陸彬杰 李子擎/《中國房地產報》/20080903
8月28日，新長寧、長實及百仕達地產有限公司等6家房企參與了上海長寧區新涇鎮240街坊地塊競拍，百仕達地產有限公司以3.28億元的總價，獲得這塊1.36萬平方米的純住宅用地的開發權，折合樓面地價約24118元/平方米。
此次拍賣結束了上海住宅樓面地價不足2萬元/平方米的歷史，也結束了近來上海土地底價成交的階段，地價略有回暖。
此前一星期，上海市房屋土地資源管理局發布掛牌出讓涉及徐匯、普陀、寶山、嘉定、奉賢等5個地區共計6幅國有建設用地使用權的公告，6幅地塊總面積為38.54公頃，上海土地市場迎來放量。
分析人士指出，雖然上海進入了推地高潮期，但供應主要集中在偏遠郊區，土地流拍可能性加大。
郊區推地高潮
上海市房地局的25號土地公告推出3幅“（公共設施）配套用地”和5幅商業、居住地塊，出讓面積共約72.44萬平方米。
其中推出的地塊以郊區為主，崇明推出陳家鎮濱江生態休閑運動居住社區2號地塊A區、B區，以及4號A區、B區4幅地塊等?？偣布s為50萬平方米。另外，還有一塊名為“奉賢區南橋鎮望園路東側、廟涇新村南側區域商業金融用地和居住用地”，出讓面積5.83萬平方米。
這些郊區的地價非常便宜，如奉賢區南橋鎮起拍樓板價僅1273元／平方米，周邊的“綠地南橋苑”均價為8100元/平方米，而崇明縣陳家鎮濱江生態休閑運動居住社區４幅商業及住宅地塊的起拍樓板價在770元~780元/平方米之間，而崇明一般商品房在4000~5000元/平方米。
不僅地價較為便宜，而且上海推地集中在偏遠的郊區，而急需解決樓市供應矛盾的中內環之間，則只推了一幅長寧區新涇鎮240街坊地塊，容積率為1.0，未來將開發以別墅為主的混合型社區。
“接下來，上海還是會以郊區推地為主，因為上海市中心基本上無地可推。一方面，上海市區的絕大多數用地都會成為商業用地，另一方面，目前上海的動遷比較慢，也使得市中心推地量比較少。”佑威機構研究中心主任薛建雄表示。
今年年初，南匯地塊就曾經出現過流拍，大量推出郊區的地塊，是不是會造成流拍的現象？薛建雄認為，如果在郊區的小鎮上，就有可能出現流拍，但如果說是在九大新城和安亭、羅店這樣的重鎮上，流拍的可能性不大。
劉光東表示，大量推地有望緩解住宅用地的供應量不足，但是，大部分用地在偏遠的郊區，對于緩解住宅供應危機起不到作用。
“雖然，上海的房價開始逐步回調，這是受到整個經濟環境的影響，明后兩年宏觀經濟一旦好轉，樓市價格將上漲，因為目前土地供應呈現出失衡，以奉賢、崇明等郊區為主，中環線附近沒有供應量，這為日后房價快速上漲埋下隱患。”上海泰麒房產工作室分析師何凌飛表示。
地價回暖仍待觀察
目前，上海樓市比較冷淡，但是土地市場有回暖的跡象，一些位置比較好的地塊，還是會受到開發商關注。前期所推出的顧村以及長風等住宅地塊都受到了許多開發商的關注，分別有25家和27家開發商領取了兩幅土地的招標文件，已接近高峰時水平。
上海北孚地價指數統計，2008 年第二季度，住宅地價呈漲勢，商業、辦公地價則小幅下跌。其中住宅類地價發力上揚 8.1%，在住宅地價帶動下本季度綜合地價指數環比上漲7.3%，漲幅較上季度成倍放大。
8月初掛牌的羅店新鎮A2-3地塊土地面積2.9966萬平方米，容積率1.2，總建筑面積3.6萬平方米左右，以成交價計算，樓板價格4635元/平方米，相比于地塊掛牌起始價，A2-3地塊成交價格高出超過1/3。
雖然，地價有所回暖，但是，相比羅店萬科琥珀園價格在1.1萬元/平方米，地價還是偏低。
之前，羅店新鎮A2-2地塊完成出讓的結果，就預示著上海的地價的回暖，南京朗詩置業股份有限公司以3.21億元的價格摘得地塊，地塊樓板價格4256元/平方米，結束了上海從今年年初以來土地出讓均以底價成交的局面。
薛建雄表示，上海地價大幅上漲的可能性不大，一方面，政府為了推動投資歷促進經濟增長，推地的力度可能還會加大，另一方面，整體市場環境不好，這樣一來地價上漲的空間會再一步縮小。羅店地價上漲，與該地區的地鐵建設將要通車和萬科樓盤的高價入市有關。
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2008/9/3 14:33:00