昆明市人民政府信息/20080827
基準地價是一定區域，一定范圍，按不同用途的各級別土地在法定使用年限內的平均價格，制定基準地價定期更新制度是政府進行地價調控、宏觀管理，把握城市地價新的動態分布規律和變化趨勢，科學決策的重要手段。城市土地基準地價作為土地市場運行的重要信息和價值判斷標準，在現實的土地經濟活動中處于核心地位，對于調節土地市場，調控城市土地高效集約化利用，優化土地資源配置等方面起著重要的作用。按照《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）和國土資源部關于全國城市基準地價更新與平衡工作的要求，市國土資源局會同有關部門對2002年發布的基準地價進行了調整更新。經市政府常務會議審議通過，現向社會公開發布。
昆明市主城規劃區基準地價級別范圍
一、商業用地
一級：
五一路－威遠街－文廟直街－華山西路－華山南路－正義路－威遠街－青年路－人民中路－青年路－金碧路－沿河路－五一路。
二級：
文化巷－天君殿巷－文林街－青云街－華山西路－梅園巷－螺峰街－華山東路－人民中路－青年路－北京路－東風東路－尚義巷－尚義街－北京路－拓東路－春城路－永平路－南壩路以西－環城路以北－雙龍橋－塘雙路－金碧路以南－靖國路－順城巷－東風西路－翠湖南路－錢局街－文化巷。
三級：
西昌路－一二一大街－圓通北路－鼓樓路－北京路－環城東路－白塔路以東－人民巷－東風東路－白塔路以東小巷－拓東路－岔街－環城南路－吳井路－小巷－春城路－二環南路－海埂路－西昌路。
四級：
春暉小區－西園路－茭菱路－建設路－教場中路－小巷－教益路－學府路－龍泉路－麗江路－張官營小巷－馬家營小巷－王旗營小區－新迎北區－新興路－聯盟路－文藝路－新迎路－人民東路－大樹營小巷－東風東路－環城東路－東郊東路－省建新村－民航路－農資公司－二環南路－寶海公園以西路－福達路－南壩路－南壩村小巷－譚家營－馬家營－二環南路－小巷－益康路－環城西路－安康路－檔案大廈－小巷－西園路－大觀路－環城西路－人民西路－春暉小區。
五級：
海源中路－昆畹公路－昆瑞路－虹山南路－虹山東路－巷路－二環北路－頤華路－北京路以西400米－江東花園－昆曲公路－二環東路－云山小區－白龍路－二環東路－安石路－關通路－關上東路－小巷－關景路－關上南路－日新東路－十里長街－田家地－滇池路以東300米－鄭家河以北－滇池路以西300米－船房小學－馬家堆－小巷－彰家樓－定級邊界－二環西路以南－二環西路－興苑路－西山一中以東小巷－海源中路。
六級：
科海路－科泰路－二環西路－社會福利院－林業機械廠－有色金屬總公司－定級邊界－龍泉路－溝渠－盤龍江－北倉中村－昆曲路－江東花城－定級邊界－春城機械廠－歸十路－市供電局配修廠南鐵路－貴昆公路－昆洛路－廣福路外300米－海子村－雙村－海埂村－定級邊界－彰家樓－定級邊界－鐵路－黑林鋪直街－科海路。
七級：
定級邊界內扣除以上各級別所含區域。
二、住宅用地
一級：
東風西路－文林街－文化巷－天君殿巷－文林街－翠湖北路－北門街－圓通街－平政街－華山東路－華山南路－華山西路－人民中路－東風西路；
人民中路-文廟直街-南屏街西口-護國路-慶云街-端仕街-人民中路。
二級：
環城西路－昆明市體育場－西昌路－一二一大街－圓通北路－盤龍江路－北河埂往東－北京路以東300米－人民東路－白塔路以東300米－金唐巷－尚義街－和平北路－和平南路－環城南路－書林街－石橋鋪－西寺巷－復興村－永樂路往北至省總工會－沿河路以西－威遠街－如安西路－新聞路－西昌路－昆醫附屬醫院－環城西路。
