于慶新/《現代物業》/2008年8期
國際設施管理
設施管理不是設備管理，設施管理是物業管理中的一種新的形態。國際設施管理協會（IFMA）給予設施管理的定義是：以保持業務空間高品質的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術對人類生活環境、工作環境進行有效的規劃、整理和維護管理的工作。它將人們的工作場所和工作任務有機結合起來，是一門綜合了工商管理、建筑科學、工程技術以及人體工程學的綜合學科。保持業務空間的高品質生活，強調的是空間內容的活動；以提高投資效益為目的，關注的是物業價值。
為什么會出現設施管理？首先得從物業管理說起。我們知道，物業管理從英國起步，其原因是集合式建筑的出現，需要一家公司來調整公共秩序，維護公共資產，于是物業管理在英國出現了，之后傳到我國香港地區。傳統的物業管理的基本業務通常被認為是“四保”——保安、保綠、保潔、保修。但事實上物業管理發展到今天，我們都在面對一個困惑：物業管理沒能隨著市場經濟的發育在一個合理的價格上進行調整，而成本的不斷攀升，使得物業管理的贏利空間越來越窄。與此同時，業主的越來越強勢、企業人才的嚴重短缺加上行業整體得不到尊重，使得朝陽行業逐漸進入夕陽的狀態。是不是物業管理一定就這樣，這種狀態還會延續多久？從2004、2005年開始，全行業都在思考這個問題。一些大的物業管理公司，很多都在停滯、收縮、觀察，都在思考物業管理何去何從，如何突破今天的困境。特別是當別的行業在蓬勃成長時，物業管理行業遭到了一些打擊，使得一些從業人員不甘于此，認為物業管理不該如此，應該在市場經濟中有它基本的定位。于是，物業管理開始重新檢討，檢討應該如何適應市場，如何提供更好的服務，如何保證物業的保值增值。所以，在上世紀80年代，設施管理開始出現了。
物業管理、設施管理、資產管理、產業管理的關系是怎樣的？其實，基本就是一個概念：不動產。不動產的概念在新加坡用產業服務去體現，在公司的財務系統中，更多偏向于它的價值，所以它成為資產管理。設施管理更多講的是一個空間的概念，包括空間的領域，整體的領域，而不是單純的設備或者說是有形的設備。
●設施管理的基本內容
設施管理在原有的“四保”基礎上，增加了一些新的內容，包括策略性年度及長期規劃（也即生命周期）、財務與預算管理、公司不動產管理、室內空間規劃及空間管理、建筑和改造工程、新的建筑及修復、保養及運作、保安、通訊、行政支援服務、能源管理。不同的物業會對應不同內容的設施管理重新進行組合，并非全部啟動。
●設施管理的核心價值
設施管理的核心價值是什么？跟物業管理有什么不同？可以這么理解：設施管理的核心優勢在于采用多元模式發展，圍繞業權人的需求，以物業為原點，市場和時間為坐標去設計不同的管理模式發展，最終實現空間流程的最佳組織和物業價值曲線的合理。而物業管理通常是一個固定模式，相對比較模式化。
事實上，在不動產的市場發育過程中，應該摒棄模式化的方式，因為物業管理并非只能是這個樣，只是在現階段，在居住型物業管理中可以用這種模式，但并不是固定不變的，適用不同物業要用不同的模式，這種多元模式的發展依據首先就是物業所有人的需求，在管理好物業基礎上，用市場和實踐目標去考慮整個物業管理的模式，最終實現空間的合理運籌以及物業價值的有效提升。設施管理除了關心房子之外，還關注的是房子內部空間的業務流程以及物業價值的變化趨向。
世界變化催生的物業管理方式變革
首先，世界變平坦了，商業模式發生了變化。過去做生意的方式是在一個狹隘的局部市場，進入WTO后，市場隨之變得無限大，此時，企業選擇的應對方式發生了變化。過去強調要縱向一體化發展，一攬子服務都由企業全包，生意越變越大之后，企業開始關注自己的核心、實力，開始向橫向一體化發展，把自身不擅長、不該做的業務分包出去，把重心放在企業自身的核心競爭力上。
其次，全球化運動，催生了不動產價值曲線的波動。不動產的價值是不斷發生變化的，它不是恒產，而是資產。全球資本的運動，可能會使得不動產的價值是負的，所以沒有絕對的恒產。
