淺析物業服務合同糾紛的特點及對策

   近年來，在物業管理快速發展的同時，業主和物業公司之間矛盾糾紛案件頻發，物業服務合同糾紛案件也逐漸成為江西省南昌市新建區人民法院民事糾紛案件的主要類型之一。

所謂物業服務合同糾紛，是指在某一特定區域內，物業管理企業在依據物業服務合同實施物業管理和服務的過程中，與業主或者業主委員會、房地產開發企業因物業管理與服務、服務收費、安全管理等利益沖突而產生的糾紛，是一種較為普遍的民事糾紛。下面對此類案件進行簡單分析。

   一、特點

   (一)案件數量激增。近年來，物業服務合同糾紛案件受案數呈現爆發性增長態勢，同時案件類型也在擴大。從過去相對單一的金錢給付向多元化利益訴求發展，訴訟請求已不限于物業費的追繳，還有侵犯物權、業主成員權等新型案件。同時，該類糾紛的涉及的，物業服務提供方、業主、業委會等主體之間關系緊張，往往呈現“糾紛雙方人數多、歷史遺留問題多、糾紛積累時間長”的特征。

   (二)多為系列案?？v觀此類案件，其中以物業公司作為原告對小區欠繳物業服務費的業主進行的起訴為主，而且多數物業服務企業為節約訴訟成本，一般會選擇集中起訴，一次起訴少則十幾人，多則幾十人或上百人，因而往往是集中爆發的系列案。在案件的審理過程中，通常采取集  中送達、集中開庭、集中宣判的方式進行，以保證司法資源的有效配置、程序的公開公正和裁判標準的統一。

   (三)調撤率較高。此類糾紛，大部分是追繳物業費的案件，訴訟標的額較小，并且因為物業服務合同對雙方權利義務也做了約定，故一般業主繳納了物業費之后，案件會以調解或撤訴結案。

   (四)部分業主送達難。因現在經濟發展迅速，有些業主去外地就業，導致并未實際入住，手機號碼變更后也未及時更新，同時也存在有的當事人出于對訴訟及對物業公司的抵觸情緒，多不愿意到法院領取訴訟文書。直接送達的效果同樣受到工作時間業主不在家、同住家屬身份無法確認、拒收等多種情況的制約。

   二、對策

   (一)加大普法宣傳力度，提升公民法律意識。物業服務公司可通過在小區內發放和張貼物業相關的法律宣傳材料向小區業主宣傳物業糾紛的相關法律知識和維權方式。法院可以開展巡回審判的方式，邀請業主旁聽，力爭做到“審理一案、教育一片、化解一批”的效果，不斷提升業主的法律素養和維權意識，最后也要提高物業公司履約意識和物業服務質量。

   (二)構建流暢的對接機制。積極延伸糾紛化解職能，與社區居委會、業主委員會、人民調解委員會等建立物業糾紛訴調對接機制，加大訴前引導力度，構建流暢的對接機制，完善對接流程，對調解成功的案件及時予以司法確認。

   (三)實行繁簡分流。在立案階段對物業糾紛案件進行繁簡分流，對于法律關系明確、案情簡單、事實清楚、訴訟標的額較小的案件，交由速裁庭審理；對于案情復雜、當事人下落不明的，法律關系不明的案件，交由業務庭室審理，做到繁案精審。如此進行繁簡分流，能夠節省司法資源，減輕當事人訴累。(江西省南昌市新建區人民法院 張小秀 匡宗平)

【編輯:成展鵬】