三級：
紅菱路－昆瑞路－安全新村－昆明理工大學－民族學院－小菜園立交橋－環城北路－盤江西路－巷路－北京路－環城東路－民航路－市農資公司－長村－福德立交橋－鐵路－南壩路－二環南路－海埂路－西昌路以西100米－安康路以北200米－環城西路以西100米－聾啞學校－昆明醫學院－翠羽路－人民西路以南100米－西園路以西100米－人民西路以北100米－紅菱路。
四級：
虹山北路以西100米－學府路－巷路－龍泉路－二環北路－二環東路－石虎關立交橋－二環南路以南300米－福達路－福德路－福昌路－馬灑營小區－馬家營巷路－二環南路－近華浦路－麻園－昆瑞路以西100米－收容所－虹山北路以西100米。
五級：
昌源中路－昆瑞路－金鼎北路－巷路－教場西路－省公安?？疲h北路－龍泉路以西－云南師范大學－北京路以西300米－省直屬機關宿舍區以北路－江東花園－昆曲公路－巷路－穿金路－園博路－白龍路以東100米－白龍寺－迎溪村－二環東路以東300米－昆明監獄－制藥廠－二環東路以東400米－市機電廠－安石路－昆玉路－關上村－關上東路－關景路南巷路－云南航空公司－春城路－日新東路－興科路－春曉花園－大營村－福源小區－南苑小區－莊稼塘－廣福路－船房以西－定級邊界－湖濱公路北口－滇池路以西－船房小學－邊防療養院－庚家花園－定級邊界－明家地－碧雞路－二環西路－春苑小區往西－梁源路－人民西路－昌源中路。
六級：
龍院村以東鐵路－大橋村以南巷路－科海路－海源北路－小屯立交橋－二環北路－與羊仙坡路口往東北－財經學校－龍泉路－藍龍潭－盤龍江－省生物制藥廠－穿金路－定級邊界－西南林學院－昆芬美香料廠以西－種雞場－歸十路－鐵路－貴昆公路－昆洛路－廣福路以南300米－盤龍江－定級邊界－積善北路南延長線至鐵路－興苑路－昆畹公路－黑林鋪直街－科海路－龍院村以東鐵路。
七級：
定級邊界內扣除以上各級別所含區域?！?/span>
三、工業用地
一級：
一區：龍院村東鐵路－海屯路－二環西路－興苑路－昆畹路－龍院村東鐵路。
二區：昆洛路－昌宏路－昆玉公路－巷路以西300米－經郵路－昌宏路－貴昆公路－鐵路－昆船大道以西巷路－貴昆公路－鐵路－小羊甫－昆洛公路。
二級：
一區：西定級邊界－北定級邊界－財經學校以西－二環北路與教興路路口－二環北路－二環西路－二環南路－金星立交橋－北辰小區－精神病醫院－園博路－白龍路－岔路口－昆明監獄－十里鋪倉庫－小羊方旺村－鐵路－果林水庫－昆玉公路－昆洛公路－關雨路－日新立交橋－狗頭村－海興路－陸家營－楊家地－鋁合金廠以南－云南植物藥廠以南－西定級邊界。
二區：霖雨路－茨壩村－龍泉路兩側。
三級：
一區：云南植物藥廠以南至西南定級邊界。
二區：草海以東定級邊界－鄭家河－廣福路－李甲村－林家園－世紀城－昆洛公路－東南定級邊界－東定級邊界－伍家村－昆曲高速公路－盤龍江－北定級邊界－二環北路與教興路路口。
四級：
一區：廣福路－李甲村－林家園－世紀城－昆洛公路－東南定級邊界－南定級邊界－海埂村－趙家地以東廣福公路。
二區：盤龍江－岔路－東北定級邊界－昆曲高速公路－省畜牧獸醫科研所－盤龍江。
五級：
定級邊界內扣除以上各級別所含區域一級規劃限制區。
四、公共建筑用地
一級：
環城西路－昆明市體育場－西昌路－一二一大街－圓通北路－盤龍江路－北河埂往東－北京路以東300米－人民東路－白塔路以東300米－金唐巷－尚義街－和平北路－和平南路－環城南路－書林街－石橋鋪－西寺巷－復興村－永樂路往北至省總工會－沿河路以西－威遠街－如安西路－新聞路－西昌路－昆醫附屬醫院－環城西路。
