王其明/《中國經營報》/20080513
區域實時觀察
每平方米降價2500元，降幅達到25%，看上去，似乎房價要下跌了。不過，隨后開發商說不降價了，整個降價過程只持續了2天。
這是上海開發商的典型心態：不愿降價，偶爾降價也是“作秀”。
上海的開發商正在打持久戰。
房價降不了 土地捂不熱
就在上?？党?ldquo;作秀”賺足了眼球之后，合生江灣國際公寓也每平方米“大”幅度降價3500元，現在不過是稍微回調一點而已。不過是從24000元降到20500元，該樓盤在2006年時，售價僅每平方米萬元左右，漲幅已經超過一倍，
從成交數據方面來看，上海的平均房價也在走高。佑威房地研究中心的數據顯示，1～3月一手商品住宅（剔除動遷配套房）的平均成交價格分別為每平方米11552元、11043元和13106元，4月份上半月的平均成交價格高達每平方米15896元。
相對于樓市，土地市場卻是明顯冷清。不久前，上海今年春節后第一次土地出讓，出讓的8幅土地中，有兩幅地塊流標，3幅只有一個競買人，底價成交。而最為業界關注的一塊土地，僅僅兩個開發商競標，成交價只有去年最高峰時地價的一半。
去年房價上漲時，土地價格跟著暴漲，漲幅遠比房價漲幅大。去年11月，仁恒拿下的江灣地塊，樓板價每平方米達2萬元，而去年6月，綠城拿下江灣地塊，樓板價每平方米1.25萬元，短短5個月，地價漲了整整60%。
根本問題：開發商預期太高
“開發商很迷惑，要不要拿地，要不要降價？都不知道呢。”成全機構董事長全忠對記者說，“現在開發商都在觀望。”
望源集團董事長季寶紅對記者說：“目前市場總體問題不大，但是也是要觀望一下，中央政府會不會出臺新的調控政策。對開發商來說，主要問題是資金鏈。”
某知名房地產企業老總對記者說：“寧愿不拿地，也不愿意拿錯地。”他說，目前的上海市場，住宅供應明顯不夠，房價怎么可能下跌？最讓人擔心的是銀行緊縮企業貸款。但是，如果企業貸款緊縮了，企業倒了，沒人蓋房子，那供應不就更少了嗎，房價豈不更要上漲了？
上海知名機構方方工作室總經理方芳對記者說：“現在房價這么高，開發商只要手中有項目，成本都是很低的。因而，上海樓市的問題，不在于開發商回籠不了資金，而在于開發商們對市場的預期過高。”
按照目前的房價，除去去年仁恒、龍湖等數家企業之外，其他開發商拿地成本都是極低的。當市場沒有大量土地放出來時，開發商心里基本是篤定的。
新漢業漢全投資公司董事長趙云飛對記者說：“我接觸到的開發商，絕大多數不但不會降價，還會漲。所謂的資金鏈問題，其實兩年來一直都有，該解決的已經解決了。”
持久戰的三種打法
“王石的拐點論對我們的企業是有影響的。”太陽城房地產開發有限公司董事長戴強告訴記者，“我們原定是下半年一次性開盤，現在就改分幾期開盤了。這樣，可以及時收回成本。”像這樣調整開發節奏的，是第一種打法。
而像上?？党悄菢颖硌?ldquo;降價”的，則是第二種打法。這種做法的始作俑者是萬科。萬科元宵節降價5%，銷售2個多億之后，又恢復原價。還有像合生那樣，樓盤漲價幅度過高而略有回調，也屬此列。其心態可謂“用小我換大我”。
第三種打法則是持“房”待“漲”，這也是很多上海開發商的選擇。一個明顯的事實是，原本在4月份，有30多個樓盤預備開盤，但是到目前為止，確定開盤的寥寥無幾，明顯是在“捂盤”。
對于目前開發商們的持久戰心態，盛基集團副總裁朱詠敏就明確提出批評。他說：“某些企業在資金非常短缺的情況下，想通過死扛硬撐的方法渡過難關，不久的將來，上述企業中必定會出現‘順馳第二’。首先為‘百日劇變’殉情的是那些負債很高、上市無望、土地儲備的資金遠高于在建資金的企業，雖然他們在上市的百米沖刺中已完成90米，但最后的10米往往是對他們的致命一擊。”
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2008/5/13 9:16:00