福州：二手樓市陷低潮期

孫晨/《海峽財經導報》/20071102

    “2007年以前，我們單店的成交量為每月3、4套左右。但從2007年開始，我們每個月的成交量大約只有1套了。近三個月以來，我們單店還沒有成交記錄。這種情況再繼續幾個月，我們店恐怕就要關門了。”福州屏西某房產中介門店的孫經理一臉無奈。不久前，同樣位于屏西路口的另一中介門店剛剛宣布倒閉，未出一月就有福州某大型房產中介企業高調進駐。

　　一方面是二手房交易市場持續低迷，另一方面是各大型房產中介企業風風火火地擴充地盤，榕城大小房產中介企業遭遇悲喜兩重天。

　　有價無市

　　細看時下福州各房產中介企業刊登的廣告，不難發現，諸如“急售”、“拋售”、“急轉”等久違的字眼又回來了。據某房產中介門店工作人員透露，近期出現了二手房源大量涌現的情況。不少經紀人估計，進入10月份以來，二手房上市量可能比上個月多出了30%。盡管如此，二手房市場卻沒有出現供過于求、價格下跌的趨勢。

　　對此，業內人士吳先生給出這樣的解釋：“二手房源大量增加，是由于賣方急于在明年加息前將持有的房產出手，但他們對房產價格的期待并未降低，始終不肯降價。而買方卻認為加息、房貸利率提高等各種金融調控手段，已經讓強硬的房價有了動搖之勢。因此，大多數的準購房者都在持幣待購，這導致一段時間以來市場交易量萎縮得厲害?，F在福州的二手房市場基本上處于有價無市的狀態。”

　　“此外，今年的金融、稅收等各項政策明顯指向了房產交易流通環節，炒房人群縮小了不少。投機性交易減少了，交易量肯定也大大降低。”福州中崎房產代理有限公司總經理林長青從另一方面提出了自己的看法：“新出臺的政策規定，第二套住房貸款首付不低于四成、貸款利率提高，這將限制很多投資交易。投資者在利潤減少的情況下，對房產的投資會更加謹慎。”

　　弱者出局

　　在這波低迷行情中，不少業內人士認為，許多中小規模的中介企業將步履維艱，甚至面臨倒閉的命運，一場大規模的行業洗牌正悄然拉開帷幕。

　　“我們這家中介公司在福州經營了近6年，布局近20家店?？墒窃诮衲?月以后，門店卻一家接著一家關門了。到今天，最后一家門店關門，整個公司宣布倒閉。”10月30日，福州誠業房產代理有限公司某門店經理告訴記者。

　　據業內人士透露，僅近幾個月以來，先后有誠業房產、麥園房產、唐盛房產、兆安房產等數十家以往頗具規模的二手房代理企業漸漸淡出了福州市場。來自福州經紀人協會的數據顯示，在2006年二手房交易的鼎盛時期，福州登記備案的房產中介企業曾達到了1400余家，但今年已經降到了不足1000家。今年5月份，福州市房管部門要求全市中介企業重新登記備案，可近半數的房產中介企業尚未到相關部門登記。這意味著，在今年之后，還有近半的中小中介企業將退出二手房交易市場。

　　孫經理為記者算了一筆賬：今年以來，他們店只成交了9套房產，平均每月1套，單店每月通過代理房產交易所獲得的毛利僅在5000元左右?？?2平方米的店面每月租金為2500元；水電費、各項稅費與通訊費的開支每月在2000元左右；此外還要負擔2位員工的傭金抽成與基本工資。這意味著該店每月代理房產交易已經沒有凈利潤可言，只能通過代理房屋租賃業務來獲得收益。

　　業內人士陳先生表示：“近半年以來中介市場的平淡，造成不少中小中介企業退市。這也是好事，有利于行業洗牌。對比明顯的是，發展健康的大型中介企業在此次二手房交易的低潮期加快了擴軍步伐。”

　　強者圈地

　　“這里原先是另一家中介的門店，上個月關門倒閉后，這個月就被我們公司盤下了。在這條街不足1公里的范圍內，我們公司就布下了三個門店。”談到新店開張，福州某中介門店經理喜上眉梢。

　　眼下，在福州中介市場上，不少中小中介企業紛紛倒閉的同時，麥田、雙安、南新、驪特等一些大型房產中介企業趁機擴張，有的甚至在短期內新開十余家門店，勢頭強勁。

　　新浪網福建房產頻道資深的二手房研究人員韓麗鋼告訴記者：“近期福州各大中介企業的擴張模式都有創新。一種是搶占社區布點，通過這種星羅棋布的小社區店模式廣泛接觸房源、獲取競爭資源；另一種是大商鋪模式的擴張。近期就有中介企業買下了市區繁華地段的某寫字樓一層商鋪，作為主力旗艦店，取得了不錯的推廣效果。”

　　同時，某中介企業研究部的工作人員張先生認為：“品牌中介企業在近期的擴張，是與企業自身的發展戰略相一致的。比如隨著公司整體培訓體系的成熟，員工儲備充分，店長培訓到位，這時候就需要新店長帶領員工往外走。這種擴張是企業自身發展所需要的。”

　　“在交易過程繁瑣的中介市場，買賣雙方對品牌中介企業比較信任，因此，中介企業走向品牌化與規?；潜厝悔厔?。”韓麗鋼表示。

　　等待下一個交易旺季

　　然而，一些不愿意透露姓名的房產經紀從業者告訴記者，近期興起的“擴張潮”其實是大中介企業迫不得已而為之。雖然現在的二手房市場行情并不理想，但這些大型房地產企業趁樓市交易低潮期，搶占二手房交易灘頭陣地的目的已經漸漸清晰。對于他們來說，現階段的主要目的并不是賺錢，而在于跑馬圈地。在“沉舟側畔千帆過”的競爭漩渦中，如果不抓緊時間擴張，很有可能被同行所超越。所以，雖然目前開店看似無利可圖，但福州不少大型中介企業依然咬緊牙關，不計成本，迅速在市場上廣泛布點，以等待下一個交易旺季的到來。

　　顯然，在這場“馬拉松戰役”背后，必須要有足夠雄厚的實力支撐，這對大型中介企業來說也是不小的考驗。