二級：
虹山北路以西100米－學府路－巷路－龍泉路－二環北路－二環東路－石虎關立交橋－二環南路以南300米－福達路－福德路－福昌路－馬灑營小區－馬家營巷路－二環南路－近華浦路－麻園－昆瑞路以西100米－收容所－虹山北路以西100米。
三級：
昌源中路－昆瑞路－金鼎北路－巷路－教場西路－省公安?？疲h北路－龍泉路以西－云南師范大學－北京路以西300米－省直屬機關宿舍區以北路－江東花園－昆曲公路－巷路－穿金路－園博路－白龍路以東100米－白龍寺－迎溪村－二環東路以東300米－昆明監獄－制藥廠－二環東路以東400米－市機電廠－安石路－昆玉路－關上村－關上東路－關景路南巷路－云南航空公司－春城路－日新東路－興科路－春曉花園－大營村－福源小區－南苑小區－莊稼塘－廣福路－船房以西－定級邊界－湖濱公路北口－滇池路以西－船房小學－邊防療養院－庚家花園－定級邊界－明家地－碧雞路－二環西路－春苑小區往西－梁源路－人民西路－昌源中路。
四級：
龍院村以東鐵路－大橋村以南巷路－科海路－海源北路－小屯立交橋－二環北路－與羊仙坡路口往東北－財經學校－龍泉路－藍龍潭－盤龍江－省生物制藥廠－穿金路－定級邊界－西南林學院－昆芬美香料廠以西－種雞場－歸十路－鐵路－貴昆公路－昆洛路－廣福路以南300米－盤龍江－定級邊界－積善北路南延長線至鐵路－興苑路－昆畹公路－黑林鋪直街－科海路－龍院村以東鐵路。
五級：
定級邊界內扣除以上各級別所含區域。
一、基準地價內涵
此次發布的基準地價，是在昆明市主城規劃區范圍內，設定基準日為2008年1月1日，分別評估確定的相應用途法定最高年期土地使用權級別平均價格。
不同用途各級別基準地價的具體條件如下：
?。ㄒ唬┥虡I用地按法定最高土地使用權年限40年，在“六通一平”（宗地紅線外通路、通電、供水、排水、通訊、通氣及宗地紅線內場地平整）、最末一級“三通一平”（宗地紅線外通路、通電、通水及宗地紅線內場地平整）條件下，平均容積率為2.5的完整土地使用權平均價格，其它條件為宗地地價修正系數表中的“一般”條件；
?。ǘ┳≌玫匕捶ǘㄗ罡咄恋厥褂脵嗄晗?0年，在“六通一平”（宗地紅線外通路、通電、供水、排水、通訊、通氣及宗地紅線內場地平整）、最末一級“三通一平”（宗地紅線外通路、通電、通水及宗地紅線內場地平整）條件下，二環內平均容積率為2、二環外平均容積率為1.6的完整土地使用權平均價格，其它條件為宗地地價修正系數表中的“一般”條件；
?。ㄈ┕I用地按法定最高土地使用權年限50年，在“六通一平”（宗地紅線外通路、通電、供水、排水、通訊、通氣及宗地紅線內場地平整）、最末一級“三通一平”（宗地紅線外通路、通電、通水及宗地紅線內場地平整）條件下，平均容積率為0.6的完整土地使用權平均價格，其它條件為宗地地價修正系數表中的“一般”條件。
?。ㄋ模┕步ㄖ玫匕捶ǘㄗ罡咄恋厥褂脵嗄晗?0年，在“六通一平”（宗地紅線外通路、通電、供水、排水、通訊、通氣及宗地紅線內場地平整）、最末一級“三通一平”（宗地紅線外通路、通電、通水及宗地紅線內場地平整）條件下，平均容積率為1.0的完整土地使用權平均價格，其它條件為宗地地價修正系數表中的“一般”條件。
二、注意事項
1．各類用地各級別范圍，描述不明確之處以級別圖為準；
2．基準地價、路線價、劃撥土地使用權基準價的運用應符合國家的規定。
昆明市主城規劃區基準地價使用說明
新聞鏈接
問：為什么要對基準地價進行更新？
