沈靜 楊俠/《國際地產參考周刊》/20071105
300萬平方米住宅供應麗都板塊
隨著麗都東部區域所開發的高檔住宅數量的增加，麗都東鎮二期芭桑諾瓦項目等為代表的高端項目的熱銷，北京傳統高檔住宅區域麗都開始東擴。
業內分析指出，包括已經入住的麗都東鎮一期卡布奇諾、晶都國際，以及正在銷售的麗都東鎮二期巴桑諾瓦等多個高品質住宅產品的出現，加上明年由永同昌集團即將推出的該區域20多萬平方米麗都東鎮三期等，麗都東部區域已形成了其獨有產品風格和產品類型的高檔住宅居住區域。隨著該區域正在開發和已經開發的10多個項目入市，規劃總建筑面積將達到300萬平方米，一個新興的麗都東部區域開始崛起。
東部區域形成復合大盤
麗都作為北京最早最成熟的涉外商圈，該區域聚集了北京四分之一的涉外人群。上世紀80年代麗都飯店及麗都公寓建成并投入使用，成為先期進入北京的外籍人士居住的首選。當時麗都區域的高檔住宅主要集中并圍繞麗都飯店開始建設，因此早期該區域的住宅主要集中在麗都的北部區域，且主要以涉外高檔公寓為主。北京市建委有關人員表示，“按照該區域的整體規劃，麗都東鎮整體開發完畢之后，將在麗都東部區域形成多個復合型的高端居住大盤。”
據永同昌營銷總監肖志剛介紹，麗都東鎮位于麗都商圈核心東部，是由永同昌集團開發的一個規劃面積逾百萬平方米的大盤。其中一期卡布其諾已經入住，二期是芭桑諾瓦，建筑面積為10．8萬平方米，是今年該區域推出的新項目，11月份將推出二期的酒店式小戶型公寓。”據其透露，預計明年4月份左右將推出麗都東鎮三期項目，該項目規劃建筑面積達20萬平方米，此外緊鄰該地產的還有一塊規劃建筑面積達40萬平方米的地塊，目前永同昌集團正在進行該地塊的一級開發。
根據中原地產的調查數據顯示，今后已知該區域正在開發和已經開發的住宅項目10多個，規劃總建筑面積將達到300萬平方米，除了永同昌集團已經開發的麗都東鎮一、二期卡布奇諾、巴桑諾瓦項目外，包括即將在11月入市的銀河灣、60萬平方米的上東三角洲、新華聯·麗港、遠洋地產的酒仙橋商務中心。此外還有規劃建筑面積84萬余平方米酒仙橋危改項目中有31％作為商品房開發。
區域價值提升
隨著永同昌的幾大項目與區域內現有的上東三角洲、梵谷水郡、泰華·濱河苑形成集群，麗都商圈以東的面貌將徹底改觀，麗都東鎮的成熟生活氛圍與底蘊將激發新的價值。據了解，因該區域的價值在近幾年暫未出現大幅度提升，該區域在售住宅項目板式小高層的芭桑諾瓦目前銷售價格在13600元／平方米左右，上東三角洲和梵谷水郡的銷售價格則為11000元／平方米。隨著麗都東鎮二期芭桑諾瓦、上東三角洲、梵谷水郡、泰華·濱河苑等項目集中入住，麗都區域目前已經構成了一個樓盤集群。中國社科院區域經濟與環境研究所所長牛鳳瑞指出，酒仙橋危改項目改造后，麗都區域的道路交通、公共和市政配套設施以及人文環境都將得到極大改善，這對于提升一個區域的價值有很大的作用。
五環內現難覓普通住宅
日前，北京市建委有關負責人透露，北京普通住宅標準今年暫不調整，明年一季度可能會適當提高普通住宅價格標準，以求適應現今房價整體形勢需要。
按照規定，北京對于普通住宅的現行認定標準是要同時滿足三個條件，即住宅小區建筑容積率在1．0(含)以上；單套建筑面積在140(含)平方米以下；實際成交價低于同級別土地上普通住宅平均交易價格1．2倍以下。根據政策規定，消費者購買符合標準的“普通住宅”，可享受到一系列優惠，其中較大的實惠就是契稅可以從 3％減半為1．5％征收。
而根據中大恒基等房地產中介機構統計數據顯示，目前京城在售500余個項目的銷售價格中，如果按照去年頒布的普通住宅認定標準，除平谷、延慶兩個土地類別為七級以上土地的區縣以及房山、大興、密云部分地區外，符合普通住宅標準價格的項目幾乎難覓。多數購房者支出了“高檔住宅”的價格和稅費，買到的只是原來的“普通住宅”。北京市統計局日前發布的前三季度房地產運行數據也顯示，今年前三季度，五環路以內住宅期房均價為13754元／平方米，同區域的五級土地1．2倍交易價格僅為7256元／平方米。
