曾冬梅/《中國房地產報》/20080617
在廣州，開發商囤積土地將付出沉重代價，土地閑置費高達地價款的20％。
6月11日，廣州市國土房管局頒布了《廣州市閑置土地處理辦法（修訂征求意見稿）》（以下簡稱《辦法》），其中明確規定，土地閑置費將由原來的按月收取改成一次性繳納，并嚴令禁止以分期開發為借口囤地。
“《辦法》對政府出讓土地和開發商持有土地都提出了更高的要求。”一位業內人士如此評價。
分期開發不再是避難所
據上述業內人士介紹，過去許多開發商開發千畝甚至萬畝的大規模地塊時，往往會采取分期開發的方式進行，并以已開發部分土地為由，規避有關土地閑置的規定，此后便可隨心所欲地控制剩余土地的開發進度。
但《辦法》明確提出，為理順過去用地分期開發產生的問題，特增加一個界定規則：“認定和處理閑置土地以宗地為單位，對已辦理用地分期手續的，以分期后的土地為宗地單位。”
此前，廣州對閑置土地的界定并不清晰，其認定標準為：已動工開發建設但開發建設的用地面積占應當動工開發建設總用地面積不足三分之一，或者已建設投資額占總建設投資額不足25%且未經批準中止開發建設連續滿1年。
“原規定未明確‘投資額’的內涵，導致在實踐操作中對‘投資額’的理解不一。很多開發商認為投資額包含土地取得成本，因此造成許多還未開發建設，投資額占總投資額的比例便已超過25％的現象，有違立法初衷，容易造成疏漏。”廣州市國土房管局相關負責人對記者說：“因此《辦法》明確了‘土地取得成本’不計入‘已投資額’的范疇。”
統一征收20％閑置費
關于閑置土地的處理措施，《辦法》提出：“用地單位以出讓方式取得土地使用權的，按出讓土地價款的20%計收土地閑置費；以劃撥方式取得土地使用權，自行負責征地拆遷的，按基準地價的10%計收土地閑置費；除此之外，按劃撥土地價款的20%計收土地閑置費。”
根據之前2003年6月1日起實施的《廣州市閑置土地處理辦法》，用地單位以出讓方式取得土地使用權的，對其閑置土地閑置費的征收總額累計不得超過該宗土地使用權出讓金的20%。如今，《辦法》不僅明確提出不再按月累計征收，更明確“20%”這一標準征收比例，無疑加重了對土地閑置行為的處罰力度。
此前，廣州的土地閑置費是按月征收，自《閑置土地認定通知書》認定閑置之日起滿一年開始計算，標準為：經營性房地產用地為合同出讓金總額的1.2％；一般建設用地為合同出讓金總額的0.8％；工業基礎設施用地為合同出讓金總額的0.4％。即意味著，各類用地累計征收土地閑置費總額不超過該宗用地使用權出讓金合同總額的20％。
但如果按照《辦法》規定，一幅地價為10億元的土地，被認定閑置滿一年后，必須一次性繳納的閑置費為2億元，這筆費用在從前足以支付16個月的閑置費，可見開發商囤積土地的成本大為提高。
增加土地開發成本
近年來，國家對土地宏觀調控的力度不斷加大。自2004年8月31日起，國家已規定經營性用地一律要求以招拍掛方式公開出讓，這使得當前實施的《廣州市閑置土地處理辦法》無法適用于新形勢。廣州市國土房管局有關負責人表示，“近兩年來，廣州市各界有很多聲音要求修改閑置土地的管理辦法，理由是跟不上市場的變化。”
中原地產項目部總經理黃韜告訴記者，《辦法》的出臺更多來自國家的壓力，“去年就要求各地上報閑置土地的查處情況，并要求制定細則了”。他認為，《辦法》將堵住很多開發商以前愛鉆的法律空子，將促使開發商提高對地塊整體規劃的精準度，而很難根據市場變化再調整開發進度，對資金到位及周轉的要求都提高很多，“無形中增加了開發成本”。
“《辦法》最終對市場和開發商影響有多大，則要看第一個拿誰來‘開刀’，并對市場是否有震懾作用。”黃韜說。
那些認為廣州樓市宏觀調控已趨于平靜的開發商們，對于《辦法》的出臺有些措手不及。“我還不知道有這個文件出臺，不會又想調整市場吧？”一位廣州本地開發商說。雅居樂負責政策研究的部門也未見到《辦法》：“在分析和調研后，我們很快會做成報告提交給高層。”一家上市房企的相關負責人在閱讀《辦法》之后，嘆了一口氣：“看來政府還真是一點都不松手。”
6月11日，在《辦法》公布的當天，廣州市國土房管局同時發布了兩份加快動工建設進度的催促書，有兩幅地塊在被認定為閑置土地一年后仍未動工建設。該局相關負責人表示，若開發商再拖延動工期限，將依法處置。
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2008/6/18 8:48:00