答：近年來，昆明市城市社會經濟發展迅速，基礎設施建設和改造力度加大，城市環境、人居環境得到了極大改善，城市面貌煥然一新，各行各業的投資者在建設中無不享受著政府基礎設施投資帶來的好處。隨著城市基礎設施建設的改建完善，不僅使昆明市中心城區的區位優勢更加強化，土地價格水平凸顯，城市中心區范圍內的土地交通地理區位和經濟地理區位得到顯著提高，對城市土地級別和土地價格的提升也產生了巨大的影響，進一步使土地及房地產市場發生了較大變化。我市土地級別和基準地價一直沿用2002年公布實施的基準地價，該基準價格，已遠遠不適應昆明市經濟發展的需要，不能體現昆明市土地的資產價值。只有通過更新調整，才能保證基準地價水平的區域分布合理性，才能滿足城市土地管理的需求。按照國土資源部和省國土資源廳土地管理基準地價定期更新制度的要求，對我市基準地價進行更新已是經濟社會發展的迫切需要。
問：此次基準地價更新實施的范圍及土地級別是哪些？
答：此次基準地價更新主要是昆明城市總體規劃（1996-2010）設定的昆明市主城規劃區范圍，約320平方公里，具體涉及五華區、盤龍區、西山區和官渡區。與2002年昆明市土地定級和基準地價測算項目的范圍基本一致。主要采取商業、住宅、工業和公共建筑用地四種類型的分類定級。主城規劃區商業用地、住宅用地均為7個級別，公共建筑用地5個級別，工業用地4個級別，不包括二環內的規劃限制區。
問：與2002年原土地級別和基準地價比較有什么變化？
答：與上一輪土地級別相比，商業、住宅和工業用地的級別個數都增加了一個級別，商業和住宅用地由原來的六個級別增加到七個級別，工業用地由原來的三個級別增加到四個級別。整體上，土地級別劃分更加細化?？偟膩砜?，昆明市主城規劃區商業和住宅土地級別體現了由二環及二環外向一環內的市中心逐漸提升的發展趨勢。與原基準地價比較來看，商業用地各級別基準地價平均提高了10.69％，住宅用地基準地價各級別平均提高了35.55％，工業用地地價平均提高了7.44%。其中工業用地由于土地級別個數增加了一個，原來的三級地相當于現在的三、四級地。因此，四級地地價有所降低，其他級別地價均有一定程度的提高。各級別測算面積在原基礎上也有所調整，相對于一級地調整較大。
問：基準地價更新是不是可以說就是提高地價？
答：基準地價更新的主要目的是準確反映城市地價分布規律和地價水平?；鶞实貎r更新既不是簡單的提高地價，也不是簡單的降低地價，而是讓基準地價更能反映城市地價的客觀水平及其分布規律，以滿足政府調控土地市場的要求，并且為合理確定出讓地價、收購地價等提供依據，為政府進一步加強和規范土地管理提供決策依據。
問：基準地價變化了，是否意味著商品房的價格也會水漲船高呢？老百姓購房的負擔是否因此而更大了呢？
答：商品房的特點是具有商品性，商品房價格取決于市場需求，由市場定價?；鶞实貎r調整提高了，也就是土地取得成本增加了，不會使商品房的價格也水漲船高。房地產用地供應是通過公開的市場配置機制來進行的，土地取得成本的增加，并不會對房地產用地公開招拍掛價格帶來多少影響，即不會因為建設用地取得成本的變動而影響市場價，最多就是壓縮了房地產商的利潤空間和政府的收益部分。此外，房屋價格由土地成本、建安成本、稅費和利潤四個部分組成，地價的變化會影響到房價，但僅是構成房價的一個因素，所占的比重不大，而真正影響房價的高低的主要是取決于市場供求，如果商品房市場需求大，即使是成本很低，房價該多高還是多高。所以，基準地價調整提高了，不會增加老百姓的購房負擔。
