張及濤/上海社集網/20081110
核心提示：保稅物流園區是新生的經濟模式和新興的經濟區域，按照海關的要求，應當設置符合海關監管的卡口、圍網隔離設施、視頻監控系統(GPS衛星定位系統)及其他海關監管所需的設施。園區一般具備國際中轉、國際配送、國際采購、國際轉口貿易和稅收五大功能。通關效率是保稅物流園區的優勢。
保稅物流園區是新生的經濟模式和新興的經濟區域，按照海關的要求，應當設置符合海關監管的卡口、圍網隔離設施、視頻監控系統(GPS衛星定位系統)及其他海關監管所需的設施。園區一般具備國際中轉、國際配送、國際采購、國際轉口貿易和稅收五大功能。通關效率是保稅物流園區的優勢。
由于上述特性，保稅物流園區的物業管理和服務與現在被大眾廣為熟悉的一般物業(住宅、辦公樓和商業)有著明顯的不同。從理論和實踐方面對保稅物流園區實行專業化的物業管理和服務，暫沒有成熟的管理模式和成功的服務經驗。
筆者從上海外高橋保稅物流園區開始建設至今就一直負責保稅物流園區的物業管理和服務，現結合一般物業管理服務時所取得的經驗及學習考察境外其他保稅物流園區的管理和服務經驗，就如何進行保稅物流園區的物業管理和服務談一些看法。
現根據國內保稅物流園區所存在的共性，從物業管理和服務的角度去分析，物流園區目前存在著以下特點：
1、法律法規不健全
目前，國家對保稅物流園區的物業管理和服務，暫無特定的管理標準和服務標準?，F有的物業管理和服務標準，主要適用于民用住宅、商業、辦公樓和普通工業廠房的物業管理。
2、產權形式多樣
保稅物流園區內的物業產權形式有出租、出售、自營和提供給第三方，第三方再將物業產權進行轉租、轉售、分割等。由于保稅物流園區存在著物業產權多樣化的形式，因此，在雙方訂立出租、出售和物業管理合同中，必須依照國家的《物權法》和《物業管理條例》及地方政府等法規加以明確雙方的權利、義務及責任。
3、環境成本高
保稅物流園區占地面積大，倉儲庫房分布廣，四周裝有金屬圍網和周界報警;整個庫區的重要部位都設有監控探頭;園區內還設有配套的加油站;變配電站(道路照明);雨污水泵站;垃圾房;停車場;綠化面積大;大量的標識標牌、交通指示系統和包括進出口卡口的日常維護較頻繁，加上周期短成本又高。
4、設施損耗高
保稅物流園區具備現代化物流的各項功能，各項設施配備齊全(圍網、周界報警、監控設備、集裝箱卡車專用道路、集裝箱堆場、堆場照明、海關卡口、待檢區設備、包括各種吊裝機械等)，在日常的使用和運行中損耗較高。
5、倉庫維修成本高
由于保稅物流園區占地面積大，倉庫庫房分布廣層次多，加上園區倉庫建造成本高(倉庫還配有自動滑升門、升降渡板、庫房燈、防火卷簾門、自動排煙窗和空調等)，設施設備先進，由于客戶使用頻率高、故障多、損耗也較高，所以倉庫的維修成本更高。
6、易燃易爆物多
保稅物流園區各種類型的倉庫面積均要達到幾十萬平方米，其中部分倉庫為危險品倉庫，堆放著易燃易爆物品，盡管倉庫已配備各種的防護設施設備，但還是存在著易燃易爆的可能性，更需要從業人員不斷提高警惕性，以防為主，細心管理確保安全。
7、公共區域管理難
區外車輛進入保稅物流園區前必須在待檢區等待預檢，在這聚集區域，由于具體管理責任的不明確，經常出現交通堵塞，甚至出現盜竊和斗毆等治安事件的發生，加上當地人在公共區域內亂設攤、亂停車等現象嚴重，這對公共區域的管理帶來很大的難度。
8、物業管理費難以調整
物業管理費十幾年未調整，開園初期，物業管理費在測算上因眾多客觀因素，加上招商引資，上海外高橋保稅物流園區物業管理費最終還是定在2.50元/平方/月。但隨著物價指數的逐年上升，人員費用等不斷上漲，物業公司在經營管理上存在不少困難。直接影響管理的質量和服務的水準。
