三方服務指導和監督業主大會。最后，厘清市場與社會關系，業主大會與物業服務企業是合同甲乙方關系。
我們黨是與時俱進的，建國初政府負責一切；在政府效率不夠高的時候，開始改革開放，引入市場；在政府與市場都難以滿足人民對美好生活需求的時候，繼續深化改革，引入社會。十八屆三中全會提出“創新社會治理體制”，堅持系統治理，加強黨委領導，發揮政府主導作用，鼓勵和支持社會各方參與，實現政府治理和社會自我調節、居民自治良性互動。十九大報告提出“打造共建共治共享的社會治理格局”。推動社會治理重心向基層下移，發揮社會組織作用，實現政府治理和社會調節、居民自治良性互動，是城市基層治理中政社關系的目標。
解決思路
中央的思路是清晰的，關鍵是如何落地，基本做法還是堅持十八大提出的黨委領導、政府負責、社會協同、公眾參與、法治保障。
首先，加強黨委領導，一直延伸到最基層，在物業小區建設建立黨的組織，指導和監督業委會的選舉和運作。其次，厘清政府責任邊界，創新物業管理制度，培育各類社會組織，堅持向物業服務企業和社會組織購買服務，監督各類主體信息公開，創造公眾參與社區治理的條件，營造共建共治共享的社會治理格局。第三，引導物業服務企業堅持“互聯網+技術創新”，加強信息公開力度，誠信經營，贏得業主信任，讓優質高價的物業服務能夠占領更多的市場，提高業主滿意度。最后，監督業主大會全面履行物業服務合同甲方主體的權利義務。
目前深圳市物業管理條例按照這個思路修訂，送審稿已經送人大審議。試點做實業主大會，賦予業主大會全國統一社會信用代碼，能開設業主共有資金賬號。建立了物業管理微信公眾號，業主關注物業管理微信公眾號，通過實人認證后，可以進行業主大會投票，實現了與業主共有資金賬號銀行聯網，業主每天可以看到共有資金的余額和流水。
下一步還將推出業主滿意度評價等功能，為營造共建共治共享的社會治理格局做出我們的貢獻。
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2019/1/13 9:15:00