據悉，昆明市主城規劃區基準地價級別具體范圍，近日可到昆明市國土資源局網站http://kmland.km.gov.cn/上查詢。
主城規劃區土地級別與地價更新成果
級別 商業 住宅 工業 公共建筑
1 7026 3761 588 578
2 6449 3145 518 513
3 5256 2572 464 448
4 4195 2034 421 397
5 2687 1358 規劃限制區內的參考地價為657 357
6 1517 908
7 495 494
二、主城區商業路線價區段平均地價表（確定41條商業路線價區段）
編號 區段名稱 平均寬度（米） 平均深度（米） 平均地價(元/平方米) 所在土地級別
1 同仁街 7.0 5 10384.77 1
2 南屏街 5.0 5 25518.53 1
3 新聞路 3.0 8 6559.56 4
4 西昌路 7.0 6 8334.51 3
5 東寺街 3.0 11 9814.24 3
6 錢局街 4.0 6 18082.41 2
7 文化巷 3.0 8 16885.73 2
8 金碧路 5.0 5 19253.28 1
9 環城南路 4.0 6 17464.16 3
10 園西路 3.5 6 15773.88 3
11 圓通北路 3.0 6 9274.34 3
12 東風西路 3.0 10 18270.43 2
13 建設路 4.0 5 16063.67 3
14 正義路 4.0 9 20191.21 1
15 青年路 5.0 6 20625.70 1
16 景星街 3.0 7 21180.77 1
17 北京路1 3.5 6 19196.06 2
18 環城東路 3.0 8 8441.00 4
19 寶善街 4.5 4 21919.89 1
20 吳井路 3.0 10 7465.24 3
21 民航路 3.0 8 7154.21 4
22 三合營 3.0 7 7248.65 3
23 瓦倉西路 4.5 7 7939.74 3
24 翠湖南路 4.0 7 10390.20 2
25 翠湖西路 3.0 4 18391.75 2
26 翠湖北路 3.0 4 22459.70 2
27 白塔路 3.0 9 10826.88 3
28 環城西路 3.0 8 7542.66 4
29 昆師路 3.0 6 21033.04 3
30 東風東路 3.0 6 14583.60 2
31 五一路 3.0 6 13813.12 3
32 茭菱路 3.0 7 7380.86 5
33 二環西路 3.0 7 4679.21 5
34 關興路 3.5 9 5650.99 5
35 一二一大街 3.0 6 8490.89 3
36 關平路 3.5 6 7056.60 5
37 雙橋路 4.0 5 4281.59 5
38 江東商業街 4.0 9 5185.79 5
39 北辰路 4.8 8 5001.14 5
40 新興路 6.0 8 4226.49 5
41 北京路 3.0 7 11607.86 2
三、劃撥土地使用權基準價格表
單位：元/平方米
級別 商業 住宅 工業
1 5270 2821 470
2 4837 2359 414
3 3942 1929 371
4 3146 1526 337
5 2015 1019
6 1138 681
7 371 370 二環路以內的參考地價為526
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2008/9/18 17:33:00