劉洵/《城市開發》/2006年07期
摘要：停車管理服務已經成為物業管理企業所提供的重要服務內容之一。物業管理企業提供停車管理服務，主要義務就是在其所簽訂的停車合同約定的范圍內，減少或是避免車輛的損壞或丟失。對于物業管理企業來說，因停車管理而產生的糾紛是長期以來企業面臨的較大的風險之一。那么物業管理企業在停車管理服務中都需要面對什么樣的風險，如何防范并規避這些風險呢？本文做了詳細的論述。
伴隨著物業管理市場的不斷發展，停車管理服務已經成為很多物業管理企業的重要工作內容之一。物業管理企業提供停車管理服務，主要義務就是在其所簽訂的停車合同約定的范圍內，減少或是避免車輛的損壞或滅失。對于物業管理企業來說，因停車管理而產生的糾紛是長期以來企業面臨的可能賠付金額較大的風險之一。
當前，物業管理的內容和范圍正在隨著中國城市化進程的加快、社會經濟的不斷發展而逐步得到擴大和延伸，而停車管理服務也隨之變得更加復雜化和多樣化。一方面，隨著購車者數量的激增，停車設施更加智能化、車位更加立體化，而為之所提供的停車管理服務也日趨專業化和精細化；另一方面，眾多的停車管理服務的出現，使得停車服務趨于完善，同時停車服務的收費也逐漸變得公開透明?？梢院敛豢鋸埖卣f，停車服務已經初步實現了市場化。盡管市場可以有效地配置資源，但由于市場存在著潛在的、不確定的因素，因此風險也隨之而來。
那么，物業管理企業在停車管理服務中都需要面對什么樣的風險，如何防范并規避這些風險呢？要理解停車管理服務所存在的風險，同時進行有效的防范和規避，就必須首先了解停車合同的法律性質，因為停車合同的法律性質在很大程度上決定了物業管理企業所要承擔的風險。
一、停車合同的法律性質
對于停車合同的法律性質，目前主要有三種觀點：第一種觀點認為停車合同屬于保管合同；第二種觀點認為停車合同屬于租賃合同；第三種觀點則認為停車合同既不是保管合同，也不是租賃合同，而是一種混合型的合同。暫且不論停車管理服務參與主體之間達成的協議具體屬于哪一種合同，但無論通過書面協議或是停車管理服務本身的事實來看，各主體之間的合同關系是確實存在的。那么停車合同到底屬于哪一種合同？
1、停車合同不是保管合同
通俗地講，當寄存人和保管人之間發生保管合同關系時，首要的條件是保管物由保管人占有；其次，約定俗成的是保管人要根據保管物的價值收取相應的保管費。但在停車管理活動中，車主并沒有將車輛交付給物業管理企業占有；而物業管理企業對各種車輛收取的費用都是相同的（除停車位置的差異），并沒有因為車輛價值的不同而出現不同的服務價格。從這個角度來看，停車合同并非保管合同。這也就決定了物業管理企業的停車管理服務不是保管，因此，當出現停車管理糾紛或相應的賠償時，將所有的停車安全風險都推到物業管理企業是不正確的。
2、停車合同不是完全的租賃合同
要理解停車合同并非完全的租賃合同。首先應該了解“租賃合同”的定義?！逗贤ā返诙僖皇l明確規定“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”從這個定義的字面意思理解，出租人將停車場地租借給承租人使用，停車合同理所當然屬于租賃合同。但在停車管理服務中，出租人卻不是單一的，由于產權的多樣化，出租人有可能是建設單位、相關業主或者全體業主。如果停車場地的產權所有人即出租人為建設單位、相關業主或全體業主，物業管理企業受其委托代為出租停車設施，并以自己的名義簽訂停車合同，那么這種合同屬于租賃合同，而物業管理企業和出租人之間則為代理合同關系。在停車合同為租賃合同的情況下，盡管物業管理企業不必承擔出租人的法律風險，但卻不可逃避自身的管理失職所帶來的管理風險；反之，建設單位、相關業主或全體業主并沒有委托物業管理企業代為出租停車設施的情況下，物業管理企業以自己的名義簽訂停車合同時，該合同不能視為租賃合同。
3、停車合同是混合合同
雖然停車合同既不屬于保管合同，也不完全是租賃合同，但從合同主體的關系看，停車合同既有保管合同的部分特征，也有租賃合同的部分特征，應該是一種混合型的合同。在這種特殊的合同中，物業管理企業所要承擔的責任應該根據各方的基本的法律關系也就是民事關系來確定，即遵照合同的約定。物業管理企業可以和停車合同中的各方主體對服務的內容、收費的標準、權力的范圍通過合同來約定，以確定物業管理企業應當承擔的責任。通過以上分析，我們可以發現，對停車合同法律性質的不同定位，將直接決定物業管理企業所需承擔的風險。
二、停車管理服務風險的防范
明確了停車合同各方主體，特別是物業管理企業與其他合同主體之間的法律關系后，我們基本上為物業管理企業在停車管理服務中所要承擔的風險劃定了一個范圍。對于物業管理企業來說，剩下的就是自身管理風險的防范了。
1、樹立風險防范意識
企業是一個非常敏感，也是一個非常脆弱的市場主體，任何一種小小的風險都可能會對企業造成不可挽回的損失。因此不能在風險來臨時，才去想如何擺脫風險、而要未雨綢繆，在風險到來之前就建立起堅固的堡壘，將風險帶來的損失減少到最低程度，甚至有效地規避風險。這需要物業管理企業掌握相關的法律知識，有效地約束自身的行為，將可能出現的風險扼殺在萌芽狀態。
2、明確合同各方的責任
現實中，很多停車合同不僅約定了停車管理服務的基本內容，同時還約定了一些額外的內容，盡管這些約定可能在一定程度上增加物業管理企業的收入，但也會給企業造成意想不到的風險，因此，對于物業管理企業來說，應該盡可能地細化停車合同，對管理責任、違約責任、雙方的權利義務等事項進行詳盡的約定，明確合同各方的責任，以減少風險的產生和糾紛的產生。
3、堵住自身管理上的漏洞
很多物業管理企業在停車管理服務中所產生的風險，并不是由于合同制訂得不夠完善，而是由于自身的管理存在很多瑕疵。物業管理企業要規避在停車管理服務中的風險，完善自身管理，建立全面而系統的管理制度是一個重要的途徑。首先，物業管理企業經營的停車設施的規劃和建設是否合法是進一步提供停車管理服務的前提，如果停車設施的規劃和建設違法，企業將從經營管理的開始便處于巨大的風險之中。其次，物業管理企業是否具有經營管理停車設施的資格。第三，依照規定制定車輛停放管理制度，對車輛的出入進行嚴格管理，目的在于確保停放車輛車身不被損害，確保停車車輛的完好。
4、有效地轉移風險
以上談的是在未出現問題的情況下，企業如何有效地防范和規避風險，那么當發生事故時企業如何將自己的損失減小到最低程度？一個現實的方法就是有效地運用保險。企業可以要求車主提供有效的車輛保險證明，并通過合同進行約定，當發生意外或因不可抗力造成損失時，物業管理企業可以依照合同將相關的賠償責任轉移到保險公司身上。
總之，物業管理企業在停車管理服務中公面臨諸多風險，而只要企業有自己的一套防范風險的辦法，就會始終立于不敗之地。
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2009/4/16 10:50:00