深圳：二手樓自住客漸唱主角

陳勁/《中國證券報》/20071029

    自7月份以來，深圳陸續出臺了一系列調控樓市的措施。目前看來，這些調控的累積效用已經開始顯現，樓市觀望氣氛濃重，深圳二手樓市的交易量亦陷入新低。在這樣的背景之下，投資客正逐漸撤離市場，自住客逐漸成為市場主角。

    成交量創出新低

    來自深圳

    中原深港研究中心的監測數據顯示，深圳二手樓10月上半月成交量比9月同期減少59%，甚至比低谷期的8月份同比減少32%，創出成交量新低。

    市場人士認為，7月份開始的一系列調控措施，直接導致了二手樓市的成交低迷。如8月份啟用的新版二手房買賣合同，可有力規范二手交易。而在供給方面，公布年度住房用地供應計劃及年度住房建設總量，傳遞未來住宅供應增加，供求矛盾有望減緩等信息，消除置業者的心理恐慌。深圳市長許宗衡還于日前主持召開了全市房地產市場秩序專項整治工作會議，提出落實土地、資金保障等六項舉措推動住房保障體系建設。抑制投資方面，發布限外購房通知，對境外機構和個人在深圳的購房行為進行了明確規范，限制外資炒房。

    此外，去年7月開始實施的“90/70”政策到今年下半年開始收獲成效，上半年新增供應中90平方米以下房型所占比例為49%，8月份上升到58%，9月份則上升到73%，供應結構得到逆轉。同時，全國性的金融緊縮從下半年開始步伐加快，央行連續加息，并針對過熱的樓市在9月底出臺了新的房貸管理辦法，提高第二套房貸的首付標準，并提高第二套房貸的利率水平，直接提升了炒房成本。

    投資比例明顯下降

    一系列調控的累積效應，對投資客的影響較大，不少投資客紛紛由此淡出市場，市場投資比例明顯下降。來自深圳中原深港研究中心的監測數據顯示，10月份上半月的成交中，投資比例明顯下降，由9月份的14%降至5%，降幅高達9個點，而與6月、7月超過20%的比例更是相差甚遠。

    世華地產發布的報告稱，9月份三級市場的成交以自住客為主，比例占到了9成，這個數據在招商置業等大型公司的統計數據中也都得到了印證。世華地產研究中心負責人認為，從7月份政策不斷出臺后，投資客受到較大影響逐步退出了市場，而對于自住客的影響較小，所以自住客比例在整個交易量中比例不斷攀升。同時，目前二手房價存在議價空間，而未來房價走勢又難以預測，加上結婚等剛性需求又急需解決，這直接促使了買家的入市。

    深圳中原地產負責人則認為，其實自住客對于心儀的單位早已看房很久，只是上半年房價飆升，業主售價又非常堅挺，于是暫緩了購買計劃。目前入市，是因為看到了業主放盤價格有所回調，于是決定抓住機會趕緊入市。從交易情況來看，自住客主要購買兩房、三房為主。