“社區業主最關心的是其持有的物業資產是否有人打理，能否保值增值。過去，我們是依托開發商、物業公司，通過中介來完成購房以及購房后的一系列問題。隨著專業分工的不斷深化，一種新型的物業資產管理方式開始出現在我們的生活中。”晟曜行物業資產管理公司董事兼聯合創始人全靂說。
這種新型的物業資產管理方式，既沒有傳統物業公司的包袱，也沒有繁瑣的架構和體系，它扎根于社區，通過在合適的社區設立服務中心，在封閉的單個社區內以面對面的方式，為業主進行物業資產管理。
掘金社區資產管理
目前，房地產市場環境發生了很大變化，所有的開發商和物業公司都在積極探索新的增值空間。萬科、綠城、花樣年等開發商已率先試水社區生活和房屋增值服務。
據 了 解 ，多 年 前 萬 科 就 成 立了“公望會”。社區周邊商鋪均加入了“公望會”，并以萬科物業在每戶家中安裝的智能觸屏系統作為終端，戶主可以通過這個終端來點餐、送藥、預約S PA、預約汽車保養或游泳、交水電費等等。實際上，每個萬科樓盤都在打造一個標準服務型的垂直生態商業社區。
據萬科集團的統計數據顯示，萬科目前在全國管理著3 6 2個社區、4 0萬住戶、約 3 0 0萬的社區人口，未來 5 年將可能增加到 5 0 0 -600 個社區、1 0 0 萬住戶、約 8 0 0 萬的人口規模。對此，全靂表示：“萬科物業和彩生活物業的規模目前是國內最大的，但它們覆蓋的業主也只有大約70多萬戶，相對于中國20多萬個小區和 8億多城鎮人口來說，其數量是完全不成比例的。”
“狹義地理解，社區服務就是傳統物業 和家政 。但我們認為，社區生活服務是廣義 的，它包括物業、生活服務、資產管理、金融等等。”全靂指出，未來社區所提供的增值服 務主要包括三大塊：一是社區生活服務，二是 社區資產管理，三是社區金融。
“彩生活公司，就是廣義的社區服務。” 花樣年物業在20 02年創立了名為“彩生活”的業務板塊，率先把物業管理升級為物業服務，為業主提供10 0 多項增值生活服務。2 014 年 6月3 0日，花樣年集團旗下的彩生活服務集團有限公司在香港上市，它得到搜房網和易居的追捧，股價連創新高，也點燃了社區生活這個行業。
彩生活業務有若干個模塊，其中最具創 新意義和最有價值的當屬“房屋增值計劃”， 該計劃通過對房屋進行修繕、改造和經營來提高房屋的整體租售價。為此，彩生活成立了 房屋增值部專司其職，這個部門吸納服務小區 的中小戶型房源，對其進行統一承租、裝修，并加以策劃、包裝和分租。
彩生活還通過社區服務平臺打造“草根金融 ”——社區金融 。大量業主能做大資金池，比如向每戶借5萬元，20 0 0戶就能募集上億的款項。
“物業是家庭重要資產，就像我們把10 0萬交給銀行一樣，我們相信銀行的專業，同時它們有很好的安全保障。”全靂指出，這類物業資產管理模式和“二房東”完全不一樣。二房東大多是個體行為，低價拿房，加點利潤就出租，沒有系統，沒有規模，沒有服務，運作中存在大量的不規范和安全隱患，比如沒有合約，不提供發票，允許群租、合租，沒有維修保障，更沒有安全保障。
物業資產管理最大的瓶頸就是信任度。銀行有國家信用，而從事物業資產管理的都是民營公司，并沒有很強的背景，業主憑什么放心把上百萬、上千萬的資產交給它呢?“這就要看公司的實力了，看它的專業能力和綜合服 務能力，還有就是看口碑和契約精神，最后就 是用時間來證明一切。”全靂說。
群雄逐鹿
