成都：樓市持續發展

熊麗/《天府早報》/20080125

    這兩年，人們見面的口頭禪由"你吃飯了嗎？"變成"你買房了嗎？"而在2007年底，這個口頭禪又換成了"你怎樣看2008年成都樓市？"無論普通市民，還是業內人士，坐下來就對2008年的樓市走向津津樂道，房價會不會跌？什么時候買合適？國家宏觀調控政策會不會再掀狂潮……諸如此類。2008年隆冬，充滿著對春天的種種揣測，拿地越來越謹慎的地產商面對新一年的到來，都滿懷希望，從種種跡象來看，成都樓市競爭將越來越激烈，成都樓市將在品質升級的大路上闊步前進。

    開發商加速進化

    土地和樓盤是面粉與面包的關系，面粉太貴，人們買不起面包；面包不好吃，面粉也難銷。對于目前仍處于低迷狀態之中的成都樓市來說，銷售市場是否回暖將直接影響到土地市場的走向，而拿地的規模又直接決定著開發商在市場上呈現的作品。因此，要看開發商在2008年怎么表演，土地這塊陣地是至關重要的。

    根據歷年的土地供給特征、土地供給量，結合成都近期的城市發展規劃、《住房建設規劃》等可預測今年土地的熱點區域將會出現在城南副中心、城東副中心、城東二三環間、城西三環外和城北駟馬橋等五大板塊。這些地塊都處于成都最具發展潛力的黃金區域，應該會是開發商在2008年拼搶的主要戰場。這五城區域基本都為城市新區，因而在土地用途上，除居住用地外，將會有不少的商業金融用地及公共設施用地推出。不過，由于政策走勢不明朗，各項目的銷售壓力又很大，從去年11月以來土地市場的情況來看，市場影響到了開發商對未來的信心。2008年土地市場上的開發商舉牌將顯得更加理性。

    由于市場的低迷，銷售周期加長，回款進度變慢；土地款項必須一次性付清等政策的限制；同時銀行信貸政策的嚴控，開發商面臨資金方面的壓力。在這種情況下，開發商開始考慮融資大事。企業債券、上市融資、合作開發、委托貸款、典當乃至產權交易都是可以利用的一些新型融資渠道。中海、萬科、置信、龍湖等聯合基金公司或其他開發商，從而達到融資的目的,可以預計2008年這類開發商將會更多。

    房價理性回歸

    終歸還是要說回房價，這是在開發商奉獻的東西當中最被關心的。關于2008年的房價大致有三種猜測：一是降價說，面對政策的不斷出臺和觀望情緒的持續，開發商被迫降價10%-20%；二是漲價說，高額的成本與剛性的需求擺在眼前，購房者在經過一段時間的觀望后還是選擇了買房；三是平穩說，政府的意圖很明確，就是打擊投資、穩定房價。開發商既不敢降價也不敢漲價，維持現狀，明哲保身。

    無論是哪種結果，可以肯定的是2008年的房價會非常理性。國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松認為，這種回歸，是房地產行業本身的行業特性的回歸。房地產本來是一個資金密集型行業，調控提高行業門檻，使得不少資金實力、融資能力、專業能力等相對較差的中小房地產企業不得不選擇以適當的方式退出市場，房地產行業開始正式大幅調整。在這個過程中，土地儲備充足、或融資能力強的企業在整合中占據有利位置，而實力較弱技術落后的開發企業將一蹶不振。

    由此可以推測，2008年的中國房地產市場差異性會很大，不同區域、不同品質的樓盤房價將參差不齊，很難再有依附一個好盤周邊樓盤都可以齊漲的情況出現了。

    區域持續發展

    航空港從青澀到成熟

    藍光·圣菲TOWN城、學府嘉苑、太禾·水晶城、溫哥華花園、瀚林南城、錦麗園別墅、新航印象、利通·上優水岸、宗申·流溪麗園、潤揚·川大河畔、加貝·書香尚品……這是航空港片區隨手拈來的樓盤。目前的空港片區雖然配套稍顯薄弱，人氣還并非很旺盛，整體區域仍然不是很成熟，但是日漸拔地而起的高檔樓盤和日新月異的區域環境告訴我們，2008年，航空港在經過一段預熱滑行之后，將迎來真正的騰飛。

    據統計，由城南延伸至整個雙流區域內的房地產開發總量和銷售規模已經占到全市的六分之一，據不完全統計，空港片區在開發和已開發的規模已突破千畝，開發住宅面積也超過百萬平方米，開發的總戶數約2萬余戶。從區域來說，空港區域的住宅開發規模已經成形，今后將成為一個由數個品質小區聚集地，從環境配套來說，這里緊靠國際城南，離機場很近交通方便，由整個機場路輔道組成的空港板塊被鼎鼎大名的神仙樹片區、火車南站以及南延線上的新會展板塊緊緊包圍，再加上數所高校相繼入駐，這些條件都決定著空港片區將會迅速成熟。

    新城東整體提升在即

    尺度地產提供的年度數據顯示，2007年中心城區的供應分布集中于城西，但城東去年新增樓盤達55個，供應量僅次于城西，達到248.34萬平方米。值得關注的是，去年從各個區域土地交易的情況分析，城東既是供應量最大的區域，也是成交量最大的區域，區域成交土地25宗，成交面積1908.57畝，約占中心城區全年土地總供應量的33.05%。這就意味著城東2008年的開發規模是非常驚人的，超過城西將近100萬平方米。因此，看2008年成都地產商的表演，首先要看城東。

    城東的兩大組團有看頭。首先是在2007年就已經成為焦點明星的建設路---攀成鋼板塊，金域藍灣、龍湖·三千里、首創·愛這城、高地、頤和家園等品牌項目在建設路的爭奪

    戰很快就要見分曉；去年12月中旬，新鴻基地產拿下攀成鋼對外拍賣的第一塊土地，從東大街到東延線，再到一個個的攀成鋼地塊，城東新天地的大幕在徐徐拉開。讓城東已經迎來新價值的區域是新成仁路-大面片區。成都萬達廣場的開業激活了住宅區，城市綜合體的出現讓這里完全成為了一個城市副中心，晚上9點，記者走在萬達廣場上，仍然可以看到如潮的人群，有青房云上的業主來伊藤購物，也有翡翠城的業主前來健身。成仁路是連接成都市區和龍泉城區之間的咽喉之道，一個城市綜合體將這些住宅人群連接起來，有了交集便成了氣候。

    香港信和重金拿下的城東塔子山公園旁366畝項目和香港新鴻基的"雙子塔"都將進入開發，此外，龍湖、首創置業、鑫苑中國、藍光集團、正成房產、金房集團、國嘉地產等公司在城東的項目都將進入開發高峰期，同時萬科·魅力之城、淺水半島、恒大綠洲、二十四城已經面市，毫無疑問，2008年成都樓市首看城東。