上海：樓市觀望氣氛濃厚 房價在成交縮量中上漲

李良/《中國證券報》/20071029

    盡管銀行對第二套房貸的細則仍未具體出臺，但對高房價的警惕已經讓許多業內人士和購房者的神經緊緊繃了起來。在“金九”的瘋狂過后，上海的“銀十”顯得成色不足。盡管在價格上未見明顯松動，但無論是從成交量上，還是市場氛圍上，“賣方市場”的格局正在悄悄發生改變，觀望情緒再度降臨申城。

    房價在成交縮量中上漲

    盡管有樓市傳統旺銷季節的期待，但10月份的上海樓市在成交方面并不盡如人意。有統計顯示，截至10月18日，上海商品住宅成交量為89.46萬平方米，僅為9月同期成交量的74%。而如果以10月前18日交易日的日平均成交量（剔除10月1日—3日）來計算，10月的總成交量大約為167萬平方米，只及整個9月總成交量80％左右，甚至低于今年4月份的成交量。

    在成交量下跌的同時，上海樓市的成交價格慣性上揚，佑威房地產研究中心主任薛建雄表示，在連續6周的價格上揚中，上周全市商品住宅價格已突破1.2萬元/平方米大關，達12201元/平方米。商品住宅價格的大幅攀升也導致全市商品房成交均價環比上升14.78%，為11648元/平方米。

    分析人士指出，縮量上漲的格局反應了當前消費者的猶豫。在一輪漲價牽動的購房潮后，上海樓市的房價已經到了普通百姓難以承受的地步，這極大地抑制了消費者的購房熱情，也使得價格上漲的刺激作用被弱化。而在房貸新政頻頻，政府各方均在努力保持房價穩定的時候，許多消費者干脆就選擇持幣觀望。與此同時，由于此次房貸新政并未給開發商和投機者形成有效打擊，在政策效果未明前，他們幾乎沒有降價銷售的意愿，這使的市場即便在縮量的情況下，仍然保持一定的上漲。

    二手房掛牌量回升

    就在一手房縮量上漲的同時，上海的二手房市場已經提前對新政作出了反應。最明顯的現象就是，二手房頻繁“返價”（二手房業主毀約提價）的情況不見了，而一度緊張的二手房房源突然又變的多了起來。

    一份統計顯示，近期各房產中介業主掛牌量普遍回升，相對9月同期，掛牌量上升了5%-10%左右，這其中，中、外環間的二手房房源增加較多。其中，有部分業主出于對未來政策面收緊的擔憂，愿意小幅下調售價，而即便是那些保持樂觀，不肯在價格上松動的業主，返價的想法也基本消失。

    而在價格漲勢受抑的同時，上海二手房的成交量在10月份也有所下滑，來自信義房產、美聯物業、中原地產、漢宇地產的統計數據顯示，10月上半月，上海二手房市場成交量普遍下跌15%至20%。

    分析人士認為，相比一手房市場，二手房更易受到政策影響的沖擊。如果未來政策面繼續收緊，不排除會有更多的投資者拋售房產，從而加劇市場觀望情緒；如果未來政策面不會有新的大動作，這些拋盤不妨看作是“試盤”，在一番博弈之后房價有可能再拾升勢。