“作為社區資產管理企業，目前我們在 這個領域還沒有完全的競爭對手。”全靂分析 道，比如優帕克，它只做公寓租賃服務，不做房屋買賣;物業公司只負責常規的保潔、綠 化、安保、維修等工作，通常也不涉及物業的 租賃和買賣;門店中介只撮合房屋租賃和買賣的信息，也不提供任何后續服務。
也有很多物業公司在學習彩生活，試圖向業主提供各種房屋增值服務，但這只能在它們管理的區域里面開展，能做的空間非常有限。“萬科只能做萬科物業，綠城只能做綠城物業，它們的行業局限性太大。”另一方面，大部分物業公司目前都缺少優秀人才，現有管理人員存在體制固化、年齡偏大、綜合素質不高等問題。同時，物業公司屬于重運營公司，依靠龐大的基礎人員來運轉，而公司一旦太大靈活性就會很差，要提升服務質量和管理能力還需要走很長的路。
此外，諸如叮咚小區、社區0 01等互聯網背景的公司也宣布進軍社區生活，“它們覺得電商模式可以進社區，這其實存在一個很大的誤區。”在全靂看來，社區是個相對封閉的生活圈，比如生鮮蔬菜進社區之后就難以大規模推廣落地，“第一，在1號店和京東上買更便宜，物流非?？?，第二，電商都是做整合，就是把供應商引導到它們的平臺上，這需要做大量的推廣，運營維護的成本非常高。我覺得京東、1號店進入社區，去延伸它們的服務，能把電商模式發展得更好。第三，社區電商主推的家政，目前缺少行業監管和標準，所以真正的服務品質是難以保證的。”
全靂認為，業主最關心的是資產是否有人打理，是否能長期增值，而生活類的商品和服務是他們次要關心的，因此這方面的用戶黏性不強。“社區中最能產生價值的一定是物業資產管理，而且這個利潤最清楚，黏性也非常強。”
國 外 的物 業資產 管 理都 是向業 主收費 的，這也是社會分工后慢慢養成的一種消費習 慣和理念。“我非?？春眠@塊市場，中國真正的房地產才發展了12年，開發的房產和業主卻 是全世界最多的。再過10年，將是‘8 0后’‘9 0 后’的天下，他們更愿意花時間去享受，花錢 請專業公司來打理和服務，這就是趨勢，市場 的需求決定了我們的未來!”
“我們這個行業受大環境的影響小，可 以不斷地做，而且會越做越大，越做越強，未 來社會就是向精細化、專業化發展。”全靂透露，晟曜行目前主要在做四件事：第一，研發 和梳理產品;第二，培訓和加強管理;第三， 跑馬圈地;第四，品牌推廣。
“我們正在和基金談融資，主要用于門 店擴張、資產管理、品牌推廣、系統升級、門店 改造等方面。”全靂說。
晟曜行的底氣
“能把社區和公寓真正結合在一起進行資產管理，實現輕資產、輕營運，這才是良好的商業模式，晟曜行是行業內發展速度最快的。”全靂說。晟曜行從一開始便專注于社區資產管理，并在這基礎上延伸出了晟曜行服務公寓。
有別于其他公司的物業資產管理，晟曜行的亮點是社區，這也是目前上海唯一家進入社區的商業公司。據全靂介紹，晟曜行已經進駐了上海 5 0 個中高檔小區。“進社區非常難。”他表示，要在社區落地必須經過物業公司、業主委員會，和街道等行政部門這三道門檻，要跨過這三道門檻需要前期大量的培育。
晟曜行之所以能進入眾多中高檔社區，主要得益于2010 年上海世博會。當時，為了接待大量的海外參展商，上海世博局和上海旅游局確定了幾家公司作為指定物業接待單位，晟曜行有幸成為其中一員。“我們的專業化服務得到了參展商的好評和認可，以此逐漸摸索出一套社區物業資產管理的方法，并逐步開始布局設點。”
