陳玉霞/《羊城晚報》/20080520
“五一”前后，不少樓盤強勁促銷下的一手樓價，比同個樓盤上一批產品的二手樓價還要低，看似震撼、極具誘惑力的背后，二手中介業內人士表示，真正意義上一手新盤價比二手價還低的單位，只是極少數。同個樓盤一手二手樓價倒掛的個案，尚不足10％。因此，這種現象盡管會對二手樓市成交帶來一定的影響，但是二手樓仍會因
自身獨特的優勢,而受到相關群體的追捧。
市場新象：出現一手價低于二手價樓盤
“五一”前后，一手樓市商家瘋狂促銷，不少樓盤的促銷價格創下近一兩年的新低，甚至比同樓盤的二手樓價還要低。記者踩盤后發現，小黃金周期間促銷力度較大的白云大道北板塊、龍洞板塊、廣園東板塊、華南板塊等，所推新貨的一手促銷價都達到了最近一年多的新低，其中以云山詩意6888元/平方米起的低價最為典型。而據滿堂紅、合富置業等中介行專業人士介紹，同一個樓盤在售新貨價格比二手價還低的狀況，其實并不多，只約10％。
據了解，上述板塊的二手樓價高過一手樓價，或與一手樓價持平的物業比較多。如嶺南新世界優悅園組團均價為7800－8000元/平方米，而該盤內較新的二手樓單位均價也約8000元/平方米左右；云山詩意新房售價6888元/平方米起，而其二手房價格則已達8000元/平方米左右；富力桃園以特價方式推出的單位在9000多元/平方米左右，而該樓盤的二手價也已達9800-10000元/平方米，與新貨價格相差無幾；此外，海珠區光大花園榕上居的二手價已升至約10000元/平方米，而新組團水岸榕城的新盤價為9800-13800元/平方米，部分新單位價格也低過二手樓價。
市場分析：二手價緣何高于一手價？
滿堂紅、合富置業、中原地產等專業人士分析，一直以來，一手房地產價格是二手房地產價格的絕對標桿。一手房價格升，二手房就跟著升。在從2003年開始的這輪房價上漲浪潮中，一手樓盤的每次提價，幾乎都成為周邊二手樓盤升價的最佳理由。近期二手樓價反超一手樓價，主要有兩大原因：
一是樓市恰逢蕭條期，為在黃金周內刺激成交，一手商家采用了力度較大的促銷手法。比如，直接將裝修去掉賣毛坯房，這樣的報價就相當有吸引力，云山詩意的6888元/平方米就是由此而來。另外，商家直接將新貨價格調低10％－20％幅度，由此，也就出現了較低的一手樓價，例如華南板塊某盤新貨，部分單位低至7300元/平方米就能成交。
二是二手物業特別是朝向、樓層較好的物業選擇比較多，致使這批二手房價格比較高。同時，二手物業屬于小業主私有財產，小業主對物業預期比較高，因此不會象開發商一樣大幅調低樓價，特別是去年才入市的小業主，更不會輕易拋盤。例如：蔡先生去年年初在富力桃園C區買了套房，原本打算今年年初租約到期便放售，85平方米單位放盤價為95萬元，可從去年年底開始，該盤就不斷推出特價單位，部分單位的均價還不足1萬元/平方米，蔡先生知道后，唯有將物業繼續放租了。
價差真相：一手低價房少之又少
據了解，盡管市場出現了相對有吸引力的一手房新低價，但是精明的買家卻也發現，這種真正的筍盤還是少之又少的。例如，云山詩意的新貨，盡管打出的旗號是6888元/平方米起，但其新貨均價仍在7500－8000元/平方米之間，如果加上裝修，一套房子價格就要在8000－8500元/平方米以上了，比上一期產品實際優惠不了多少；再如南湖托斯卡納特惠的"6、7字頭"新貨，也是僅有10多套。
滿堂紅云山詩意分店經紀介紹，不少樓盤的一手特價單位數量都有限，而且在戶型和朝向上并不十分如意，相對而言，已經入住的社區，其二手房可選的空間就比較大，成熟的社區氛圍、清晰的產權等優勢，都在一定程度上削減了一手低價對二手市場的沖擊。
低價影響：促進觀望，影響成交
作為相輔相成的一二手樓市，同樓盤內一手價低于二手價、市場一手新低價對二手樓市同樣帶來一定沖擊。上述中介公司專業人士介紹，這些影響主要體現在降低了成交的幾率、促進業主心態改變等方面。
影響一：二手成交減速
專業人士介紹，同一樓盤內，在售新貨價格比二手價還低的狀況，影響了二手類似產品的成交。例如滿堂紅4月的成交中，80萬元/套的二手房單位成交量僅占總成交量的13%左右，而在這些單位所在樓盤的二手次新房（即剛買一兩年左右的物業）成交量更少，占整體次新房總成交量的不到5%；再如云山詩意、時代玫瑰園等價格較高的物業，其二手成交量也有所下滑；華南板塊近期的二手成交更為慘淡，據稱是"5月以來少有成交"。滿堂紅統計數據顯示，一手降價對首次置業者影響較大，其大約分流了二手10％左右的首次置業者。
影響二：促成業主調價
對于出現的一手樓特惠現象，不少業主也積極轉變心態，主動調低放盤價，以求物業能更快成交。兩行人士介紹，不僅是非中心板塊的物業，即使是天河珠江新城物業的業主，近期都會主動調低放盤價，降價幅度約從1000－3000元/平方米左右，幅度從10％－20％不等。
影響三：帶旺二手看房客
據介紹，去年房貸新政令不少買家觀望，進入3月后，雖然已經開始逐步回暖，一手開盤價的震撼出場，在為一手樓帶來旺盛看樓者的同時，也為二手中介地鋪帶去了更多的看房者。據本刊記者的走訪統計，"五一"期間，一手樓盤的旺場，為二手地鋪帶來了10％－30％左右的回暖客流。盡管看樓者在一二手市場中徘徊，但"相信二手房的各種優勢，還是能留住不少二手房買家的"，一位經紀這樣對記者說。
前景預測：
二手樓價依然低于一手價
滿堂紅研究部人士表示，處于調整期的房地產市場，短時間內一手樓價比二手價低是正常的，由于一手價格下調明顯，而掌握二手物業的業主對市場反應有一定的延遲性，這就促使一段時期內出現了一手樓價比二手價低的現象。但未來二手房價一定會比一手價低，這才是正常的市場，二手樓市經過調整逐漸理性回歸后，仍會向穩步發展。合富置業人士也表示，在經濟的發展以及城市化、人口發展等因素的支持下，自住需求仍將促使廣州二手樓市保持穩中有升的發展態勢。
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2008/5/20 8:40:00