廣州：土地市場淡靜 高端項目或將滯銷

蘇絲 陳娟/《21世紀經濟報道》/20080926　

    9月18日，廣州今年首次大規模出讓住宅用地。不出意料，花都兩幅地塊流拍。廣州鴻益實業有限公司僅舉一次牌，便以5500萬元的價格成功拿下海珠區工業大道的一塊住宅用地。而位于大學城的一幅旅館業地塊以5072萬元的價格由廣東華盛投資集團有限公司競得。

    廣州今年首次大規模出讓住宅用地，只有5家略顯陌生的開發商參與競價。去年瘋狂拿地的地產“大鱷”們此時此刻難覓蹤影。

    總面積超過23萬平方米、位于花都區風神大道南的兩塊商品住宅用地，因無人競價，最終流拍。而就在一年前，經過114輪激烈競價，香港嘉華(中國)投資有限公司才以2.06億元獲得了花都區建設北路一幅住宅用地。此塊住宅用地折合樓面地價4598元／平方米，創造了花都區住宅用地出讓史上的最高紀錄。

    一年前的場景，今時今日已不復存在。

    另一塊位于大學城的旅館業用地有兩家開發商報價。根據規定，只有兩家開發商報價時不再舉行現場競價，而由報價高者獲得。因此，華盛投資集團以5072萬元，高出競價對手200萬的價格，競得這塊旅館業用地。華盛的代表對記者表示，公司現在力求穩健，競投這塊旅館業用地，是看好大學城及周邊未來的發展。

    而海珠區新業路地塊相比其它地塊較為“搶手”。報價的3家開發商，分別是廣州鴻益實業有限公司、廣州億方房地產開發有限公司和廣州蕊姿有限公司。最終，鴻益實業僅舉一次牌便以5500萬元拿下此塊地塊。

    “去年開發商瘋狂拿地，并不理智，而現今的土地市場才回歸理性。” 隨后的新聞發布會上，廣州國土房管局副局長黃文波如是說。

    黃文波表示，去年9月開發商瘋狂拿地，是對房地產市場判斷失誤。房價下挫直接影響了開發商資金鏈，現在拿地時更加謹慎。但政府不會因為市場不好而少推地或不推地。因為房地產開發是有開發周期的，現在不推地或少推地，就會直接減少未來的推貨量，推高房價。

    目前，廣州房地產市場并未出現暴跌的狀況。8月份房產成交量為66萬平方米，環比上升了1%；均價為9078元/平方米，環比下跌1%。黃文波說，去年的房地產市場積累了許多風險，而這些風險遲早會釋放，政府的主要工作是防范市場大的波動，既防暴漲又要防暴跌，保持土地供應量的穩定性。

    DTZ戴德梁行策略發展顧問部董事黎慶文透露，根據行業內預測，地價一般占據總成本的1/2，而在去年地價飆升的巔峰時期，甚至占到了2/3。因此，地價下跌，與房價下跌有直接關系，只是不同地區的跌幅不盡相同。換言之，房價下跌1000元，地價則相應下跌500-700元。

    地價下跌的另一方面，大開發商打折賣樓已成事實，高端產品最直接。例如，準備10月初正式發售的招商·金山谷，由于定價僅在1萬左右，吸引大批買家，所推80套單位已被認購一空，銷售額近3億元，開發商將在國慶期間緊急加推一批別墅新貨；中海金沙熙岸首推7天別墅的概念，定價從1萬-3萬/平方米不等。富力地產旗下9盤全線降9萬，還贈送3%契稅和家電等，而星河灣、合景泰富則采取不定價的策略銷售。

    黎慶文認為，消費者受樓市調整期投資謹慎的心理影響，對于購買不作為“第一居所”的郊區房產會有心理門檻，這類型項目表現為面積大、總價高，因此，那些總價高于500萬元的別墅或者豪宅或會面臨滯銷的局面。