北京：寫字樓租賃和投資市場逐步回暖

《樓市》/20080508
 

    供需雙向增加 京城寫字樓市場回暖

    一季度，京城寫字樓市場新增面積390,290平方米，同比增加了48,020平方米，環比上升14.03%。寫字樓租賃和投資市場的活躍程度明顯回升已預示著整體市場的逐步回暖。

    雖然寫字樓市場在2月份由于節日等因素經歷過短暫的市場低迷，但從2008年首個季度而言，京城寫字樓在新增供應面積增加的同時，市場需求亦得到良好釋放。

    390,290平方米，這一數字是高力國際對2008年一季度北京寫字樓市場新增面積的統計。與2007年第四季度新增供應量342,270平方米相比增加了48,020平方米, 環比上升14.03%。本季度竣工的新項目有效滿足了市場的強勁需求，寫字樓市場的租務活動較上一季度更為活躍與頻繁。

    “由于強勁的經濟增長和第三產業的進一步擴張，投資機構依然對優質寫字樓表現出濃厚的興趣，使得寫字樓投資市場潛力巨大。北京寫字樓租賃和投資市場的活躍程度明顯回升已預示著整體市場的逐步回暖。”高力國際研究與咨詢部主管謝靖宇表示。

    CBD集中供應，投資市場活躍

    作為北京寫字樓市場的熱點區域，CBD在2008年將有包括平安國際中心、泰康國際金融中心、世紀財富中心等多個優質項目投入市場。從2008年一季度供應量分布區域來看，CBD區域新增供應量占據了絕對的優勢。

    根據高力國際的統計數據顯示，2008年一季度CBD區域為市場提供了256,020平方米的新增寫字樓面積，較上一季度增加25,045平方米，占整體新增供應總量的65.55%。

    在供應量激增的情況下，CBD寫字樓市場的需求是否能有效吸納新增面積？為此，戴德梁行寫字樓分析人士認為，雖然CBD本季度的良好表現應該部分歸功于投入使用的新項目均已取得良好的簽約率，但是近期尤為活躍的外資公司展現出來的強大吸納力量無疑使得CBD這個外資最為青睞的商圈受益匪淺。

    CBD區域強大的市場需求在數據上也能得到印證。據數據顯示，2008年第一季度北京市寫字樓市場吸納量為183,923平方米，其中CBD區域吸納了97,004平方米的面積，占總吸納量的52.74%。“由于CBD區域在本季度內的新增供應體量較大，使該區域的整體空置率上升2.73個百分點達到29.09%。預計市場在經過一段時間的消化后，區域內的整體空置率將會出現小幅下降。”謝靖宇說道。

    此外，北京寫字樓投資市場在2008年一季度的表現依然活躍。據高力國際統計，北京超甲級及甲級寫字樓的平均價格持續上漲，約在每平方米22,010元人民幣左右。同時，大單整售交易在本季度顯得相當活躍，表明國內外資本對于甲級寫字樓的市場前景仍然看好。

    具體表現在金融街區域，其整售交易的投資機構主要源于保險業和銀行業，主要成交個案包括：中國太平洋保險集團以人民幣22億元收購由北京薈宏房地產開發有限公司開發的豐盛大廈；完美時空責任有限公司以人民幣7億元收購位于朝陽區的佳明銅城，總建筑面積55,000平方米；中國光大銀行收購金融街控股股份有限公司開發的F3項目，總建筑面積90,000平方米。

    強勁需求推動租金上調

    隨著北京經濟的強勢發展，國內外各個品牌企業均在今年表現出對甲級寫字樓的強勁需求，其中保險業和醫療業對寫字樓的需求尤為旺盛，在近期均有大單頻繁簽出。“由于前幾年市場上高質量的供給較為有限，大企業租戶一直在尋找搬遷、擴張和升級的機遇。一個明顯的現象是這些企業正在向高質量的寫字樓搬遷。”仲量聯行北京商業地產部主管張瑩指出。

    隨著世紀財富中心、泰康國際大廈、新保利大廈等優質項目的投入使用，活躍了北京甲級寫字樓市場的租賃行情，寫字樓市場吸納量已重新回到較高的水準。市場對于優質寫字樓的強勁需求促使部分寫字樓上調租金，從而導致整體租金小幅上揚。

    據高力國際統計，北京市寫字樓租賃市場的平均租金從2007年第四季度的每月每平方米186.49元人民幣上升至2008年第一季度的每月每平方米188.15元人民幣，環比攀升0.89%。其中甲級寫字樓的平均租金為每月每平方米261.63元人民幣，乙級寫字樓的租金報價為每月每平方米158.76元人民幣，分別較上一季度上升1.68%和0.70%。

    以區域而言，金融街區域作為日益成熟的市場，已吸引并逐漸聚集更多的國內外金融業和國內企業的進駐。目前市場的平均租金報價為每月每平方米219.51元人民幣，與上季度相比租金水平上升1.24%。朝陽門區域內的寫字樓租賃市場也表現十分活躍，包括GFK公司簽下中國人壽大廈3,000平方米的面積，其平均租金已上升至每月每平方米193.50元人民幣。

    然而，由于面對奧運會這一特殊時期，與奧運會有關的施工延期規定促使部分項目能否如期投入使用尚無法確定。奧運會期間寫字樓租金水平將呈現什么樣的態勢？分析人士表示，正是由于一些項目推遲完工日期，使得近期甲級寫字樓市場上實際新增供應量相對有限，租金水平在奧運期間仍然能維持在較好的水平。

    “基于政府已出臺了限制在建高檔寫字樓項目的條款，將會使得地處核心區域、交通便利和商務配套設施完善的寫字樓項目的租賃業績情況呈現良好發展的態勢。例如CBD、金融街以及朝陽門等區域在未來平均租金報價上會有小幅度的增長。”謝靖宇表示，未來高端寫字樓項目的集中供應將會給市面上舊寫字樓項目的租賃市場帶來更激烈競爭，鑒于大量的新增供應，預計2008年北京市中甲級寫字樓整體空置率將會繼續呈現小幅上升增長的趨勢。