廖永安/四川在線/20071031
10月26日，報道了成都使用公積金貸款購買第二套房將首付提到四成的消息，這是成都在央行和銀監會實施的房貸新政的基礎之上加碼，使宏觀調控進一步趨緊。這顯示了地方政府堅決執行中央的宏觀調控政策的決心，對部分開發商和投資者來說或許并不是一個利好的消息。
9月27日，房貸新政出臺，樓市由狂熱轉冷，市場各方靜觀其變。緊接著國土39號令出臺，這個對開發商囤地、囤房行為給出致命一擊的政策促使開發商加緊開發，釋放房源，增加市場供給。目前，盡管央行已經多次加息，但加息似乎沒有停止的跡象，有關業內人士猜測，年內央行還將加息。與此同時，對房地產投資者形成致命打擊的物業稅也在逐步逼近。
種種跡象表明，房產調控政策在一步一步地趨緊趨嚴，絲豪沒有松動的跡象。一些跑得慢的投資者承受的壓力隨著調控政策的一步步趨緊而增大，承受的風險在不斷地聚集加大。
調控政策讓投機投資者壓力陡增
周先生這兩周一直睡不好覺，他掛在中介出售的房子一直無人問津，盡管他把價格調到不賺錢的價位上，但無濟于事。房子賣不出，每月要繳的房貨和不斷上漲的利息壓得他喘不過氣來。
周先生是今年6月涉足炒房的?？吹缴磉呌胁簧俚呐笥殉捶抠嵉门铦M缽滿，瘋漲的房價讓一向膽小的周先生忍不住出手炒房。湊足了三成首付，周先生在華陽按揭了一套96個平方米房。隨后近三個月的時間里，成都房價飛漲，理論上周先生投資的房子漲了700多元/平方米。但進入十月后，該房所在樓盤的價格停止上價，部分甚至出現了下跌的情況。到該樓盤來買房的人也是鳳毛鱗爪。周先生沒有長線投資的計劃，原本打算待房價漲到合適的價格賺得一定的差價時就脫手。豈料房貸新政一出，瘋漲的房價嘎然而止。
周先生密切關注市場的變化，一些朋友給他打氣說，宏觀調控起不了作用，房價將越調越高。于是，他也沒有急于出手。但樓市的情形并沒有向周先生所期望的方向發展，相反，緊接新政一系列的國家宏觀調控政策緊鑼密鼓地出臺，調控步步趨緊。這時，周先生再也坐不住了，加上因投資房產而繃得很緊的家庭財務壓力，周先生決定拋掉投資的房產，但現實讓他有些失望，他的房子一直沒有下家來接手。
在記者采訪的多個投資者中，大部份人都感到投資房產的風險和壓力在增大，房子脫手越來越不容易。
房地產投資面臨諸多風險
國家出臺一系列的宏觀調控政策旨在在打壓房產投機投資，引導房地產向主要滿足自住需求方向發展。在十七大期間，建設部副部長仇保興表示，中國政府有能力解決房價上漲較快的問題。要著力控制投機性的住房需求。建設部首次提出控制投機房產，這與過去的穩定房價的提法明顯有所不同，從中可以看到中央對此次宏觀調控的決心。隨著十七大的勝利閉幕，各項有利于民生的政策將繼續面世。
而讓投資者更感到可怕的調控殺手锏——物業稅也正在步步逼近。今年10月中旬，國家稅務總局相關負責人在稅務總局前三季度稅收情況新聞發布會上明確表示，目前正在積極穩妥地進行物業稅出臺前的準備工作。據媒體消息，北京、遼寧等10個省市已經開始進行房地產模擬評稅試點，明年即將轉為實際運行。物業稅一旦執行，不僅會大大增加房產投資者的成本，也將大大增加房價下跌的可能。這將是房產投資者不得不考慮的問題。
與此同時，央行加息的步伐沒有停止。目前，絕大多數炒房者都是借助銀行按揭貸款進行房產投資。今年，央行已經累計五次進行加息，“溫水煮青蛙”的效應讓投資者在不知不覺之中陷入風險的泥潭。
高歌猛進的房價嚴重地透支了房產的利潤。據聯合國人居中心的調查，房價收入比在2∶1到3∶1之間，屬于一個合理范圍。但我國許多城市的房價收入比早已超過了12∶1。這說明，房價已遠遠超過了市民的承受能力和購買力。8月成都樓市售租比越過國際警戒線，達317：1，表明市場中存在著明顯的泡沫。房價上漲的速度遠遠高于了人們收入增漲的速度，瘋狂上漲的房價已用完了未來幾年的上漲空間。換一個角度來說，那就是房產利潤在高房價下已被嚴重透支，開發商已經把房屋的未來利潤提取走了。作為投資者，如果你是最后一個接手者，也許將被深深套牢。
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2007/10/31 15:13:00