上海：樓市提前“入冬”

《中國證券報》/20071112

    在銀行提高第二套房貸款首付等政策影響下，今年一路狂飆的上海樓市在10月驟然剎車。中國指數研究院提供的統計數據顯示，10月份，受房貸新政的影響，上海商品房成交量大幅下降，傳統的“金九銀十”效應并未顯現。全月共成交商品房277.03萬平方米、26242套，較9月下降22.03%和18.56%。

    分析人士認為，由于房貸新政直接影響市場資金供給，加上此前購買力過度釋放，預計春節前上海樓市將會保持持續低迷的狀態，而春節后新的貸款增量可能會引發一波新行情。

    新政的殺傷力

    新政出臺半月有余，中原地產的小張和同事將辦公桌搬到了十字路口。

    “政策一出來，看房的人驟然少了很多，沒辦法，我們只好出來找客戶了。但即便是這樣，也多是那些手里有房的人過來了解一下價格，有誠意要買的人太少了。”小張抱怨道。他告訴記者，新政出來后，很多中介都面臨著成交量下滑的狀況，為了爭奪客戶，加大撒網力度、費用優惠和強化服務等成為中介們明爭暗斗的主要手法。

    統計數據顯示了新政對二手房市場的殺傷力。在新政出臺后的短短半個多月里，上海的二手房成交量就下滑30%以上，在衡量人氣的重要指標“帶看量”（帶客戶看房）上，一些中介的下滑幅度驚人地達到了40%以上。長達半年時間的房地產高燒在二手房市場迅速消退。

    而一手房市場同樣不容樂觀。在成交量逐步下滑的同時，成交均價也開始回落。統計顯示，上周上海商品住宅成交均價環比下降7.24%，為每平方米10614元；商品房成交均價環比下滑7.66%，為每平方米10360元。

    分析師指出，造成這種現象的根本原因在于，房貸新政直接擊中了上海樓市的軟肋。在高企的房價面前，大部分普通市民已經喪失了購買能力，而富裕的中產階級們則被勾起了改善住房的欲望，他們的二次消費成為今年上海樓市的購房主流。據上海中原物業代理有限公司研究咨詢部在2007年秋季房展會上進行的問卷調查顯示，對于購房套數的選擇，99％皆為購買第二套住房。而在此次銀行出臺政策中，不僅對第二套及以上住房貸款提高了首付，還提高了貸款利率，這直接提高了這些消費者的購房成本，影響了他們的決策。

    三理由扛住信心

    新政的出臺讓上海樓市迅速降溫，但慣性并未就此改變軌跡。雖然觀望情緒開始濃重，純粹的看空者卻已不多。在采訪中，無論是開發商，還是普通購房者，依然堅信上海樓市的牛市并未結束。

    支撐他們信心的第一個理由是對宏觀調控效果的懷疑。在連續近三年的調控未果后，許多業內人士對調控的方向和效果有了新的看法，普遍認為宏觀調控的方向并非是降房價，而是試圖穩定房價，但在目前僧多粥少的境況下，宏觀調控并不能抑制房地產市場中的自住和投資沖動，加上流動性泛濫影響，房價下跌的可能性不大；

    第二個理由則是在今年的上海樓市廣為流傳的一句話，那就是“供不應求”。盡管很難有人能清楚解釋去年還“供遠大于求”的市場為什么突然變得“供不應求”了，但事實的情況是，上海一手房市場中的存量房正在大量消耗，從年初的1000萬余平方米迅速下降到500多萬平方米，而在市場高燒的時候，新房往往一經推出就銷售一空，旺盛的購買力讓市場的供應一下子就吃緊起來。一份統計能更直觀地展現這一點：今年前10個月，上海商品房的總成交金額達到2518.08億元，其中住宅的成交金額高達2273.88億元，而去年全年商品房的總成交金額僅為2177.08億元，其中住宅成交金額占1841.04億元。不僅如此，今年前10個月上海樓市的成交已超出2004年創下的2064.74億元最高住宅成交記錄。

    “我們的感覺是，上海隨著土地的減少，外來人口流入的加速，房屋供不應求的格局未來可能會持續相當長一段時間。”一位不愿意透露姓名的開發商高管表示。

    而支持他們信心的第三個理由或許在明年會上演。盡管受信貸政策的影響，近期銀行收緊房貸的跡象明顯，但是這主要是今年房貸速度過快，導致年末無款可貸所致，銀行對于房地產市場貸款尤其是個人房貸的偏好并沒有減弱。再過兩個月，銀行可以執行2008年的貸款指標，無款可貸的局面被打破，個人房貸有可能在冷凍后出現一個爆發，這顯然會有力支持上海樓市在高價位的運行。

    “冬天”能有多久？

    雖然有理由支撐市場信心，但由于房地產市場對政策高度敏感的特性，很多業內人士指出，上海樓市未來能否持續走好，國家政策的變化將起到至關重要的作用。

    一位分析師指出，這次房貸新政的殺傷力會明顯小于此前以國務院名義公布實施的政策，因此，在供不應求和未來銀行貸款仍將持續支持市場的情況下，預計上海樓市此次新政引起的冬天不會持續太久。

    在春節前，由于是傳統的銷售淡季，加上政策影響，上海樓市可能會保持量低價平的格局，但在春節過后，隨著銷售旺季的逐步來臨，政策得到充分消化后，上海樓市的成交有可能會再度旺盛。“隨著購買力透支后樓市的降溫，以改善和首次置業需求為主的購房者，將可以在未來幾個月里選到更為合適的房源，也將是支撐冬季樓市的主要能量。由此看來，在冬季相對低迷的行情里購房，將會是比較理性的選擇。”天天房展網分析師表示。

    需要指出的是，盡管上海樓市在成交量上呈現了“嚴寒”的特征，但在信心支持下，上海的房價卻并沒有進入冬天。無論是一手房的開盤價格，還是二手房的掛牌價格，持續上漲的勢頭仍然明顯。在某些板塊，房貸新政公布后，房價依然保持了相當的漲幅，有些達到20%左右。而未來幾年可能會擔綱主角的中小戶型，近期上市的部分樓盤也漲勢兇猛。

    “供不應求的矛盾沒有緩解之前，上海樓市即便步入冬天，時間也不會太久，因為還是有太多的人需要買房子，而他們的期望值已經被大大提高，形成了新的心理底線，這些就是樓市的價格基礎。不過，一定要強調的是，如果國家針對樓市再度出臺較強的利空政策，這種心理底線可能會打破，在此之前，我對樓市依然看好。”一位業內人士語氣肯定地說。