《南京晨報》/20071105
自開春后"發力"至今，南京樓市的火熱勢頭已經持續大半年，其間成交量與房價增長雙雙步入快速通道，開盤搶購場面屢見不鮮。與此同時，自三月份加息開始，今年樓市出臺的一些列宏觀調控政策頻率已明顯高于去年，市場也不斷經歷著拐點與觀望心態的考驗，在這種局勢下，樓市能否全年走旺更加引人關注。
走勢：由全面火爆至穩步盤整
回顧今年前10個月的南京樓市的行情不難發現，自開春以來，購房者就幾乎難以找到"淡季"的印象，這不僅是由于需求膨脹的前提下供應量趨緊，更重要的是一系列調控政策的出臺尚未徹底"降伏"市場的熱度。
如果以一系列調控政策的出臺粗略劃分，今年的南京樓市大致已經歷了四個階段：1-2月市場在經歷2006年末的火爆后短暫調整，從3月份央行出臺加息開始到5月底，樓市經歷了第一輪旺季，自5月底核價新政出臺后，6-8月市場又呈現出淡季不淡的態勢，此后由于數輪加息和提高首付等一系列政策的沖擊，9、10月份的市場呈現出整體回穩并小幅盤整的特征?？傮w上看，整體升溫的趨勢使得今年的樓市中傳統淡季的效應越來越模糊，而旺季的持續時間則越來越長。
相關統計則進一步表明今年樓市的火熱程度高出以往，年初的2個月是全年走勢的最低點，其中1月份全市住宅共成交7754套，環比去年12月降幅超過10％；2月份僅成交4000多套，但與去年同期相比兩個月的增幅都超過35％，從3月份開始直到5月黃金周后期，在市場供應少、需求旺盛、房價恐越等越高的氛圍下，市場需求呈現過熱現象，直接導致成交量迅速加大，最終二季度商品住宅·成交量環比一季度上漲41．36％。同期4、5、6三個月南京新建商品房的價格指數分別達到108．8、1092、111．3，6月份房價的漲幅達到全國前三。成交量也突破了1萬套，5月底，南京開始實施"一房一價"政策，在炎熱天氣與高房價的雙重作用下，7月份南京房地產市場價量雙跌，甚至出現價格較6月下跌0．4個百分點的現象。在政策的逼迫下，8月份起開發商逐漸加推房源，其中8、9兩個月的新增房源達到了17556套，9月份單月新增接近萬套。新增的放量暫時緩解了房荒的局面，房價增幅繼續放緩，8月份全市成交量回升到7000套以上，到9月份開始接近8000套并延續至今。
成交：前三季度住宅成交同比增長25％
在供應量的大幅度增加和需求的持續旺盛持續作用下，今年前三季度成交量較06年同期大幅度提升。來自南京中原的統計結果顯示，今年1-9月全市成交商品住宅66018套，成交量較2006年同期增長25％。且各月成交量相比同期都呈現大幅度增長的態勢。成交量的大幅度提升一方面是由于持續旺盛的購房熱情，另一方面是由于新增商品住宅較2006年同期也有大幅度增長，相關統計顯示，前三季度的住宅新增量已經達到2006年1-9月的1倍左右。
以5月份央行頻繁加息和地方出臺"一房一價"新政為界，南京樓市的成交在上半年和下半年恰好形成一次輪回。統計顯示，今年1～6月份樓市共成交住宅45814套，以2月份的4066套全年最低成交為起點逐月增長，到6月份達到今年以來的最高成交10389套，此后在調控效應下，7月份的成交回落到7432套，較6月份下降28．5％。此后幾個月樓市成交又逐級上揚，在剛剛過去的10月份住宅成交達到8149套，與7月份相比增長了10％以上，接近全年最高點。
房價：1～9月份住宅均價上漲近三成
在供應量尚未全面放開之前，南京住宅市場的房價一直沒有擺脫持續上漲的態勢。南京中原的最新統計結果顯示，截止到9月底，今年前三季度全市商品住宅成交均價平穩上揚。9月份全市住宅的銷售均價已經突破6000元／平方米的價位，達到6245元／平方米，較2007年1月上漲了31％。與此同時，1-9月全市商品住宅成交均價已經達到5591元／平方米，較2006年同期上漲24％。
該機構分析人士表示，造成今年全市房價整體盤升的原因首先是上半年新增供應不足，使得南京很多板塊出現了無房可售的局面，開發商的刻意捂盤，則加劇了市場供應的短缺及房價快速上漲，在南京沒有出臺"一房一價"政策之前，全市商品住宅均價出現過月漲幅近10％的現象。
其次是擔任樓市供應主流的各板塊房價均有明顯漲幅。統計數據顯示，從成交均價上來看，除了江寧、江北的成交均價低于全市之外，其余各板塊的1-9月成交均價均高于全市。其中城中板塊依然扮演著領頭羊的角色，成交均價遙遙領先，達到12008元／平方米。河西、城東則扮演著跟隨者的角色，板塊成交均價均超過7000元／平方米，其中河西均價達到8017元／平方米，在售樓盤的單價也多集中在7000-10000元／平方米，例如前期奧體的聯強國際出現單價高于2萬元／平方米的酒店式公寓，近期仁恒國際公寓推出的精裝修房源，以18000元／平方米左右的高價在河西甚至全市稱雄，均直接拉升了河西片區的整體成交價格。江寧江北是南京傳統意義上的價格盆地，經過近9個月的快速上漲，兩大板塊成交均價雖相對較低，但單價也已經破四奔五、破三奔四，分別達到了4708元／平方米、3431元／平方米。
其他板塊中，城北雖然有世茂濱江新城、鋒尚國際公寓等單價過萬的高檔房源，但其余樓盤銷售單價均相對較低，因此整個板塊成交均價還在7000元／平方米以內。仙林均價在各板塊排在靠后的位置，前三季度也已經達到6100元／平方米左右。
分析人士預計，在未來一段時間內，南京房價的分布格局不會受到太大改變，江寧江北出于后期房源上市量大增，漲幅將趨于平緩，河西區域受高檔房上市的影響成交均價再上新的臺階。城南受到供應量不足的影響，成交套數不高，價格仍有上漲的壓力。仙林地區雖有地鐵二號線東延的市政利好，但周期相對較長，在尚沒有其他利好刺激的情況下，支撐起價格持續上漲的動力尚未完全體現。
板塊：江寧江北占據全市供銷近70％
來自南京中原的統計顯示，今年前三季度，全市新增住宅的供應主要集中在江寧、江北、河西片區，占到全市新增供應總量的80%。其中江北、江寧已經占據全市新增供應總量的70%，相比之下"三區"之外的新增供應量都較少，分析人士表示，"三區"為主的供應局面一方面與南京市區的發展方向是相一致的。另一方面也主要是因為主城區在售樓盤體量相對較小，導致新推房源數量也較少，而且土地的稀缺也不允許有大面積的地塊出讓。
在成交方面，傳統意義上的老城區成交量則明顯不如新城區，河西、江寧、江北三板塊的成交量占據了全市成交量的75％，其中江寧、江北兩個區域的成交量占全市成交超過6成，相對的低價也是促使江寧江北成交量占比較大的原因。以9月份為例，江寧、江北成交量穩定占據全市成交的重頭，其中江北以2485套的成交量繼續領跑全市，占到全市總銷售量的30％。新盤的成交均價也分別突破5000元／平方米和4000元／平方米。記者了解到，僅在房源供應量較大的"金九銀十"期間，"兩江"板塊就有超過30家樓盤的近5000套房源入市銷售，增量供應達百萬平方米。
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2007/11/5 16:06:00