深圳：房貸規模萎縮 銀行微調第二套房認定標準

朱麗華 董超文 盧博林/深圳商報/20080324

    隨著深圳房屋交易量的持續下降，深圳銀行房貸規模也連續走低。記者3月20日獲悉，面對持續萎縮的房貸業務，近日，一些深圳銀行開始微調界定“第二套房貸”認定標準。

    深圳某國有銀行和一家股份制銀行，近日在開辦房貸款業務時稱，已結清貸款并已出售住房的借款人，如能夠提供新買家的房產證(復印件)、已售出房屋的契稅票(復印件)、已售出房屋的結清貸款證明(復印件)以及原借款合同(復印件)等相關材料證明，則不計算在第二套住房客戶內，仍可視為首套住房客戶。

    對此，該股份制銀行相關負責人士稱，在做按揭貸款風險審查的時候，其實我們基本的原則跟審查公司的資金、風險承受力是一樣的。比如我們在審查公司的時候，我們對他的負債類的指標是比較看重的。作為個人來說，如果市民第一套貸款已經償還了，因此實際上對銀行的這一塊負債已經沒有。如果這套房出售的話，變現以后已經具備償還銀行貸款的現金流的能力。從這個角度來講，其實銀行把這兩個因素作為放貸的現金流的考慮，這是很正常的。

    一銀行業內人士稱，目前深圳二手樓交易量大幅下降，交易量僅有最高峰期間的20％到30％。相比，因一手樓近期有不少促銷活動，一手樓的房貸量還相對較好。但總體看，今年深圳銀行房貸總體規模下降得非常大。雖然不少銀行年前制定的2008年房貸新增規模只有2007年的一半或者三分之一，但目前來看完成這個指標也比較困難。

記者向某銀行下屬支行詢問有無政策微調時，該行工作人員稱，如果結清第一套住房貸款或者以家庭其他成員購買第二套住房，都可以享受第一套住房的按揭優惠。但隨后記者致電該行分行相關人士，該人士否認了這一說法，并稱房貸“政策無變化”。

    記者從深圳銀監局了解到，雖然目前深圳房價回落，但深圳的銀行房貸不良率并沒有出現變化。銀行對房地產評估繼續控制得很嚴。目前該局對銀行信貸規模仍保持每季度控制，每月監管。

    深發展深圳分行行長周立認為，深圳房價的泡沫在逐漸地擠出，現在深圳很多樓盤的價格是比較理性的，銀行的按揭貸款應該說總體上質量會更高一些。此外，現在貸款的客戶很多都是住家，都是實實在在的需求，而不是炒家。所以，深發展始終把按揭業務作為銀行的主流業務來推，他對深圳2008年的房貸市場有信心。

    市場現狀

    新房買家漸多信心還待恢復

    市場各方面傳來的信息顯示，進入3月以來，我市新房買家逐漸多起來，由于一些性價比較高樓盤的帶動，成交開始呈溫和放大趨勢。

    3月8日，位于沙井的禧園開盤。記者在現場看到，相對于近期冷冷清清的售樓現場，這一次銷售時到場人數明顯較多。粗略估算，當天到場客戶大約有近千人，發展商推出的387套住宅，一天銷售已經超過七成。

    3月15日，位于坂田的萬科城逸湖居開盤。上午9時不到，萬科城會所的多功能廳就開始人聲鼎沸，現場有關工作人員統計，上午選房的客戶超過300批。此次發展商共推出224套房，均價約每平方米12500元，銷售人員告訴記者，開盤當天銷售也超過了七成，銷售金額約2．5億元，其銷售率、銷售金額均創下近期龍華、坂田樓市的新高。

這種現象與1月和2月的樓市有了比較大的反差。中原地產深港研究中心1月份分析報告顯示，在季節性消費轉移與政策打壓的雙重影響下，深圳樓市的調整不斷加深，雖然價格已經釋放了調整信號，各項目都在采取積極降價措施應對當前的市場壓力，但是受到第二套房貸政策的影響，樓市表現還是十分冷清。

    國土房產部門的數據顯示，1月份全市一手商品住宅成交2264套，20．9萬平方米，與上月相比分別減少4％、7％，與去年同期相比分別下降73％、74％，成交量比上月進一步減少?？梢钥闯?，1月份我市新房日均銷售73套，在推盤量迅速放大的情況下，成交并沒有相應放大，全市一手住宅低迷的狀況沒有改觀。同時，1月份全市成交均價14737元，與上月相比降幅達到8％。

    而進入2月以來，我市新房成交更為慘淡，成交跌入歷史低點。數據顯示，2月全市新房成交共781套，日均成交僅為27套，相對與1月份的日均成交73套又有較大的跌幅，也不到近年來任何一個月份日均成交量的一半。而整個2月份，全市單日成交量最高也僅有77套。有關人士表示，2月份受到春節假期等因素的影響，成交量出現了季節性的回落，但這次回落幅度較大。據統計，相對于1月份，我市2月新房成交劇減65．5％。此外，去年2月份成交高達3028套，今年與之相比更是暴跌了287％。

    國土房產部門的統計顯示，3月以來樓市銷售開始溫和放大。本月的頭兩天每天成交為30多套，3日和4日為50多套，5日、6日、7日增加到日均成交70套左右。3月8日，當日成交猛增至103套，除3月9日和16日兩天成交只有80套左右外，3月8日至今，每日成交均在100套之上，3月14日最高達到160套。3月19日，我市新房成交113套，其中寶安和龍崗分別達到了51套和49套，兩區總數即達到100套。當日全市成交均價每平方米12182元，考慮到成交絕大部分在關外，因此可以看出，目前特區外成交的樓盤價格在每平方米12000元左右。