朱向群/《中國物業管理》/2006年（增刊3）
摘要：物業管理招投標是物業管理社會化、專業化、市場化的體現，是物業管理規范化運作的必然要求。物業管理招投標有其自身的特殊性，了解物業管理招投標的特點，并在此基礎上把握物業管理招投標實踐中的要點，才能更好地實施物業管理招投標，推動物業管理行業的發展。
物業管理招投標政策的逐步完善，使得物業管理市場得到了進一步的拓寬。首先，招投標政策從根本上規范了物業管理市場，使其能夠在平等的環境中進行公平競爭。從而鼓勵和帶動了一批集體型、民營型企業的健康成長，逐步實現了物業管理市場化的目標。再者，招投標制度的實行，市場競爭的加劇，提升了物業管理企業的服務質量，并促使其向盡善盡美的目標靠近。作為一種起步時間不長的市場競爭形式，物業管理招投標活動有其自身的特性。
一、物業管理招投標的特點
1. 使開發建設與物業管理相分離
我們都知道導致業主和物業管理公司矛盾的一個主要源頭就是開發建設遺留問題，隨著行業自身的發展，建管分離勢在必行。尤其是法令法規及其配套措施還不夠完善的今天，發展商自己直接組建和領導物業管理公司，若缺乏自律意識，或在自身經營發生困難的前提下，將最終損害業主的利益。物業管理招投標的開展將促使開發建設和物業管理分離，最大程度上保障業主的利益不受侵害。同時也只有開發和管理的分離，才能促使越來越多的物業管理企業不斷自我壯大、獨立成長，保證物業管理作為一個獨立的行業按照其自身的規律健康發展下去。
2. 加速推進全行業市場化進程
經過二十幾年的發展，全國各地目前已初步形成了不少有較強市場意識的專業物業管理企業，這種形勢迫切企業不斷擴大市場占有率，行業競爭日趨激烈。但如果不能保證這種競爭始終處于有序、公平的狀態，就有可能造成不正當競爭的蔓延，發生暗箱操作，最終將不利于行業的健康發展。與其他行業一樣，物業管理的發展也需要一批優秀的企業盡快崛起，他們通過企業的不斷自我完善和創新，通過相互間的競爭和交流，最終將帶領行業內其他企業的共同進步和提高。而招投標的推行正為本行業內領導型企業的迅速成長提供了條件。
3. 確立起一種同時保障發展商、物業管理企業、業主三者利益的規范機制
不少物業管理企業在參與物業管理招投標過程中都會遇到這樣一些問題：發展商希望物業管理公司吸納一些自身難以消化的人員；減免空房管理費；為了促銷，盡量降低物業管理費收費標準等等。而物業管理企業出于承接物業的渴望常常處于兩難的境地。這些問題看似發展商與物業管理企業作為合同雙方的權利義務問題，實際暴露出的是發展商、物業管理企業、業主三者之間的權利義務沒有得到相應的保障。
以招投標方式選聘物業管理企業正可以解決上述問題。招投標的評審權和決定權授權交給了專家評審小組，有利于作出最正確的選擇。同時，整個招投標過程中公開的、透明的，交易條件也是公平、明示的，最大程度上杜絕了不合理條件。有利于物業管理企業輕裝上陣，最終有利于行業的健康發展。
二、物業管理招投標活動中存在的問題
1. 暗箱操作
在物業管理項目招投標活動中，我們經常會遇到這樣的情況，前去參加某物業招標，但是一些知道內情的人早就說出中標者是誰，而整個招標的過程都證明了這個消息的正確性。又如某物業招投標，開標之時七八個公司競爭，初選以后剩下兩三個公司，決標之前又莫名其妙進來一個公司，然后該公司一路前進中標。事實證明，許多招標項目的委托對象早已內定，或者基本已定，招投標僅僅是在走一個添加某種光彩的形式，組織者其實并不想招標，只是想通過招標摸清行情。
上述現象雖只發生在部分地區 , 但卻造成了嚴重不良影晌。它使人們對招投標的公平、公正性產生了懷疑，破壞了選拔高水平物業管理公司的宗旨，更助長和加劇了物業管理公司之間的不正當競爭。一些公司為了中標，找關系，走后門，大搞暗箱操作。
要解決這些問題，必須規范招投標活動。物業管理的招投標是一種市場經濟活動，只有采用市場經濟的活動方式才能真正達到目的。因此，政府應該成為招投標的倡導者、監督者，不應該是招投標的組織者、操作者和評分者。另外，招投標的市場主體是房地產商、物業管理企業和業主，讓三方唱主角才能促進招投標活動的健康發展。其次是要切實實行專家評審制度。物業管理的專家不應該是任意指定的，應該通過行業部門的審核評定。
2. 惡性競爭
部分企業為了競標，盲目追求價格的最低化。不惜虧本經營，將合理價格變成最低價格，把招投標的過程變成投標者之間競相壓價的過程，一些招投標組織者不顧物業管理公司是否虧損，一味追求最低價，往往是誰能承受虧損誰就中標。按照這樣的方式招投標，物業管理公司往往只是高興于中標成功的瞬間，等進入實際管理就走不通了，要么管理質量上不去，要么必須重新調整價格。
要避免此類惡性競爭事件的發生，就要求物業管理企業對投標價格有一個正確的認識。
A. 物業管理質量與價格成正比。
目前政府實行的是不論資質等級的統一價格，導致部分招投標企業走入了價格誤區：招標者希望“馬兒快點跑，又要馬兒少吃草”；投標者深知價格高了中不上，于是為了中標而刻意壓低價格。而壓價價格的結果就是影晌了物業管理質量。其實，大家都應該明白，管理質量的高低與管理價格的高低是成正比的。招投標的目的是希望通過競爭實現價格的合理化，而非價格的最低化。在實際評定中，招標方應當將投標公司的管理水平與該公司的報價進行綜合分析評定，然后作出是否科學的結論，而不是在絕對價格上簡單對比。
B. 投標價格中的可比因素和不可比因素。
物業管理價格的組成比較復雜，不同的物業管理公司往往有自己的表達方式。因此常常會出現這些情況，各家的價格組成不一樣，很難進行相互比較。如果一定要進行比較就應該將報價項目分成可比因素和不可比因素。能源費、維修費在投標中僅僅是一種預測，進行比較的實際意義并不大，可以劃入不可比因素。需要比較的是人員費用、酬金和日常開支。堅持正確的比較方法，對于正確地選擇物業管理公司具有相當重要的意義。
目前，在物業管理市場運作當中，少數物業的使用人（或所有人）沒有按照法律制度規定的招標程序進行招標，而是借助招投標這一“冠冕”的程序進行公開招標，達到自我宣傳的目的，嚴重損害了物業管理企業的利益，浪費了大量人力、物力、財力，這種行為應該得到制止和制裁。
閱讀：
8838
次
2009/6/19 10:49:00