一些急于買房的消費者為少交稅費，不得已采取在最低計稅價格和普通住宅標準價格間定一個“中間價”的方式來申報繳稅；抑或延期辦理房產證，以求屆時北京出臺新的普通住宅價格標準，享受相關稅費優惠。
據悉，天津日前已上調了普通住宅價格標準。北京原定于今年一季度修訂的新普通住宅價格預計將在明年一并出臺。
西站南廣場商機顯現，特色文化定位促就新商圈
豐臺區西客站南廣場及周邊地區負責人日前在一次研討會上透露，豐臺區政府目前正在結合該區域發展的前景和特色，著力打造蓮花池文化區，力求以文化為主題和切入點，帶動整個西客站周邊區域的商業發展。
豐臺區著力打造蓮花池文化區
眾所周知，改造中的西客站南廣場蘊含著巨大商機。道路的疏通不僅將使該區域主要干線形成東西南北貫連之勢，真正成為鐵路、公路匯集的交通樞紐；改造后的南廣場更將承載原本由北廣場承載的絕大部分人流，為地區商業發展匯聚極大人氣。如何妥善利用交通發展以及人流擴展所帶來的商機，使之切實帶動地區及周邊的商業發展，一直是政府和各界關注和探討的問題。
豐臺區太平橋街道辦事處主任郗俊生日前透露，根據豐臺區政府的規劃，西客站南廣場及周邊區域將從文化入手，以文化帶動商業，著力打造一個蓮花池文化區。郗俊生說：“西客站就位于蓮花池公園的東北側，而蓮花池公園又是北京的發源地，本身就具有傳統文化的積淀和良好的人文基礎。同時，這個區域也有很好的商業基礎，包括中鐵等在內的不少大型企業總部在此聚集，交通和人氣上的優勢將帶給區域發展很大的便利條件。”
據介紹，規劃中的蓮花池文化區主要包括文化休閑一條街、餐飲一條街等內容。目前緊鄰廣安路北側的一條街已規劃為餐飲一條街，去年政府投資數百萬對其進行改造，整修地面，拆掉圍欄顯出通透的廣場，改造后這條街邊的幾個大廈和飯店營業額都已出現成倍增長。緊挨著餐飲一條街的就是文化休閑一條街，目前路的北側正在興建建筑面積約一萬平方米的仿古式建筑，定位主要是古玩、字畫、茶文化，這條街的東側已經有蓮花通寶這樣的企業入駐，主要經營建筑面積約2萬平方米的古玩、字畫等，其東部是美食城，今后也將定位為北京小吃。此外，改造后的蓮花池公園還將增加原面積1／3左右的面積，促進文化旅游景點的形成。
西站南廣場將現2萬多平方米民族風情街和樂器廣場
不僅如此，據了解，未來該區域還將出現特色民族風情街和目前國內最大的樂器廣場。西客站南廣場及周邊區域不但著力發展文化商業，還將很大程度上立足于特色文化。目前規劃中的萬博匯民族風情街和樂器廣場主要位于地下，建筑面積約2．5萬多平方米。特別是民族風情街，將匯聚我國東南西北的特色民族文化商品，目前已有30％左右的品牌協議入駐，其中就包括像新疆的大巴扎這樣的知名品牌。而樂器廣場將形成中國最大的樂器產品匯集地和服務中心，集古今中外各類音樂器材、舞臺燈光、音響設備器材、藝術交流為一體，為專業音樂人及愛好者提供一站式的產業服務。
中國步行商業街工作委員會主任韓健徽指出，近年來特色商業以及特色商業街等頗受關注，很多的特色街甚至好似城市的名片，成為外交及商業領域的重要考察和觀摩對象。
特色經濟正在強力助推著城市經濟的發展，但特色經濟的發展也應因地制宜。韓健徽說：“為了迎接2008年奧運會，北京在著力打造特色商街，這種特色商街應緊密與所在區域的產業集群相結合，與政府的規劃引導相結合，最終使之形成一種產業業態，具備比較強的對外拓展或者連鎖的能力，才可能實現真正的共贏。”
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2007/11/5 16:11:00