《21世紀經濟報道》/20080722
作為今年上海各類土地公開出讓中為數不多的地塊之一，一位土地出讓方公司人士日前無奈地向本報記者透露，他們現在不擔心即將出讓地塊的品質、地段、未來區域發展空間，卻還是擔心土地賣不出好價錢甚至賣不掉，因為放眼望去，在限外政策持續嚴控下，幾乎不能指望外資在中國土地市場的作為，而國內擁有足夠資金的潛在買家屈指可數。
同時，一位土地中介人士也坦言，樓市成交低迷，更多的開發商會出現資金問題而轉讓土地或無力、無意購地，加上不斷有出讓方希望趁目前尚為價格高點出貨的各類轉手土地涌入，土地市場的供求失衡將進一步加劇。
尋找接盤主力資金
確切地說，令土地稀缺性突然失去其“理論基礎”意義的主要影響因素，是在目前階段性土地有效開發需求的大幅萎縮。
“大部分業內人士看好中長期中國房地產市場的同時，眼前短期內的深度調整令房地產市場總體上的供不應求出現逆轉，尤其是開發資金萎縮下的土地供求關系。”近期深入接觸過多個土地轉讓標的滬上資深開發商人士柴一峰深有感觸。
上述這位土地出讓方公司內部人士向記者袒露的擔憂，與柴一峰的感觸如出一轍。
據了解，由于該公司受限于相關待出讓土地成片前期開發的進度安排、動拆遷進度以及企業發展既定戰略周期等因素，按照原定計劃，只能在今年這個時候推出這批土地，恰逢市場低迷、資金枯竭。
“公司領導也比較無奈，多年前也無法如此準確預料到安排推地的這個時間，行情會這么差。受進度所限，當去年底意識到會有問題時，已很難短期內做出大的調整，而如果往后順延，擔心風險會更大，同時影響整個區域總體開發計劃，甚至錯過未來區域物業產品上市的理想時期。”該人士透露。
據了解，目前該公司首批地塊已經發出招投標文件，也確實有一些知名開發商表示了投資意向，但大都對較高的總價有些遲疑。
出讓方有兩大擔憂：首先是在限外政策繼續嚴緊，如此規模外資無法短期內順利入境，在外資買家被擋在關外時，國內市場銷售低迷，開發商大都資金緊張，是否有企業能籌集這筆資金購地；其次則是，在輿論普遍偏向市場深度調整，高房價、高地價將受到很大輿論壓力的情況下，即使有實力、有興趣的買家，是否會擔心輿論壓力而影響購買決策。
“我們在前期的客戶調研中了解到，現在不能指望外資甚至港資的房地產公司了，限外政策下，這些資金進入需要煩雜的手續和漫長的審批期，而且外資還要同時考慮退出機制。”這位出讓方的內部人士告訴記者。
限外政策緩和的機會？
世邦魏理士的最新報告指出，在限外的政策環境下，境外投資者通常還有三種可選擇投資途徑進入中國市場：其一,尋找具有離岸股權結構的物業，來繞開境內投資時復雜且費時的審批程序；其二，尋找一個具有豐富當地資源的強大的內地伙伴，在合資公司中扮演財富投資者的角色;其三，購買在境外尤其是香港證交所上市的內地發展商的股權，以股東的身份來分享公司發展的收益，并為在具體項目上的進一步合作打下基礎。
同時也有觀點認為，商務部7月1日開始下放的外商投資中國房地產審批權給省級商務主管部門，會很大程度上提高外資進入的審批速度，便于外資與主管部門的溝通及相關投資解釋，整個審批流程可能縮短，客觀上利于外資的流入。
不過這或許并不意味著對土地市場的資金充實。
世邦魏理士中國區住宅項目營銷部高級董事陳煒指出，其實就投資偏好和風險控制而言，即使在外資進入順暢的情況下，目前國內市場的走勢，各類出讓方紛紛尋求轉手土地，外資也不會是這些土地的接盤主力。
“以外資投資中國房地產的特點，他們的重點將依然是物業而非土地。相對而言，土地投資的風險更大，而目前也很少有外資愿意收購土地來做開發商的角色，這不是他們的長處。”
同樣的情況也發生在其他土地轉讓交易中，包括二手土地市場。
陳煒指出，此輪行業洗牌調整過程中出現的轉讓土地，其接盤的主力還是會以國內本土開發商為主，而本土開發商受融資渠道及銷售回籠資金速度的影響，土地市場的供求關系將要看樓市物業成交是否回暖而定。
因此，上述土地出讓公司目前正在重點接觸的意向客戶均鎖定在本土開發商，能否順利出讓，全看本土開發商的投資意向和資金狀況。
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2008/7/23 9:09:00