在實際生活中，物業服務合同違背了契約自由原則，使業主訂約自由受到較大的限制，容易出現不公平不合理現象。物業管理工作的好壞，關系到千家萬戶的切身利益，平衡雙方的利益，避免物業公司利用強勢地位損害業主的利益，對于維護良好的社會秩序，使人民安居樂業，有著重大的影響。格式條款已滲透到現代生活的每個角落，在人們每天的交易中，絕大多數都是格式條款，如何通過各類利益的均衡去實現效率、公平、秩序的統一，是很值得研究的問題。
一、格式條款的概述
（一）格式條款的含義
我國《合同法》第39條第二款對格式條款的定義是：“格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。”
（二）格式條款的特征
1.格式條款是由一方當事人事先擬定的，具有單方制定性及不可協商性；
2.格式條款雙方當事人的地位不平等；
3.格式條款具有廣泛性與持久性。
二、物業管理合同中格式條款的利弊分析
（一）物業管理中大量存在格式條款的原因
1.節約交易成本，提高效率；
2.增進交易安全，預測和防范風險。
（二）格式條款在物業管理中存在的缺陷
1.服務標準缺乏統一明確的規定；
2.物業服務合同不具有完全預測性。
三、格式條款在物業管理中的完善
格式條款關系民生問題，影響著基層社會的穩定，因此必須彌補格式條款的不足，加強對格式條款的監督管理，使其能更好地應用于物業管理行業中，有效維護物業公司與業主們的利益。為減少物業糾紛，促進社區和諧，提出如下幾點建議：
（一）完善立法，加強對格式條款的事前審查
1.完善立法，加強立法控制。
根據我國《合同法》第39條規定，提供格式條款的一方有提示說明格式條款的義務，但對違反該義務的法律后果卻沒有明確的規定，這給具體操作帶來了一定的難度。同時在《合同法》第40條中規定，若提供格式條款的一方有符合該規定中的不公平情形，則格式條款無效，卻未規定可撤銷或可變更的情形。而實際中，如果物業服務合同是不公平不合理的，業主們不愿意宣告該條款無效而愿意變更條款的內容，那么從保護業主們利益的角度出發，則應當允許業主的請求。因此有必要出臺對格式條款的專門立法，對格式條款的訂入、方式、審核、效力、解釋與監管等作出具體詳細的規定，加強對格式條款的立法控制。
2.加強對格式條款的事前審查，減少使用后引起的糾紛。
對物業服務合同進行事前審查，使物業服務合同的內容確定統一明確的標準，保障物業公司與業主的權益得到有效的均衡。該規定應該包括如何做好安全防范工作，如何確定保潔工作的質量標準等，明確物業公司各部門的職能分工，形成有效的物業管理協調動作機制。物業公司在制定物業服務合同時，為尊重業主們的知情權和參與權，保障業主們的權利，對合同中所使用的語言文字須清楚明白表述，尤其是專業詞匯或模糊詞匯需提醒注意，可以使用公開張貼告示等使人注意的方式，達到不使業主誤解的目的。
（二）成立格式條款審查委員會并將格式條款備案
1.成立專門的格式條款審查委員會。
在我國，尚無管理和監督格式條款的專門機關，由于沒有統一的監督部門，對格式條款監督不到位，管理不規范，有關的政策法規沒有落到實處?？梢栽O立專門的格式條款審查委員會，并且引入聽證制度，增加相對人參與對影響其重大利益的格式條款的協商機會，因為聽證制度是最能體現相對人參與的公正和平等的精神。因此對于那些與人們社會生活密切相關的格式合同，如物業服務合同在使用前，應該召集業主代表、行業專家、法律人士及物業公司代表參加聽證會，就相關條款進行磋商，從而最大限度地協調物業公司與業主的利益。
2.格式條款須向相關部門備案。
由格式條款的提供方將其商品或者服務向房屋管理部門報備案，房屋管理部門從格式條款中提取信息進行審核，這些信息要素大致包括格式條款當事人的基本信息、商品或服務的價款、違約責任、解決爭議的方法等。對應到物業管理中，物業公司將物業管理合同向工商行政管理部門報備，指導物業公司規范經營，及時糾正合同中的不合理之處，彌補事后監管的不足，促使物業公司規范經營，保障業主權益。
（三）加強行業自律和相對人的維權意識
1.加強行業自律。
加強物業服務行業的管理，首先應該對物業公司的市場準入嚴格把關，嚴格審查物業公司的資質，防止不符合要求的物業公司進入小區提供服務。開發商在選擇前期物業公司時，力求做到公平、透明，創造平等的競爭平臺，避免開發商選擇與其有利益牽連關系的物業公司。業主大會在選擇物業公司對其小區進行服務時，應充分征求全體業主的意見，規范業主大會的招投標工作。其次，在物業公司為業主提供服務時，可建立物業服務的監督評估機制，對物業公司的服務質量定期進行評級，并建立信譽檔案制度。
2.提高格式條款相對人的維權意識。
必須加強業主們的維權教育，提高業主的法律意識和自我保護意識。有關部門應通過電視、報刊、雜志媒體等途徑向業主們宣傳法律知識，提高維權意識。在遇到侵害時能及時拿起法律武器保護自己的合法權益，從而促進社會主義市場經濟的健康、和諧發展。
（四）加強技術創新能力，科學制定格式條款。
格式條款的內容涉及水、電、氣等公益部門，關系著群眾的基本利益，只有依靠不斷創新的優質服務、特色服務完善格式條款，才能減少糾紛。成功建設和諧小區，須不斷對物業管理服務的方式進行創新，提高物業管理服務質量，在物業管理合同中列出不同的服務標準，這不僅強調了物業服務的前期介入，更明確物業管理服務應該介入小區的房地產規劃、設計、施工、營銷策劃、銷售及售后服務的全過程。任何一個成功的全程物業管理服務模式，都需要在具體細致的市場調查基礎上，予以精心定位、設計與規劃。業主自主選擇物業公司的服務方式，促進物業服務行業的規范化發展。
山西省大同市御誠公證處郭立新
（責任編輯：劉洋）
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2018/11/8 9:35:00