再次，國際資本市場的空前活躍，讓變革充滿了力量。國際資本市場的到來，帶來的不止是資本，而是一種全新的商業模式和還沒有真正進入中國的物業管理理念。
最后，中國成為黃金之國。有人把巴西、俄羅斯、中國、印度稱為“金磚四國”，這意味著，在全球經濟中，這四個國家充滿著讓人期待的市場。所以現今物業管理面臨的困難是短期的，只要走過這個困境，物業管理將真正迎來蓬勃發展的朝陽市場。
誰是業主？
誰是業主？大部分人認為業主就是買房人，其實不完全對，實際上，政府才是中國最大的業主。與此同時，大量企業及企業不動產的存在，又催生出另一種業主——公司，企業。除此之外，還有專門投資經營房地產的公司、機構也是業主，等等。不同的業主，要求會有不同?，F在很多公司都開始成立新的資產管理部門，有些跨國公司更是直接成立一個CRE（不動產管理），摩托羅拉的一個典型例子足以說明資產管理的重要性：2002年摩托羅拉在全球賣了大概1億只手機，每個手機賺10美金，賺了10億，手機銷售負責人報告說賺了10億美金。而CRE部門的人卻報告說，在去年全球摩托羅拉的不動產物業經過交易賺了15億美金。就這樣，不動產不再只是作為一個生產資料出現，而是作為企業可以經營的資產，使其價值不僅僅是保值，而是增值。所以CRE的出現，是伴隨著全世界物業價值變化等一系列發生的，物業不再是恒產，也即物業的價值不再是恒定的，而是發生了很大變化。所以，我們可能要換一個思維去體會物業管理，它不再只是我們今天看到的住宅物業或者寫字樓物業等的一種簡易模式，而是要隨著全球不動產市場以及市場主體的變化，不斷改變觀念，否則結局只能是困頓、抱怨、然后死去。
商業不動產
從物業管理的角度來看商業不動產，首先得清楚物業管理的一個基本類別：一是居用物業，二是商用物業，三是工業物業，四是公用物業。商用物業，CCIM（國際注冊商業房地產投資師）協會定義的商用不動產包括：商鋪（指用于向公眾展示和銷售商品、提供服務的物業）；寫字樓（用于行政管理、職員辦公的物業）；工業物業（用于生產、分銷、倉儲的物業。也包括部分辦公空間和貯藏空間）；住宅（用于單一家庭或多個家庭居住的物業）；還有其他類型的物業例如：①生地；②酒店、醫院、娛樂場所等；③特殊用途物業、飯店、電影院。而國際商用不動產投資協會認為商用物業是一個不完全的市場，不可以用一個準確的邊界把它筐住，只要物業有金融活動，也即具有投資價值，具有現金流的生產服務，就可以成為商用物業。比如辦公樓，非出租它就不是商用物業；同理，在工業物業中，如果僅是作為自用的過程，就不是商用，而如果是經營，就是商用。
商業不動產跟其他物業的不同，就是它是值得投資的，是可以賺錢的，物業的價值在發生變化，物業所有人最關心的是其價值。而住宅物業所有人最關心的不是價值，是價格，比如物業費能不能再低點。物業價值一般由內部收益與資本化率決定，即：內部收益×資本化率＝物業價值。內部收益由未來交易的必須收益加上當期的租賃收益核定，不同物業類型涉及了不同資本化率，要根據物業的風險值等決定。物業價值的核定是一個比較復雜的系統，涉及不同的維度，比如銷售價格、銷售成本、重置費用、物業費用、能源費用等。而物業管理公司運營的好壞是可以影響物業價值的，影響物業價值的主體有三個，第一是顧客，第二是物業經營者，第三是物業所有者。從顧客的角度，我們強調要擁抱消費者；從物業經營者的角度，我們強調要讓租戶先富起來；從物業所有人的角度，我們強調要做到最佳資源整合。物業管理一切的核心都是圍繞三者以及他們的需求服務的。
商用物業（設施）管理
●生命周期
一棟物業的存在是有周期的，所以從財務管理的角度，策略性的年度及規劃顯得非常重要。國外一些公司專門有生命周期的軟件，這個軟件會把一個城市或是一個地區的物業形態輸入進去，形成系數。比如，一部電梯，假如設計周期是10年，在這10年中，它大概發生的更新改造時間會是什么時間，在不同的城市其表現又是什么，因為氣候等各方面的影響，它有可能是15年、12年、8年。這些數據都是被記錄在案的。美國芝加哥通過生命周期軟件完整地記錄了100個樓宇的數據，只要把每個樓宇的數值輸進去，就會得出這個樓宇的比值在某年是怎么樣一個情況。這些數據不僅對物業管理公司非常重要，對資產所有者來講，可以通過數據衡定其可以重置、更新改造等的費用。
