翟瑋/《樓市》/20080619
2008年第一季度，天津市共有107塊土地出讓，出讓總面積高達1195.44萬平方米，高居全國之首！在樓市低迷之時，天津土地市場依然看好，房價依然保持堅挺，成為房地產市場的"一枝獨秀"。
天津房地產市場未來走勢正在成為各界關注的焦點。那么，是什么促成天津樓市價格的堅挺？天津樓市正處于怎樣的發展階段？
剛性被動型需求開始轉為改善型
2008年2月23日，位于天津市老城廂的中新城上城之上城豪苑"68萬精裝兩居客戶簽約儀式"吸引了眾多購房市民的目光?；顒赢斎?，出現數百組客戶爭相搶訂的場面。
老城廂板塊的熱銷猶如為2008年樓市打了一針強心劑。說起老城廂天津市民并不陌生，它有著600年的歷史，在一定程度上代表著天津的歷史和文明。
但就在幾年前，這里還是破舊、低矮的平房。2003年，天津市政府對老城廂做出了改造的決定，并計劃要把老城廂打造成為一座集居住、文化、商業、商務、休閑、娛樂、旅游為一體的城市綜合體。
近幾年天津變化大，大規模的拆遷使天津樓市發展變化更大，老城廂區域就是大規模拆遷中的一個典型。
"天津市從2002年開始減緩了拆遷速度，但是由其引發的剛性需求依然存在。"深圳市星彥地產顧問有限公司天津分公司研究部經理劉文春認為，天津樓市的發展是從大規模拆遷后開始的。拆遷形成了大量被動需求，刺激樓市的發展，即使2002年后減緩了拆遷速度，但是需求慣性依然延續。
劉文春介紹，判斷一個城市樓市未來走勢的關鍵一點是需求自住型還是投資型。在一些一線城市投資購房所占比例遠遠大于自住比例，比如深圳樓市在2007年有近7成的購房者都是炒房者，而實際購房自住的不到3成。天津的情況正好相反，自住所占比例遠遠大于投資比例，由此形成地產泡沫的可能性很小。
近幾年，天津房地產市場快速發展，被動性的購房需求也有所轉變。這種變化是在2003年后，本市開始盤活土地資源，把土地運作作為經營城市的重要舉措。并以海河周邊未來15年的收益權作為抵押，政府獲得了近1500億元的銀行貸款，改造海河沿線。相應，天津市舊城區的集中改造也拉開了序幕，由此房地產市場加快腳步快速發展。
目前，天津市大規模拆遷已經結束，開始呈現居民主動置業需求。隨之，越來越多的外地、外資開發商進入天津樓市，一些高品質、舒適度高的項目滿足了市民改善生活的需求。由此，天津市民改善型需求，正出現爆發性的釋放，開始代替拆遷被動型需求，成為天津市房地產市場發展的動力。
環外置業比例加大已接近一線城市
"目前的收入只能在環外購房，如果交通便利是可以接受的。"小趙參加工作幾年后，有了置業的打算，而根據他目前的收入只能選擇中心城區二手房或環外區域的新房。最后，小趙選擇了位于北辰區的鳳凰小鎮一小戶型。"未來地鐵三號線將通到那兒，升值潛力很大。"買房后的小趙顯得很是興奮。
隨著天津市房地產市場的發展，居住人口逐漸向外疏導。在房價的壓力下，迫使不少置業者向外轉移，在環外及郊縣區域購房。加上近幾年，交通及生活配套條件的改善，居住氛圍也開始形成，選擇環外區域購房的人逐漸增加。
據深圳市星彥地產顧問有限公司天津分公司研究部了解，在購房人群中15～64歲之間占77.7%，這里有相當一部分人是用于婚房置業。他們開始轉變天津以往傳統觀念，可以接受較偏遠的地方購房。
作為房地產市場發展水平的重要表現之一，就是中心城區和其他區域置業比例情況。我國一些一線城市的置業比例一般為"三七開"的格局。
目前，深圳關內外置業者已經形成"三七開"的格局，相對應，天津市市內六區和其他區域的置業占比正在逐漸縮小，也開始呈現此種趨勢。
從下圖可見，天津市從2005年開始，市內六區商品住宅成交占比從45.5%縮減到2007年的33.0%，到目前為止已經縮減到27.6%，已經接近"三七開"格局，正逐漸縮小與一線城市的距離。
天津房價仍有一定上漲空間
各種需求的逐步釋放，促使天津市住宅銷售價格及銷售量的同步上漲。從2004年起，天津市商品住宅銷售量均保持在千萬平方米以上。"從全國來看可以保持千萬平方米銷售量的城市很少"劉文春表示，天津市從銷售量來看，已經可以和一線大城市相媲美。
