佘慧萍/《南方日報》/20080324
這一輪降價可不是作秀,是真摔。
不管是萬科的“降價促銷”策略的影響，還是樓市回歸理性成交量的市場需要，3月份，深圳樓市正在遭遇一場降價沖擊波，這不是作秀而是“真摔”。
有的開發商羞羞答答地以各種營銷手段掩飾降價舉措，有的開發商直接公開宣布一次降價到位，堅持“地段、品質”制勝的品牌開發商，也面臨前所未有的心理壓力。
作為購房者，關心的問題依然是，房價的下降通道將持續多長時間？房價還有沒有可能回到2006年？
業界 “看多派”陣營發生分化
開發商從來都對毗鄰香港的深圳樓市充滿期望和樂觀，但是現在來看，“看多派”陣營已經發生分化，在萬科的“降價促銷”潮的影響下，已經有不少開發商或暗或明地追隨降價策略；而手上拿有好地段、高品質樓盤項目的開發商，依然對市場堅定看好。
或明或暗追隨降價戰略
多數采取降價策略的開發商選擇的是打折、特惠房、送禮品等暗地方式。上周末開盤的深業·新岸線三期的開盤現場，放置有“開盤特等獎”標識牌的豐田汽車特別引人注目，開盤購房客戶抽獎的獎品，按照產品價值分為9個等次，共232名幸運客戶可獲獎。新岸線三期開售的均價是1.2萬元／平方米，開盤日有9.6×8.3折，深業會員還有額外一個點的折扣。
同一時間開盤的幸福楓景花園均價9600元／平方米，開盤當天買房客戶可以享受9.8折和作為“3·15”消費者節日的特別折扣9.9折，持VIP會員卡的客戶可享受額外9.6折，算起來最高有9.3折的優惠。
更有開發商明確宣布將一次降價到位。3月18日，澳城開發商澳達實業舉辦新聞發布會，澳達實業行政總裁羅振坤接受記者采訪時說："希望以最快速度將價格調整到一步到位，結束市場觀望氣氛，催化樓市迅速回暖。"據悉，該公司將于3月22日對旗下在售樓盤澳城銷售價格進行大幅下調，預計會在原有均價28000元／平方米的基礎上下調20%-30%。
有好牌的不會貿然降價
也有一些開發商對自己的定價策略保持著相對的自信，這種自信源于對好地段、大戶型產品的堅定看好。“大戶型的房子，均價維持在19000元／平方米左右，90平方米以下的小戶型，均價14000元／平方米，跟去年年底開盤時差不多，近期除了推出幾套特惠房外，目前開發商還沒有下調價格的計劃。”19日，記者在鹽田區中海半山溪谷花園2期踩盤時，現場的銷售人員說。
同一日，記者在福田區上梅林的半山御景踩盤時，銷售人員告訴記者，3月8日推出過10套特價房均價1.7萬元／平方米，但是主要是90平方米以下的戶型，100平方米以上的大戶型折后均價近期一直維持在19000元／平方米左右。福田中心區綠景地產開發的中城天邑，除了元宵節前推出過部分特價房后，均價也一直維持在21000元／平方米。兩個樓盤的銷售人員均表示，福田區近年來的新盤很少，產品比較稀缺，而且市中心租金開年來就在上漲，開發商目前暫不會調整價格。
與萬科、金地同屬一線品牌的招商地產，采取的是“加大營銷力度，但不會貿然降價”的策略。3月17日，在招商地產召開的2007年年度股東大會上，招商地產董事總經理林少斌接受記者采訪時說：“今年在把握市場調整節奏的前提下，不會盲目定高價，高的賣不出去，但是也不會為吸引大家來搶購而貿然降價。我們不會追隨有的開發商采取的降價策略，因為這輪降價可能會讓深圳豪宅和普通住宅真正地拉開距離，未來市場上，好地段的中、高檔房子會越來越少，持有大量中低端房子的開發商才會發愁。”
記者19日在踩盤中發現，招商地產開發的蛇口半山區蘭溪谷2期高檔住宅，自去年下半年開盤以來，均價至今維持在40000元／平方米。
市場“降價是當前最有效的方法”
如同在沼澤里抓到一根救命棍子一樣，任何能撬動房子銷售魔方的辦法都被開發商熱捧。加大廣告預算、優惠活動、送裝修……似乎都不如直接“降價”更有用。
降價是回歸理性的做法
澳達實業行政總裁羅振坤告訴記者，去年下半年以來，市場調整依然很慢，買家還是堅持觀望的態度。“通過對本月初深圳樓市成交回暖狀況的分析，我們認為是部分開發商調整樓盤價格讓房價回歸理性帶來的，但是當前的調價行為多是試探性的逐步調價，我們決定將澳城花園的價格一次調整到理性的價位，以促進樓市早日回歸理性狀態。”澳城花園銷售總監張婷婷接受記者采訪時說。