●空間規劃與管理
空間管理在學校、會議展覽中心、寫字樓、倉儲運用得比較多。以學校為例，在學校教室、教師不發生變化的情況下，學校的費用基本是恒定的，這意味著每個學生用于教育的經費也是固定的。所以學校要贏利，不外乎兩種方式：一是提高收費標準，二是在現有空間容納更多的學生。這就涉及到空間管理，管理公司如何把宿舍、教室在最大效率上使用起來就顯得格外重要。學校講的是實用效率，而會議展覽中心講的是出租率。比如圣地亞哥會議展覽中心，它的整個空間管理是由物業管理企業來操作的，由物業公司來調整它的空間使用效率和空間使用效能，既要考慮空間，又要考慮空間的流動，除了保證每個會議有效進行外，最終保證的是整個會議以及整個空間運營效率的提高。
●雇員服務
雇員服務，在設施管理中叫行政支援，也叫后勤服務。以奔馳梅賽德斯在北京的工廠為例，其所有的業務都由物業管理公司承包，包括辦公用品都由物業公司提供，這就是所謂的雇員服務，物業公司在管理過程中更多的還是使用科技進行管控。
●設備管理
設備管理第一要關注如何設計好工程期、模型，第二要關注企業能否招聘到足夠的員工，員工的培訓如何到位，到位后如何落實，能否有效執行，最后在整體的效果上達到節能降耗。管理是一個系統化工程，在設備管理中，比較先進的做法是把所有的設備輸入到系統中，這個系統既包括作業頻率，也包括作業指導書，然后跟培訓等結合起來，這些都需要企業有系統的設計以及防范手段。
●能源管控
能源管理涉及兩個問題，一是能源管控標準，二是費用。在今天的中國，10年前的一般的樓宇，大概節能的集中效益在30％左右，可以挖掘的潛力很大。節能是一項系統工程，需要幾個步驟去完成，第一是非技術性節能，也即行為節能，不需要更多的資金投入，也不需要研究高新的技術，只需要做到一個稱職的物業管理公司即可。第二是技術節能，應用技術手段做到節能降耗，有很多的合同能源公司可以幫我們做系統節能。第三就是用軟件來控制樓宇的節能。把物業管理、能源管理軟件和BAS（樓宇自動化系統）結合起來，用科技軟件去管理。在日本，很多節能是由物業公司和開發商聯手完成的，從初始設計就考慮節能。
●業務流程再造
以據稱是李嘉誠現金口袋的香港和記黃埔物流港為例，從物業管理的角度來講物流港沒什么可管的，就一個空曠的廠房，幾間辦公室，沒什么復雜的設備，也沒窗戶，不用清潔等基礎性物業管理。但從設施管理的角度，管理者發現，這個物流港每天進出的貨柜數量大概是4-5千臺次，這意味著它每天的收入是固定的，那它能支付的租金也是固定的。于是管理公司就去研究如何幫助客戶去提高它的處理效率，把一個貨柜車是從哪來的，怎么到這，怎么進入，中間怎么停滯、安裝，裝車，然后去哪等流程做了一個精細的分析，之后采用系統流程重新設計，簡化環節，用電腦的方式代替一些中間環節，比如當一個貨柜車開始出發時，門禁就已經得到通知可以放行，當放行已經進來的時候，掃描儀已經通知打單部門可以打單了，當單子打完時，貨柜車沒有停頓時間，直接開到貨柜中裝車，而裝車部門已經通知貨物準備好了，縮短了流程后，使得處理能力每天達到6-7千臺次，提高了三分之一。于是租金也跟著漲，物業的價值瞬間得到提升。
或許有人會質疑：這是物業管理嗎？這些屬于物業公司管理的范疇嗎？可誰規定物業管理一定就是什么樣呢？過去我們做物業管理的時候，很多房管所的人說，房管所就是物業管理，但現在，物業管理已經站出來了。所以面對設施管理、資產管理等新概念、新理念，物業管理人也應該摒棄排斥的心理。中國之大，物業類型之多，給物業管理產業帶來了極好的機會，可以預言：中國的物業管理正站在世界潮流的前端，俯視著未來。
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2009/9/15 16:01:00