9、消防要求高
由于保稅物流園區倉庫點多面廣、覆蓋要求高，內部存儲的貨物多、價值高，又有危險品倉庫。根據消防要求，除倉庫內設有自動報警，煙感、噴淋系統等消防裝置外，對倉庫管理從業人員必須加以消防技能的培訓，制定消防管理制度和預案，加強巡查和指導。
10、人員管理難
保稅物流園區的建設用地，是通過大量征地取得，勢必要吸納安置征地勞務工，因此，物業公司每年要對征地勞務工進行培訓及教育。另外，進入園區的人員種類多，有當地人、外省市人、還有境外人士，這給園區物業公司和公安在人員管理上增加了難度。
11、交通出入難
保稅物流園區一般遠離市區，加上公交車不能進園區，交通相當不便，沒有交通出入園區，客戶不能順利開展工作，意見很大。
12、重要接待多
保稅物流園區經濟地位具有重要性和特殊性，并對國內外現代物流園區的發展具有較大的借鑒作用，國家和省市級領導人、物流同行及國外重要賓客考察參觀十分頻繁，接待任務相當多。
13、客戶知名度高
保稅物流園區現有世界500強企業，如GE、美孚、霍尼威爾、索尼、東芝等在園區內開展業務;還有世界著名的物流企業，如德國郵政DHL;荷蘭金屬世天威;日本的日通、商船三井、經貿山久、大創、新熙地;新加坡的太平名威;香港的東方海外等。因此，這些客戶對物業管理和服務的要求相當高。
根據保稅物流園區的特點，我公司在近幾年的物業管理和服務中，形成了以下行之有效的管理和服務的措施：
1、依據國家和地方政府的法律法規，結合保稅物流園區的管理實際，為客戶積極提供物業管理和服務。并遵循中國物業管理協會和上海市物業管理行業協會的標準，導入ISO質量管理體系，制定出一套物流園區物業管理和服務的操作流程及規則，在園區海關、國檢和公安的協作下，共同做好物業管理和服務工作。
2、建立和配備一支技術硬、素質高、拉得出的專業技術人員隊伍，并對物流園區的維護進行24小時監控，維修及時率定為100%，確保園區機械設備、強弱電和給排水系統的正常運行。
3、通過積極走訪園區客戶，舉辦客戶聯誼會，建立客戶聯席會議制度，請客戶對物業管理和服務進行測評等活動，及時聽取客戶的意見和建議，準確詳實的找出工作中存在的不足和盲點，轉換傳統管理理念和模式與國際接軌，不斷提高服務質量，進一步提高客戶對物業管理和服務的滿意度。
4、加強保稅物流園區的綜合治理，尤其加強預防人員管理出入卡口、貨物檢查、盜竊、偷逃稅和走私案件的發生;加強整個園區的監控，特別是夜間的值班和巡邏，白天交通秩序的維護，卡口待檢區域的管理;并協同園區客戶共同開展防汛防臺和消防安全生產工作，牢固樹立“安全生產、預防為主”的觀念，制定各項應急預案，建立健全符合物流園區實際的各項安全制度，規范安全操作規程，確保園區安全生產。并與各協作單位聯合搞好園區的環境整治，承擔起部分社會的管理職能。
5、負責做好保稅物流園區的后勤保障工作。通過積極挖掘潛力，在園區內建立非營利性質的食堂，解決進區客戶的用餐問題;開辟連鎖經營的小賣部，解決園區客戶零星購物的實際困難;引進送水站和勞務中介機構等，為入駐園區的客戶解決實際困難。另外，通過一些增值服務，為園區客戶提供最貼心的服務。
隨著上海向國際航運中心的發展，加上全球物流行業的迅猛發展，我們深信：保稅物流園區的物業管理和服務，必將獲得重大的發展契機。
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2009/6/16 17:42:00