敖虹/《21世紀經濟報道》/20080512
北京此輪觀望期之長超過了所有人的預期。進入傳統銷售旺季5月，樓市依然在觀望情緒下持續低迷。
房產代理行亞豪機構的最新統計數據顯示，5月1日至6日，京城樓市共12個項目放量，供應23萬平方米，近2000套住房。然而商品住宅的銷售仍持續低迷，延續了4月份供大于求的市場態勢，商品住宅日均簽約215套。雖然略高于4月日均202套的簽約量，但未達到3月份日均簽約250套的水平。降價似乎也不能帶動北京樓市走出觀望。
盡管5月份成交有望逐漸回升，但是何時走出觀望依然無法預期。“量縮價滯”正在成為越來越多人的共識。
打折風重現
進入5月，久違的打折風重現北京樓市。
5月份，包括金隅·萬科城、月亮河城堡公寓二期、萬科中糧假日風景、珠江奧古斯塔城邦、公園1872、天鵝堡、紫金新干線等12個項目開盤或推出新樓座，且均有不同幅度的打折優惠。東亞上北中心最多可到8.379折，是目前折扣力度最大的樓盤。珠江奧古斯塔城邦甚至推出了購買聯排別墅即可獲價值63萬元公寓一套的“買房送房”折扣。
亞豪機構的統計數據還顯示，今年5月1日至6日，商品住宅日均簽約215套，比2007年同期僅163套還增加了24%。
“今年改為三天小假期后難以安排遠途旅行，因此人們有時間選房，使得今年五一樓市銷售量有了增加。但成交仍未達到3月平均水平，市場只是在波動中極有限地回暖。”亞豪機構副總經理王英男說。
記者了解到，5月推出的項目銷售情況也各不同。位于昌平的金隅萬科城5月2日開盤，由于該項目是70/90項目，戶型面積小，總價低至65萬，一次性付款還有9.3折優惠，它和公園1872銷售率都超過五成。但是更多項目銷售并不理想。
金地集團北京公司營銷總監何海洋透露，從4月開始的促銷的確打動了一部分此前觀望的買房人，但是項目銷售壓力依舊很大，成交并沒有大幅回升，至少要到三季度奧運會結束后樓市才會有較大幅度的回暖。
另一方面，5月到9月，北京進入新盤大幅放量周期，預計每月開盤的項目將超過40個。北京房地產信息交易網數據顯示，僅5月1號2號兩天就有18個項目取得了銷售許可證。奧運會日益臨近，開發商開盤入市的力度繼續加大。
5月內預計開盤的項目有將近半數位于5環以外，例如位于亦莊經濟開發區的低密度高端大盤金色·漫香林將在本月底推出，該項目除了擁有200平米左右的情景疊墅和145平米的花廳洋房產品，還將提供90平米的住宅。此外，還有遠洋·萬和城、銀谷·美泉、萬澤·御河灣及奧東18、凱德品元等項目。
“公司一季度的銷售額完成得太少，如果5月份項目不盡快開出來可能完不成銷售任務，資金不能順利回籠肯定出問題。”一位不愿意公開姓名的開發商表示。
王英男也認為，未來幾個月商品房供應非常充足，開發商急需銷售回款補充流動資金的不足，所以一改捂盤惜售的策略大舉放量，但銷售壓力會非常大。
走出觀望未可期
21世紀不動產高級分析師孟奇告訴記者，京城樓市觀望不僅跟樓市本身的變化有關，很多購房人對整個宏觀經濟的擔憂也改變了他們的預期。2008年GDP預期增長放緩，通貨膨脹嚴重，人們對未來樓市發展的預期信心不足。
“這次觀望緣于去年9月二套房貸新政和金融緊縮，加上隨后六次加息，這些政策的效果遠比過去的國六條、國八條大。消費者希望看到繼萬科后再有一輪降價，他們希望等待降價的底部。所以樓市不會在5月份或者某個時間點突然轉好，短期內很難回暖。”北京某樓盤營銷顧問、房地產資深經理人季滿如說。
不過，也有部分業內人士認為，5月可能緩慢回暖。
王英男認為， 4月底5月初，受印花稅下調、大小非減持設限等政策層面的利好影響，滬、深股指上漲使得前期未被深套的資金有可能解套出場，進入投資收益更為穩定的樓市。如果5月沒有力度較大的調控措施，樓市有可能逐步回暖。
SOHO中國董事長潘石屹認為，今年樓市調整是一種必然，1、2月成交低迷是因為雪災關系，但成交量已經從3月份開始恢復了，未來會出現穩定的增長。
DTZ戴德梁行泛城綜合住宅服務董事岳鋒鋼也認為，市場有望在5月開始逐步回暖，在6月份后回暖幅度會加大。
北京萬年長興置業有限責任公司總經理黃璽慶就不那么樂觀了，“北京的觀望估計要延續到年底或者明年春天，而且銷售量不可能恢復到去年的水平。今年的主題都是縮量價滯漲。”
北京不可能大規模降價？
孟奇認為，開發商大幅降價必然引起一系列連鎖反應，泡沫迅速破滅將會形成滯漲，對經濟產生更不利的影響。而且按照買漲不買跌的原則，開發商越降價，買房人可能越不買。
據岳鋒鋼的觀察，目前急于快速追求利潤的開發商不多，雖然降價可以活躍市場氣氛，但是大規模降價在北京并不現實。
王石就“降價”話題的最新表態是：“我們該降的都降了，應該不會再降了。”
過去15年，北京樓市從未出現過大規模降價的現象。“目前中小公司遇到的問題不是因資金鏈緊張而降價，而是沒有能力拿到新的項目。經過8·31熬到現在的公司都有一定實力。很多中小開發商手里還有現金，日子很滋潤，只是他們的現金很難支持他們拿到新的項目。因此，這種中小開發商更有放緩銷售速度，追求利潤的沖動?，F在真正資金鏈緊繃的是大開發商，尤其是上市公司。”黃璽慶說。
潘石屹表示，市區內的大戶型不可能降價。從成交曲線來看，最有可能降價的是五環以外8000元以下的房子，因為這部分住房供應量比較大。
“觀望只能使房價暫時向理性回歸，只要政府不把調控供應為主改成調控需求為主，依舊加大保障房，大家期望的房價拐點就不會真正出現，商品房價格還會繼續上漲。”黃璽慶強調。
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2008/5/12 9:01:00