深圳中原地產二級市場總經理鄭叔倫表示，降價是當前促進銷售的最直接、最有效的方法。“房子如同其他商品一樣，其價格總是圍繞價值上下波動的，去年上半年，價格偏離價值太多了，因此只有直接降價，同時增加價值，才能使價格和價值的距離逐漸接近。”鄭叔倫說。
市場對降價舉贊成牌
市場也對降價行動舉了“贊成”牌。根據深圳市房地產信息網發布的一周市場報告，本月10日至16日一周時間，全市商品房一手樓共成交849套，日均成交約121套，房地產信息網的研究人員竹之友分析，上周一手樓商品房成交總量已經比2月份全月的成交總量781套還要高出8個多百分點。
成交量最大的樓盤是萬科第五園(共成交201套)，成交量突破“百”套的樓盤還有鴻榮源禧園(共成交151套)、金地梅隴鎮三期(共成交130套)。這三個樓盤的成交總量占全市成交總量的近57%，均有折扣降價活動，折后均價分別為：1.15萬元／平方米、1萬元／平方米、1.15萬元／平方米。
不愿降價者壓力很大
手上因為有“好牌”而不愿降價發售的開發商，銷售壓力依然很大。20日，記者登錄深圳國土房產局一手房成交系統發現，去年7月底開盤的蘭溪谷2期項目，527套住宅成交123套，不足三成；去年12月底開盤的中城天邑，19日錄得的數據是，916套住宅成交198套。
“雖然我們認同好地段的中高端住宅長遠看來越來越稀少，但是如果不采取類似萬科那樣的快速銷售策略，開發商的現金流將面臨很大壓力，也會影響到公司的盈利能力。”博時基金一位研究人員說。
分析降價通道將持續多久？
一位接受采訪的開發商將當前的深圳樓市比喻為一場拔河比賽，“買房者陣營堅決持幣待購，雙方持續對峙不動，開發商陣營就會松點價格，買房者就會前進幾步，再松點價格，買房者再前進幾步。”
深圳的開發商都知道，新開盤房價只要下調就有人買，市場剛性需求非常旺盛。關鍵是價格，什么樣的價格是開發商和購買者都樂意接受的。房價似乎在一個臨界點上游移不定，這種狀況應該還要持續多長時間，直到最終達到平衡？
今年年終會到復蘇期
深圳中原地產二級市場總經理鄭叔倫認為，深圳樓市整個大的周期還是屬于高漲期，但是大的周期里面也會有一些小的周期，即高漲期的簫條期。“去年我們也做過一些測算，樓市要跌到什么地步。目前看來，整個簫條期快結束了，快進入到復蘇期了，現在成交量開始逐步回歸到正常的水平。所以，今年年終會到復蘇期，簫條需要一年，復蘇期會超過一年甚至兩年。我估計快要到2010年深圳樓市才能回到2007年高峰的情況。”鄭叔倫說。
樓市仍處于下降通道中
深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁接受記者采訪時則認為，目前樓市還處于下降通道中，雖然開發商的降價策略已經帶來了看房人氣的回升和成交一定程度的回暖，但是還沒有回到正常的成交量上。“去年一手樓大概有500萬平方米的住宅存量，今年政府方面加大了住宅土地的供應，預計將新增1000萬平方米的住宅面積，供應增加，而買方依然處于有效需求不足狀態，因此依然不容樂觀。”宋丁說。
開發商一降價，樓盤成交就火爆，是否會導致需求重新上升，樓價最終又回升？宋丁認為，樓市的下降通道應該沒有這么快就結束，2005年前深圳的房價處于平穩增長期，2005年到2007年上半年是快速增長期，現在深圳的房價初步呈現下降狀態，但是距離消費者的心理價格還有一定距離。
“房價還有多大跌幅，下降通道要持續多久，目前很難判斷，不同地段樓盤的跌幅會差別很大，但是房價要回到均衡狀態，至少要去掉去年上半年的30%-40%的泡沫，以去年上半年17500元／平方米的均價計算，預計全市均價回落到11000元／平方米才能達到新的均衡。”宋丁說。
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2008/3/24 9:36:00