重慶：農村土地交易將轉正

李星辰/《華夏時報》/20080809　

　　渝申請國內首個農村土地交易所，直接挑戰一級土地壟斷

　　7月底，一紙申請交到國務院各相關部委，重慶要在大面積農村土地流轉的基礎上加快改革步伐，具體的步驟是設立農村土地交易所，探索建立城鄉統一的土地交易市場，使集體土地和國有土地統一政策、統一調控、統一監管。

　　記者了解到，設立農村土地交易所是重慶綜改方案的增加申請條款。敏感的農村土地交易所的出現將可能給重慶的房地產市場帶來深刻的變化。

　　首個農村土地交易所

　　重慶市政府對于建立第一家農村土地交易所相當“敏感”。

　　重慶市政府研究室副主任許光洪博士告訴記者，目前這一土地交易所尚在申請過程中，能否通過國務院相關部委的申請都還很難說，因此政府研究室也不便透露相關的細節。除非申請獲得了國務院批準，相關的部門可能會向媒體披露設立農村土地交易所相關的程序及步驟。

　　重慶市政府希望在不違反國家土地用途管制制度、不利用集體建設用地進行房地產開發的前提下，使農村建設用地包括宅基地、耕地、林地、荒地等農村土地通過招拍掛方式以轉讓、出租、作價入股、抵押等形式進行“流轉”。

　　如果這一申請方案獲得批復，重慶將建立起我國第一個農村土地交易所，主要開展農村集體建設用地等諸項農村用地向城市建設用地的流轉交易。

　　目前，重慶的部分區縣已經在為設立農村土地交易所做一些準備工作，只等申請獲批開始運作。大足、九龍坡等土地流轉比較活躍的區縣更是希望通過農村土地的流轉突破農村經濟發展的困局。

　　8月6日下午，國土資源部、重慶市人民政府在渝簽訂了《推進統籌城鄉綜合配套改革工作備忘錄》。該《備忘錄》確定，國土資源部將重慶列為國土規劃試點、納入城鎮建設用地增加與農村建設用地減少掛鉤試點、開展節約集約用地試點，共同探索土地利用新機制。

　　有專家分析，有學者和主管職能部門的大力支持，重慶獲得批準設立農村土地交易所的可能性很大。

　　開發商新的商機

　　“目前，重慶市政府手中有大量的土地儲備，估計在60萬畝以上，幾大國有投資集團還在加速土地儲備。如果允許農村的建設用地、宅基地整理入市，這些土地也是一個不小的數字。”重慶仁厚房地產公司總經理伍剛告訴記者，土地壟斷市場是目前中國樓市積弊的癥結之一，也是房價高的根源。土地多了，開發商買地的選擇余地就更大，一級土地壟斷市場的競爭局面將給開發商帶來一定的利好，競爭的結果一定會導致土地利用更加有效率，土地價格也保持在合理的水平。

　　“設立農村土地交易所對很多開發商是新的商機。”重慶鴛鴦房地產公司董事長陳云向記者表示，土地成本占到了房地產開發成本的三分之一以上，而且還有大幅度增長的趨勢。日益高漲的地價讓資金較少的中小開發商幾乎沒有活路，如果能夠把農村的宅基地集中起來，進行適度規模的開發，則意味著小開發商還可以在城鄉接合部有所作為。

　　但是，農村土地交易所的建成也將會給開發商的投資帶來一些不利的影響。如果土地交易所可以允許各家各戶自由交易土地，那么“若要一家一家去和農民談判，購買到土地，然后再來開發還是有麻煩”，重慶一地產研究人士告訴記者，這可能延長購地的時間，同時交易成本也將會比較高，可能不利于快速的城市化進程。

　　所以，要加快開發速度就需要引入政府和中介機構，但是由于信息不對稱，在土地交易中又很難保障農民的利益。因此，農村土地交易所中如何解決信息不對稱、保障農民利益是最為重要的課題。

　　農民權益保障是難題

　　“農民如果能夠自由交易，其收益自然比現在的拆遷補償高出若干倍。”重慶區縣經濟學會常務副會長楊成理告訴記者，一級土地市場出現的競爭局面將導致目前地價瘋漲，面臨危機。另一方面，有了錢之后，農民在改善居住條件的情況下還可以脫離土地，謀求更大的發展，有利于內需的拉動。

　　“我們已經流轉的土地怎么辦？”九龍坡白市驛鎮清河村農民李坤榮得知重慶可能設立農村土地交易所的消息后，提出這樣的疑問。由于村里的土地流轉農民沒有多少自主權，他們得到的利益和土地的使用價值不成比例，土地的流轉也沒有讓他們一家的生活有大的改善。

　　李坤榮并不是孤立的，記者采訪過程中，沒有一個農民不渴望在農村土地交易所對自己的土地使用權進行自主的流轉。土地交易所的設立可能改變原有的土地流轉模式。

　　重慶市在方案中提出，請求支持重慶建立農村土地儲備整理整治制度。而為了促進農村土地特別是零星地塊的流轉，保障農民合法權益，重慶市計劃由區縣政府設立農村土地儲備機構，負責本行政區域內農村土地流轉前的集中儲備和整理整治。那么在具體實施過程中，農民的權益如何來保障？目前重慶的有關專家似乎還沒有良策。

　　設立農村土地交易所，農民就真在土地交易中有自主權，重慶的房地產開發商就能夠擺脫土地壟斷出讓帶給他們的煩惱？目前還充滿懸念。