陸家嘴物業、古北物業、東湖物業、上房 物業，晟曜行的足跡遍布了上海市區，特別是 進入 2 0 12 年后，公司加快了物業資產管理的發展規模，從 2 011年的170 套迅速擴大到4 0 0 套，2013年底突破80 0套，2014年6月已經達到 1200套，管理的物業資產規模達到上百億，服 務的業主近450 0 0名。
“未來，我們還準備進入上海20 0 個左右的優質社區，目前已經儲備了40 個社區網點項目。下半年，我們準備進入北京市場。我們和北京知名物業公司合資成立了北京晟曜行資產管理公司，共同開發北京中高檔社區。我們重點自主經營北上廣深，然后通過品牌對二線城市業主的資產進行托管，已經有幾個開發商提出了合作意向。”
與電商的做法不同，服務型公司更側重細節和體驗，因為沒有質量的速度最后只能留下豆腐渣工程。未來行業的競爭力在于體驗服務、生活方式的創新，這正是社區服務公司需要思考和努力的方向。
晟曜行把物業、租賃、酒店服務、電器保養 等服 務行業 經 驗豐富 的從 業者匯聚在一起，利用社區服務網點的優勢，將服務進行不斷的升級和完善，以極強的的業主黏性形成了一個社區生活服務生態圈。公司正在成立“生活家”互動體系，最終讓移動A p p、微信、網站、社區網點聯動起來，形成一個閉環的“社區互聯生活”。
再次創業的優勢
作為優帕克投資管理有限公司的元老，全靂主要負責公司的戰略和管理、市場公關及品牌推廣、開發商合作等工作。在協助公司完成第一輪融資后，他選擇了自己再創業，“我想選擇更大的發展空間。”
2005 年以來，全靂一直在關注公寓租賃和服務管理領域的發展。除了深刻體會到宏觀環境變化給市場造成的影響，更重要的是，通過在優帕克的多年運作，他深深感受到物業資產管理和公寓管理蘊藏的巨大發展前景和價值。
“社區資產管理這個模式之前在中國是個空白，在大家印象中只有物業公司這個概念。”物業資產管理的雛型源于20 02年，最早就是從優帕克開始的，它把分散型的產權式公寓進行酒店化的管理和維護，最終形成了一種獨特的公寓管理經營模式 。2 0 1 0 年起，國內陸續出現了自如、青客等一批公寓管理公司。2 013年起，資本也加大了對于這個行業的投資。
物業資產管理其實就是國外的“房屋管家”(Property Manager)。業主購房后的面對一系列問題都可以由房屋管家來解決，比如裝修改造、出租轉租、繳納稅費等等。為此，業主每個月支付給房屋管家固定的費用，通常一個房屋管家管理的規模是20～3 0套。“國外沒有大型社區，所以很少有社區物業管理公司，一般都是委托房屋管家來經營。”
“在中國，由于小區規模較大并且存在大量的物業公司，初期并沒有房屋管家的生存空間。隨著個人持有的房屋套數越來越多，管理房子成為了一個棘手問題，房屋管家在這種背景下便應運而生。”
全靂的再度創業跨越了公寓管理和物業資產管理之間的界限。他認為自己具備了更成功的優勢：第一，在分散式公寓的管理方面經驗豐富，行業理解最深刻;第二，了解這個行業的差異化市場和客戶需求，熟悉公寓類產品開發和設計;第三，在大量社區物業網點的基礎上，通過線上和線下的結合進一步產生客戶黏性，獲取房源的成本最低，第四，多次創業，積累了大量的創業和管理經驗。
“中國未來最需要的是服務。物業資產管理是朝陽產業，我們會沿著這條路一直走下去，發 展 成 中國 最 大 的 物 業 資產 管 理集團。”全靂自信地說。
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2014/8/11 13:54:00