從商品房住宅價格來看，天津市從2004～2007年間銷售價格也是一年一個臺階，相繼突破3000、4000、5000、6000元/平方米，目前均價已經突破7000元/平方米，年均漲幅在20%以上。
從下圖中可見，天津市2008年4月份一手房成交價格同比漲幅29.0%，成交量同比漲幅29.8%。而相應上海、廣州、深圳一線城市成交量同比減幅為-50.72%、-63.0%、-50.9%。天津樓市漲幅情況明顯優于這些一線城市。
另外，從2008年第一季度成交均價增幅程度來看，天津樓市的增長幅度最大為35.6%，超過一線城市。
與此同時，天津市成交均價為7041元/平方米，遠遠低于一線城市成交價格?？梢?，未來天津市房價仍有一定的上漲空間。
新增人口將繼續對天津樓市形成需求支撐
無論從需求還是從成交價格的發展來看，都能說明天津樓市猶如一個"青年"，正處在快速成長期，未來為了其可以健康的成長，這個"青年"仍是眾人呵護的焦 點。
"天津的外來人口集中在濱海區域，隨著濱海新區的快速發展，天津樓市將進一步成熟發展。"南開大學城市與區域經濟研究所副所長吳浙表示，天津濱海新區在政策利好下，將是天津市發展的重點，而天津將是京津一體化下，環渤海區域發展的重點。
由此，天津市產業發展將會帶動大量的人口聚集，會催生大量的置業需求。目前，天津的外來人口增速保持在20%以上。按照規劃，濱海新區的人口到2010年將會到達180萬，現在還有40萬常住人口的缺口。
天津區域吸引力很大，包括產業吸引力、資金吸引力、人才吸引力等方面都占據優勢，為外來人口置業提供了良好的預期。這些新增人口將會對本地房地產市場形成需求支撐，置業需求與長期持有為目的的投資型需求將逐漸釋放，未來樓市必將平穩快速發展。
近日，天津市相關政府部門提供了一組數據，在一定程度上驗證了未來天津未來樓市向好信息。
數據顯示，一季度，本市房地產開發投資繼續保持平穩增長，累計完成投資95.65億元，同比增長27.3%，增幅同比提高5個百分點。房地產投資開發指數為119.45，比上年同期提高1.00點。
可見，樓市低迷之時，天津樓市投資比例并未下滑，并因天津區域的特殊性及各種利好政策的支撐，與國內其他城市相比已經脫穎而出，成為全國地產市場的投資焦 點。
未來天津土地市場仍保持上升勢頭
天津樓市正處在快速發展的成長期，在土地方面成為各大開發商爭嗜的焦點。
有數據顯示，2008年第一季度，天津市共有107塊土地出讓，出讓總面積高達1195.44萬平方米，高居全國之首！
可見，地產商仍然對天津土地市場青睞有加，標志著天津市房地產市場進入了快速成長期。
2008年，中國許多城市的土地市場呈現低迷，一些一線城市開始出現流拍的現象，而正處樓市成長期的天津，土地市場依然吸引外地開發商的目光。
從以下數據可以看出，2008年1～4月天津市房地產用地成交59宗，房地產用地成交土地面積為783.7平方米，沒有流標現象發生。相對應，深圳、廣州、北京等一線城市無論從成交面積還是成交宗數都低于天津市成交量，且有流掛和流標現象發生。
2008年，天津土地市場可謂波瀾不驚仍保持了以往的熱度。年初，中信華南集團天津公司以9.46億的高價，競得西青地塊。
同時，已經在土地市場蟄伏多年的鵬潤地產終于有了一個大手筆，以25.55億元的價格獲得天津華明鎮一塊土地，由此鵬潤增加了近43.3萬平方米的地塊。
近日，記者從政府相關部門了解到，2008全年天津中心城區可實現約700公頃經營性用地的儲備總量,其余地塊將在近期陸續放量?？梢?，房地產市場雖然已經趨于理性，但是，2008年天津市仍然是招商、金地、富力、萬科等知名開發商追捧的"樂土"。2008年天津市房地產市場的上升勢頭仍然不容小覷。
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2008/6/19 10:15:00